社论丨房地产业应尽快告别规模扩张路线，积极探索新的发展模式

来源：南财音频

中央经济工作会议继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要求加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

从2019年以来，“房住不炒”一直是房地产政策层面的主基调，房子是用来居住的，而不是用来投资或投机炒作。要强化房子的居住属性，去除金融属性，促进房地产市场平稳健康发展。当前的房地产政策主要围绕“不炒”展开，通过限购以及制定个人住房贷款占比上限、银行房地产贷款占比上限等，控制住房需求端。

针对“不炒”应该精准施策，实践证明，对于个人住房贷款占比设置上限也会在一定程度上限制一些合理的住房需求。此次会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，意味着对这一问题进行了纠正，针对首套房、改善性住房按揭需求的放款速度也在加快。防止“炒”的政策不应仅仅是限制贷款总量，更要增加炒房者的持有成本，减少其投资或投机收益，放大其风险，这是显而易见的。

限制开发商融资的三大红线与住房贷款的占比限制，可能会造成供给与需求同时受到限制，从而可能会影响产业与市场的循环发展。应当说，满足购房者合理住房贷款需求，也能够平稳市场，缓和开发商的流动资金压力，给予他们时间循序渐进地降低杠杆，促进房地产业良性循环。因此，当前政策主要是提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常的房地产交易平稳运行。

我们更应该关注“房子是用来住的”这一定位。随着一些城市的住房价格与租房价格不断上涨，越来越多的低收入者以及新就业群体面临越来越大的购房和居住压力，尤其是在大型城市，还有大量大学毕业生涌入就业市场，巨大服务业需求、较低的岗位收入以及过高的生活成本也迫使越来越多的人返乡。因此，需要重点考虑满足这些人群的基本居住需求，那就是加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

截至今年11月1日，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市已开工保障性租赁住房70余万套，占全年计划的近八成。目前，主要的挑战是住房租赁行业前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢，大多数开发商不会主动介入，政府也缺乏足够资金支撑大规模持续建设。因此，应该积极推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的发展，对实现保障性租赁住房REITs的发行给予多种保障。

此外，随着大城市房价的上涨，人们的购房压力也在加大，对于唯一居住住房的房贷利率应该考虑下调，包括过去十年存量的唯一居住住房按揭的贷款利率也应该下调，避免让按揭还款压力影响消费。而且一部分居民在就业和收入方面都遭遇了一些问题，过高的土地和利率成本对居住性购房者而言都是不小的挑战，或应考虑降低利率支持“房子用来住”的人。

下半年以来，部分开发商出现流动性危机，尽管与一些限制性政策有关，但是，根本原因在于企业疯狂的经营模式。部分房地产公司以两位数的利率成本在境外或民间融资，妄图加速开发与去化的周转速度。但随着其债务规模越来越大，而市场又没有出现周期性疯抢的状态，这种模式就暴露出“庞氏融资”的本质，已经不属于“盲目扩张”，而是有意识的赌博，迟早会出大问题，今年下半年提前暴露应当是对行业及时敲响警钟，避免更大的系统性危机。

中国人口总量增速放缓，以及前几年因抢购出现的透支性发展，使得房地产业拐点已现。尽管城市化率仍有空间，一些大型城市、都市圈依然不断有人口流入，但全面扩张的产业、旱涝保收的市场难以再现，不同的地区市场以及不同的企业会出现结构分化，这也是房地产调控要“因城施策”的原因。

因此，房地产企业应该转变高杠杆、高周转的政策周期赌博模式，量力而行，专注于结构性机会，而不是动辄推出超过上千亿元的销售指标。事实上，出问题的企业此前都过于激进而根本不在乎风险控制，也不关注市场的变化与经济发展模式的转变。房地产行业应该尽快告别规模扩张路线，根据市场变化与发展要求积极探索新的发展模式。