尹中立专栏丨2022年房地产工作重点是促进良性循环

尹中立（中国社会科学院房地产金融研究中心主任）

从刚刚结束的中央经济工作会议（以下简称“会议”）看，明年的经济工作基调与今年会有明显变化，房地产行业也会朝着好的方向转变。

会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

尹中立。资料图

强调经济增速

会议指出，在充分肯定成绩的同时，必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的表述是首次提出，表明中央对最近一段时间经济下行压力加大的形势有所警觉。今年第三季度的GDP增速降到了4.9%，形势严峻，如果继续下滑就可能会影响到就业等民生问题。

会议强调，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。重新强调“以经济建设为中心”，这是意味深长的。

自党的十九大强调“三大攻坚战”（金融风险、脱贫攻坚、污染防治）以来，我国经济与社会运行的重点就是围绕这“三大攻坚战”展开。“三大攻坚战”对化解经济风险、经济结构调整及实现可持续发展等方面意义重大，但从短期看，把工作重点放在“三大攻坚战”上在一定程度上也会影响到当期的经济增速。以污染防治为例，为了控制煤炭消耗，最近几年煤炭投资有所减少，这是今年三季度出现的煤炭价格大幅度飙升的主要原因，煤炭价格在几个月内就上涨了一倍多，电力企业的生产成本大幅度增加，出现了部分地区拉闸限电的结果，在不同程度上影响着工业生产和居民生活，对经济增速形成了较大的扰动。

重新强调以经济建设为中心就意味着工作重点有所转变。为此，会议强调“面临许多新的重大理论和实践问题，需要正确认识和把握”，会议共列出了以下五个问题：

一是要正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径。会议认为，实现共同富裕目标，首先要通过全国人民共同奋斗把“蛋糕”做大做好，然后通过合理的制度安排把“蛋糕”切好分好；这是一个长期的历史过程，要稳步朝着这个目标迈进。

二是要正确认识和把握资本的特性和行为规律。要发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用。要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长。

三是要正确认识和把握初级产品供给保障。要坚持节约优先，实施全面节约战略。

四是要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

五是要正确认识和把握碳达峰碳中和。实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求，要坚定不移推进，但不可能毕其功于一役。

以上五个问题正是党的十九大之后实施“三大攻坚战”过程中出现的新问题和新现象，也是影响到经济运行的重大问题，中央经济工作会议进行这些总结的目的在于形成社会共识，在一定程度上也是对过去一段时间里部分工作的纠偏。

宏观经济政策将更加积极进取

会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

从该表述看，宏观调控部门稳定经济增速的愿望已经十分迫切，同时，也意味着一大批大型基础设施项目将呼之欲出。会议强调“适度超前开展基础设施投资”。

年末的中央经济工作会议基调与年初政府工作报告基调相比，存在着不小的变化。从今年初的政府工作报告看，将GDP的目标值定在6%是低于市场预期的，结合财政赤字和政府专项债的计划均低于2020年的规模，这些信息表明年初中央确定的是稳中求进的工作思路，重点强调“稳”。从前11个月的经济运行情况看，宏观杠杆率下降了近7个百分点，超过了2018年度的情况，说明2021年度的总体基调是“收缩”。今年的经济增速逐月下行的态势与年初计划是吻合的。

可以预见，明年的经济工作主基调将是“扩张”，无论是财政政策还是货币政策都将更加积极进取。

房地产市场的当务之急是消除循环梗阻

关于房地产政策，会议认为：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“促进房地产业良性循环”的提法第一次出现在中央文件里，这是有针对性的。当前的房地产市场存在循环不畅的难题，已经有一批龙头房地产开发企业出现了流动性风险，尤其是有龙头房企出现债务违约之后，金融机构对房地产行业的融资进一步出现了紧缩，与此同时，一些地方政府强化了对按揭资金的监管，让房地产开发企业的资金链压力进一步增大。在一系列事件冲击下，市场预期出现了逆转，多种因素叠加导致了更多房地产企业出现资金紧张，房地产市场出现循环不畅的问题。

房地产行业在经济循环中具有举足轻重的作用，该行业出现了循环梗阻说明中国经济循环出现了障碍，第三季度和第四季度经济超预期下滑与此有很大关系。龙头房企债务违约事件爆发之后，很多国际金融组织对中国的房地产行业表示深度关切的原因正是在此。

如何让房地产行业摆脱恶性循环，使之重新回归到良性循环状态？有人认为应该废除“三线四档”政策，因为导致房地产企业出现流动性风险的原因是2020年8月份出台的针对房地产龙头企业财务监管的“三线四档”政策。笔者认为，“三线四档”政策与当前部分房地产企业出现流动性风险确实有一定的关系，但主要是有些金融机构在执行过程中存在层层加码现象所致。本来该政策设置了三年过渡期，但不少金融机构在执行过程中一刀切，把未满足三条绿线的房地产企业贷款完全停止，甚至出现提前抽贷的现象。这是政策执行过程中出现的问题，并非政策本身出现了问题。有关部门应该重申，在落实“三线四档”政策过程中，防止层层加码，对于没有达标的企业要明确三年的过渡期。对于商业银行房地产金融集中度管理也要循序渐进，防止出现房地产金融的过度紧缩。

会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。这是中央对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路推理，按揭贷款（包括首次购房、改善型购房）会得到支持，按揭贷款的速度会适度加快，对于大多数城市而言，各种限制房地产消费的措施估计也有望逐步取消。有些房地产开发企业的债务会得到展期，房地产行业的流动性风险将得到缓解。

市场普遍关注的房地产税在2022年的探索和推进值得关注。

稳定房地产市场预期，会议继续强调“房住不炒”，说明该指导思想不会因为经济下行压力加大而出现变化。这次中央经济工作会议之前的中共中央政治局会议没有提及“房住不炒”，有些观察人士解读为房地产政策出现松动的信号。此次老调重弹用意十分明显，就是要消除市场对中央政策意图的误读和误解。类似的由误解导致的市场预期变化也是有过先例的，2018年底的经济工作会议没有提及“房住不炒”，加上2019年初的信贷快速增长，直接导致了2019年初的房地产“小阳春”。

“探索新的发展模式”也是第一次出现在中央的文件里。今年部分房地产开发企业出现流动性风险的深层次原因是这些企业奉行“三高”发展模式（即高负债、高杠杆、高周转）。对于单个企业而言，在房价持续上涨的背景下“三高”模式或许是高效率的经营模式，但如果全行业所有的企业均采取“三高”模式就存在潜在风险。

何为新的发展模式？这是行业主管部门正在探讨的问题，也是每个房地产开发企业需要高度探索的问题。