湖南10条新规去非住宅库存：已出让未建用地可“商改住”，降低存量非住宅商品房交易费用

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 为有序化解非住宅商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展，10月28日湖南公布由省住建厅、省发改委、省财政厅等六部门联合出台的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（简称：《意见》），全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存问题。

具体看，《意见》提出，严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台等10个化解非住宅去库存方法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，湖南此次政策对于商办等项目去库存提出很多务实措施，虽然是地方政策，但在一定程度上也说明当前商办市场存在普遍压力，各地近期也要关注房企商办去库存的焦虑心态。

收紧非住宅商品房供地规模

《意见》明确，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量。具体而言，要根据商办物业的去库存情况，确定对应土地的供应规模，助力湖南非住宅商品房去库存。

对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。

对去化周期在24-36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的二分之一。

对去化周期在12-24个月的市县，对拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。

对分期实施的商住项目，房企可根据上期非住宅商品房销售情况，报经自然资源行政主管部门批准后调整项目下期商住配比。

某知名房地产分析机构的分析师告诉21世纪经济报道记者，按非住宅商品房去化周期确定供地规模，有助于保障土地优先向商品住宅紧张的城市分配。

对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改。

上述分析师指出，允许未建设的非住宅商品房用地按“商改住”规划，在一定程度上相当于扩大了住宅用地供给。“这一定程度上是因为可供住宅用地越来越少，而非住宅建设用地的存量比例较高。”

支持存量非住宅商品房交易

《意见》鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁。鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房企从销售非住宅商品房向“售租并举”投资模式转变。

《意见》提到，对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。

居住在公寓的居民住户，符合“一户一表”安装条件和建设标准的，用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件，申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

严跃进认为，降低商办物业的交易成本，有助于鼓励更多市场参与主体关注商办物业，帮助商办物业去库存。

另外，《意见》还提出要加大对非住宅商品房的金融政策支持力度，在国家统一信贷政策基础上，鼓励银行机构结合中小创新企业特点，创新信贷产品，积极支持创新创业主体对非住宅商品房自持、租赁及运营的信贷需求。

严跃进指出，目前住宅市场持续降温，很多人关注住宅市场压力，实际上商办物业的压力可能更大，因而后续需要对商办物业的库存压力和相关房企压力多加关注。