深耕城镇化 碧桂园找到新增长“密码”
21世纪经济报道 21财经APP
2021-11-29

21世纪经济报道特约记者胡慧茵 报道

碧桂园继续以“领跑者”之姿保持强势的增长动能。

尽管近期市场存在周期性震荡,但碧桂园持续稳健经营,销售业绩呈现出较强的韧性。最新公告显示,碧桂园10月实现权益合同销售金额约458.3亿元,实现环比正增长,整体表现优于行业平均水平。而第三方研究机构统计显示,碧桂园前10月累计销售及10月单月销售规模,均稳居行业第一。多项盈利指标均表现不错,展现了行业龙头的经营实力。 

毫不夸张地说,碧桂园对新型城镇化发展的看好为它赢来了丰厚的红利。广袤的下沉市场,再加之不断推进的城镇化进程,让三、四线市场一度成为房地产开发商的福地。起家于郊区大盘的碧桂园,则早早把握先机,投身于三四线城市,并将此作为自身未来长远发展的规划之一。

在定下“一至六线均衡布局”的战略后,碧桂园紧跟发展大局,趁势而行。尽管找对了方向,但外部挑战依然不断。

10月20日,国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,显示在新房方面,三四线城市景气度逊于一二线城市,成为连累70城价格指数的核心因素。有市场人士认为,这与开发商在三四线城市开启价格战抢收有直接关系。

面对品牌房企扎堆下沉,碧桂园是如何一路稳中求进,找到自己发展优势的?是怎样的一套成熟打法,让碧桂园稳居“领跑者”地位?

高质量稳增长

即使在楼市政策调控的背景下, 碧桂园始终“稳”字当头,维持着稳定的收入增长。

在楼市销售面临拐点的背景下,碧桂园仍然能保持稳健增长,得益于它有保持规模适度增长,及早回笼资金的前瞻性意识。凭借着“行稳致远”的发展思路,碧桂园在拥有领先于同行的业绩之外,财务状况也始终稳健,将杠杆水平维持在低位。

截至2021年上半年,碧桂园净负债率为49.7%,已连续多年保持低于70%,低于“三条红线”要求。另外,其现金短债比亦优于“三条红线”要求。截至6月底,碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元,保持现金流充裕。碧桂园进一步表示,公司负债规模将在2021年、2022年逐步下降,以在2023年6月30日前实现“三道红线”全面变“绿”。

碧桂园向来十分重视自身降低负债的能力,使企业处于可控、安全的境地。稳健的发展策略,让碧桂园这艘大船行驶得愈发坚定。更重要的,是让碧桂园有迎战风浪并迅速突围的底气。

“当前我国城镇化水平与世界上发达经济体之间仍存在一定差距,城镇化市场依旧广阔。”在2021年中期业绩发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,近年来碧桂园的销售增长趋势与我国城镇化进程表现出正相关关系,未来仍有很大空间。

这一点在碧桂园2020年年报业绩上就可见一斑。财报显示,2020年碧桂园销售额中一二线贡献39%、三四线贡献61%,这与过去几年间的比例基本一致。此外,有数据显示,2016-2020年间,三四线城市销售占全国商品房销售金额的比例从43%上升至49%。

很显然,碧桂园所坚守的三四线战略为它开创了新的发展机遇。与此同时,碧桂园的战略前瞻性让它在与一众房企竞争中始终占据上风。“三四线的面很广”,在碧桂园总裁莫斌看来,在碧桂园以外,三四线城市要再进来另外一家品牌企业,难度不小。

截至2021年6月底,碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个。值得一提的是,在2021年上半年的新增土地中,84%权益面积位于三四线,16%位于一二线。

城镇化红利

碧桂园积极求“进”,向着增量明显的城镇化市场加速布局。

“中国的城镇化还有很长的路要走,人民对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。”在2020年年报中,碧桂园对“城镇化”着墨颇多,显示它继续看好中国城镇化。

而碧桂园对新型城镇化的前瞻性布局,也得到印证。

“十四五”规划指出,要完善新型城镇化战略,坚持走中国特色新型城镇化道路,推进以人为核心的新型城镇化。克而瑞分析认为,新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间,大约5600万人将由农村迁移至城镇,期间有望带动不菲的增量购房需求,进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

2020年12月,国务院明确,将重点支持京津冀、粤港澳大湾区、长三角、成渝、长江中游等财力有支撑、客流有基础、发展有需求的地区,规划建设都市圈市域(郊)铁路,强化都市圈内中心城市城区与周边城镇组团便捷通勤。

依托政策支持,这5大城市群将成为新一轮的发展高地。从碧桂园的总体投资战略来看,它在保证自身在长三角、珠三角周边城市的深耕力度之外,向环渤海、长江中游、川渝等区域全面覆盖,而后便进行深入布局,并以此为基础向周边口袋区域,坚持“先站稳,再扩张”。截至2020年末,在可售货值中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大都市圈。

据了解,碧桂园已连续5年入选了《财富》杂志世界500强企业,在房地产上下游、大健康、新基建、智能制造、现代农业等领域具备了行业内领先的全产业链覆盖能力。而针对在粤港澳大湾区领域的发展,碧桂园则提前深度布局了众多产业项目,通过分工协作和错位发展的方式,形成产业发展良性循环,以此推动粤港澳大湾区建成新兴产业、先进制造业和现代服务业世界级产业集群。

碧桂园为粤港澳大湾区片区内注入了最先进、也最具活力的产业能量。其中,碧桂园在深圳、东莞共布局了21个产业项目,形成了“深圳研发+东莞制造”的产业分工体系。

如今,碧桂园已经拥有了行业内领先的全产业链覆盖能力,持续围绕主业挖掘新市场,形成了房地产产业链、生态产业链和社区产业链的全覆盖,内循环经济格局初显,成为企业持续长远发展的新动力,以实际行动助力粤港澳大湾区建设发展。

碧桂园在大湾区的发力并非一朝一夕。在这三年之前,碧桂园已经以“产城融合”的思路发展,在产业园中做好相应的配套和服务,搭建好平台,解决进驻企业的后顾之忧。截至目前,碧桂园已经在粤港澳大湾区落成了多个产城融合项目,例如在粤港澳大湾区的思科(广州)智慧城、深圳机器人产业园、广佛里智慧慢城等。

通过新型城镇化,碧桂园正在使城市提质,驱动城市产业升级。

(作者:胡慧茵 编辑:和佳)