社论丨保持政策连续性稳定性，促进房地产业良性循环和健康发展

△来源：南财音频

日前，全国财政工作视频会议在总结工作时提到了深入推进财税体制改革，做好房地产税试点准备工作。与此同时，中国人民银行工作会议提到稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

由于今年部分开发商出现流动性问题，债务风险加大，所以，市场非常关心2022年房地产业会何去何从。房地产业在宏观经济中占有较大的比重，如果投资和销售不景气会影响到经济增速，因此，市场希望获得明确的政策信号并作出确定性预期。

长久以来，房地产业在经济发展中所扮演的角色存在争议。人们认为房地产业是拉动经济增长的主要力量，但同时也会存在投资脱实向虚的风险。事实上，这两种角色的确同时存在，政府试图用调控政策减少风险，但仍然难以阻止房价过快上涨，房价超过了大部分居民收入可承受的水平。

过去几年，在强调“房住不炒”原则后，各地因城施策，暂时抑制住了房价，市场趋于稳定，有希望实现软着陆。但是，在这个大趋势下，部分企业仍然盲目加杠杆进行扩张，从而为经营埋下风险隐患。2020年国家为应对疫情冲击采取了一些稳定经济的财政与货币政策，然而一部分资金却开始借机炒作地产，吸引买家恐慌性入市，短期内大幅提高了居民部门债务率，今年上半年房企也热衷“抢地”。

相关调控政策想要平抑这种脉冲式的市场过热现象，希望在数量和价格上平缓运行。但是，部分房地产企业面临过高的杠杆率与财务成本，需要在更短周期内热卖才能维持资金链安全，这与市场平稳发展的要求存在冲突，因此，部分过于激进的房企会遇到麻烦。

现在，很多人认为一些企业遇到麻烦会重创市场预期，导致楼市无法平稳着陆。我们要防止房地产硬着陆，但也不能依靠炒热去库存。应该继续走平稳发展的“软着陆”路线，保持调控政策连续性稳定性。

中大型城市仍然存在大量刚性住房需求与改善型住房需求，目前的供需关系并没有失衡，相反，因为部分企业出现资金问题，在未来一段时间内住房供给会放缓，从而抑制房价失速下行。部分企业为改善现金流状况，可能会降价出售，但是，部分项目的数量不足以改变市场整体趋势，何况很多城市出台了“限跌令”。如果部分城市试点房地产税，虽然可能增加一些二手房供给，但或许放开目前各种限购措施，也能够释放出更多之前没能满足条件的刚性需求。

随着央行已经在政策上着手满足居民和房地产企业的正常融资需求，按揭稀缺现象会得到改善，合理购房需求得到支撑，而房地产企业的正常融资需求得到支持，意味着房地产企业的资金链压力减轻，不着急通过降价换取销量回收资金，市场会逐步平稳和均衡。

当前，有两种观点需要重新认识。一是房地产下行引起国内需求收缩。事实上，房地产过热才是导致消费需求下行的主要原因，居民部门债务率的增加会对消费产生明显挤出效应，考虑到去年居民债务率升至72%，无疑会大幅削弱消费能力。房价上行还可能让无力购房的年轻一代失去奋斗动力，让大型城市丧失创新活力。因此，我们不能只看到房地产短期对钢筋水泥的拉动效应，更要关注其对内需市场、产业结构与人口等方面的长远影响。

另一种观点认为，目前地方政府债务压力越来越大，需要出售更多土地改善财政收支状况，因此必须大力发展房地产市场，避免土地流拍现象蔓延。地方债的确是需要重视的挑战和风险，但不应该以增加房地产与金融风险为代价帮助地方政府去杠杆，因为这有可能会激励地方政府继续举债，造成政府、企业和居民同时大幅增加杠杆，形成系统性风险。目前在部分城市房地产市场还有很大潜力的情况下，市场仍然存在较大的土地需求，应该对这部分需求予以满足并缓解一部分债务压力，但不能因果倒置。