房贷松绑调查：额度松动速度加快，降准或推动中短期房贷利率走低

12月6日，央行宣布将于12月15日全面降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。而就在3天前，银保监会发声维稳房贷，明确提出“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

接连的“利好”令市场对今年以来一直受到严格管控的房贷迎来了或将松绑的期待。

21世纪经济报道记者摸底多家银行后获悉，政策从出台到明确落地执行尚需时日，目前在审批准入、首付比例、贷款利率等方面尚未有松动或调整信号，但从业务层面的感受来看，额度方面整体有所松动，放款速度多家银行反映确有加快。

首提保障改善性住房需求换房党迎来利好

从12月3日银保监会就房贷的发声内容来看，市场普遍认为其重点在于满足首套和改善性住房按揭需求，尤其值得关注的是，这是首次提出改善性住房需求。

11月19日银保监会发言人披露的数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。而个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

某股份行相关业务人士指出，首套房贷款比例占据9成以上，一方面显示了今年以来严格遵循“房住不炒”，保证刚需的调控成果；另一方面，今年以来因严查首付款来源，限制消费贷、经营贷、信用贷款等贷款资金进入楼市，并严控房贷增速，导致房贷放款周期普遍较长，严监管下难免存在“误伤”，对一些资金紧张的改善型客户不太友好，某些刚性换房需求也受到了抑制。

多位华南地区置换购房者告诉21世纪经济报道，今年下半年银行房贷放款周期普遍在半年左右，导致其所售房产已经过户完毕贷款仍未放款，因资金问题，下一步置换计划也一再推迟。

某股份行总行相关业务负责人告诉21世纪经济报道记者，放款周期长主要系监管对额度、放款节奏、增速等一系列的宏观调控要求，与银行本身红线触达或额度情况无关，即便是自身额度充裕的银行，在监管调控要求下，也要按照节奏放款，放款周期长也实属无奈。

前述股份行相关业务人士进一步指出，此次明确提出重点满足刚需首套、改善型住房按揭贷款需求，可以视作对以往政策表述的合理补充与修正，其政策方向并未改变，目的还是更好地保证刚需，稳定房地产市场，尤其对改善型购房需求者来说是一个利好消息。

放款周期最快一个月

相较之前的严格控制，近期的房贷则明显出现松绑迹象。

前述股份行总行相关业务负责人表示，近期政策上虽然没有接到新的指示，利率、认房认贷等方面尚未有新的调整，但是额度方面确实宽松了一些。

而从21世纪经济报道记者摸底的多家银行来看，这种额度宽松情况较为普遍。

广发银行广州分行相关业务负责人对21世纪经济报道记者表示，其按广州限购限贷政策执行房贷审批。目前总行按月度对广州分行进行额度管控，预计12月房贷额度保持稳定，平均放款等待时间（递件之日起）为1至2个月。

招商银行广州分行相关业务负责人对记者指出，其按揭贷款额度依照监管要求及总行统筹进行分配，对已接单的业务合理、有序的安排投放，目前放款周期在2个月左右，认房认贷标准按广州监管要求执行。

从今年以来房贷调控最严格的广州情况来看，今年以来房贷利率已经五次提价，最近一次是8月份。但之后广州地区主流商业银行一直维持首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。到目前为止，广州房贷利率整体并未出现下调。但银行普遍都有按揭贷款额度，且审批加快，放款周期较之前明显缩短，有银行最快一个月就可放款。

而在房贷松绑迹象之下，房市也出现一定回温迹象，据网易房产监控数据显示，11月广州一手住宅网签成交9268套，环比上涨29.44%；二手住宅的市场活跃度也高于10月，据广州市房地产中介协会统计，11月广州二手住宅共网签6044套和58.76万平方米，环比分别增长15.06%和15.58%。

而在降准进一步利好消息下，房贷是否有望进一步松绑的可能？市场普遍认为，降准的主要目的依然在于支持中小微企业，一定程度缓解银行的惜贷情绪，同时对房地产基本面起到进一步稳定作用。从房贷层面看，购房者“贷款难”问题或将得到缓解。降准过后，银行贷款环境相对宽松、可用于放贷的金额增加，有可能推动中短期房贷利率走低。

但一位股份行对公业务相关业务负责人同时指出，对房地产不可过分乐观，如今的政策是保交房，维稳而非放水，房住不炒的政策导向不变，困于贷款的刚需购房者可以留意接下来的窗口期，但在当前房贷政策下，投机者的空间依然很有限。