降准能继续给房地产“解渴”吗？

12月6日，央行宣布为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。央行称，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

这一消息很快被房地产业解读为利好，次日，A股和H股的房地产板块企稳上涨。

今年下半年，在严格的房地产金融审慎管理制度实施下，大量房企出现流动性紧张的局面，市场信心一度跌入谷底。从9月开始，监管层连续释放纠偏信号，要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。此后，信贷政策出现改善，房地产业的信心终于有所恢复。

按照央行的说法，此次降准主要“支持中小企业、绿色发展、科技创新”，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。也即，房地产并不是资金释放的直接目标。

但对于“久旱盼甘霖”的房地产来说，结合近期的政策和市场变化，这一动作仍然足以提振信心。

间接影响楼市

存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和资金清算而准备的货币资金。存款准备金率下调，往往意味着市场将释放一定规模的长期资金。但值得注意的是，这部分资金并不会直接作用于楼市。且稳健的货币政策方向不变，降准并不意味着货币政策的宽松。

按照央行的说法，此次降准的重点，在于“更好支持实体经济”。这与高层在12月3日的表态颇为一致，即“继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行”。

央行还表示，此次降准释放的1.2万亿元人民币中，部分归还到期的中期借贷便利（本月15日将有9500亿元的MLF到期），剩余部分用于满足市场主体需求。

这些表态都说明，降准的动作，并不能简单地解读为对房地产的“救市”。相反，这一动作与房地产并无直接关系。

但降准的间接影响仍然存在。中原地产首席分析师张大伟认为，降准意味着短期银行的贷款额度肯定会有所增加。

与此同时，降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构的资金成本。“如果在降准后能出现一次降息，对楼市来说肯定是更大的利好。”张大伟说。

若结合监管层同期的其他表态来分析，利好的一面就更加明显。12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，会议提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，结合这一表态与降准的动作，意味着房地产信贷环境有望继续改善。一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，有利于降低房企债务风险。

其中，根据监管部门的表态，针对刚需的信贷政策将更加友好。

中国指数研究院也认为，行业环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期有望进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。

刚需将迎利好

近几个月来，监管部门持续释放政策纠偏信号，强调对合理的房地产信贷进行支持。

最近的一次表态在12月3日，银保监会新闻发言人在答记者问时表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

在各项调控政策中，信贷政策对房地产市场的影响最为直接有效。贝壳研究院指出，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大。这部分群体获得贷款的时间更长，贷款成本更高。因此，近期低总价二手房交易量下降的更加明显。

同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，“卖一买一”这样的置换需求被视为多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型需求的释放。 

目前，房地产业的信贷环境已比此前有所松动。21世纪经济报道调研发现，北京部分银行的贷款额度较为充裕，由于审批加速，放贷周期也有所缩短。相比之下，今年第三季度，部分银行的按揭贷款发放周期一度在半年以上。

官方数据也证实了这一现象。央行表示，2021年10月，个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元。中国证券报12月6日报道称，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势。

在开发端，北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，银行对开发贷的审批周期也有所缩短，“下半年一些项目被停贷，现在又开始重启。”

该人士表示，虽然信贷政策远未恢复到今年上半年的宽松状态（短期内也很难恢复到这一状态），但房地产流动性最困难的时刻已经过去，市场的信心也开始恢复。 

多数受访者认为，在此基础上，降准信号释放的利好，将进一步提振市场信心。其中，在房地产信贷政策基调不变的情况下，会继续有执行层面的纠偏和定向调整。

许小乐表示，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。刚需、改善型购房需求释放，“将会巩固楼市11月的底部复苏局面，并将对4季度以及明年一季度的市场构成利好。”