凯德聚变：资产腾挪背后的中国策略

一直在中国低调发展的凯德集团，已悄然完成一场蓄力未来的聚变。

进入中国的20多年来，凯德集团一直以国际视野、领先的专业能力引领行业发展。近年来，凯德更前瞻性洞察市场趋势，积极推动转型，并通过业务重组和投资重心的调整，取得了一系列重大进展，为未来增长做好了准备。

同时，凯德通过加大对新经济的布局，更加完善其产业链，这也将更好地契合中国城市化进程新阶段，为城市发展提供助力。

2021年更是具有重要意义的一年。凯德不仅完成了业务重组和投资管理平台公司的上市，在新经济领域的业务拓展上也有实质性进展。凯德还通过加大与国内资本的合作，进一步壮大了资本平台。

重组与转向

凯德集团是于2021年3月宣布业务重组计划的。按照方案，凯德集团将旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资”，并谋求在新加坡证券交易所上市；同时将房地产开发业务私有化。

这一动作的意义有三：打造全球领先的房地产投资管理公司，拥有多个基金管理资产规模增长引擎；房地产开发业务为新创建的房地产投资管理公司提供资产储备；保留现有业务生态系统，发挥协同效应，确保重组后集团的竞争优势。

有分析人士认为，两大实体的形成，令凯德的业务线更加清晰，协同效应更强。其中，轻资产战略的推出，十分契合当下中国房地产市场的大势，即从开发时代走向资管时代，从而有助于公司在中国区域的拓展。

9月20日，“凯德投资”在新加坡证券交易所（SGX-ST）首次上市交易，意味着此次业务重组的顺利完成。

凯德投资集团首席执行官李志勤将此次业务重组称为集团转型的“重要里程碑”。近年来，凯德一直在推动业务转型，致力于走轻资产、资本高效路线，并成为一家以亚洲为中心的全球性房地产投资管理公司。

截至2021年9月30日，凯德投资旗下管理资产规模（AUM）约为1209亿新元（约人民币5700亿元），其中80%以上位于亚洲。凯德投资的房地产基金管理规模（FUM）约为843亿新元（约人民币4000亿元），通过6个上市房地产投资信托和商业信托，以及20多个私募基金持有。凯德投资制定了其可持续发展路线图，即通过基金管理、旅宿管理和资本循环三个引擎驱动增长。

在业务重组的同时，凯德的投资重心也在悄然发生变化。

4月28日，凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。这也是凯德在中国的首个数据中心项目，意味着凯德迈出在中国加大新经济资产投资的战略一步。

六个月后，凯德投资旗下的凯德中国信托收购了包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总价为16.834亿元。这也是凯德中国信托首次进军中国物流市场。

12月30日，凯德集团旗下的开发业务分支——凯德地产（中国）宣布与合作方共同投资15亿在苏州新建一个产业园区。

近年来，随着中国“十四五”规划的提出，数字经济、5G应用、工业互联网、数据中心等新型基础设施建设成为热门。长期深耕中国市场的凯德，敏锐地把握住了这一趋势，并将投资重心转向新经济领域。过去两年来，凯德通过收购星桥腾飞等动作，已将产业园区纳入其业务链条中。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔透露，未来几年，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。

寻求资本的力量

凯德对中国市场的信心，还体现为拓展国内资本市场、壮大资本平台的举措。

2021年6月，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安收购其中部分股权。凯德仍将在这些项目中持股，并继续负责项目的运营及资产管理。

这一动作，折射出凯德成熟的“投融管退”商业模式，由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，从而释放成熟资产价值。此举既是正常资产再循环的一部分，又能用释放出的资金进一步投资中国市场。

另一方面，虽然拥有成熟的国际资本平台，但随着国内募资活跃，凯德也在不断开拓国内资本市场，支持在华管理资产规模的增长。此次与平安人寿保险强强联手，是凯德深入推行本地化运作的关键一步，也是对成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。

值得注意的是，今年凯德还获得了私募股权基金管理人资格，这让凯德能够发行人民币基金产品，并且提供基金管理服务。

事实上，对于任何一家致力于深耕区域市场、扩大资管规模的投资机构来说，谋求投资者基础的多元化都是一个必经过程。凯德与平安的合作，正是公司扩大核心竞争力的题中应有之意。

三个月后的9月16日，凯德集团（中国）与人保资本投资管理有限公司签署战略合作协议。双方将围绕新基建及核心城市商办不动产等领域，包括产业园区、工业及物流地产、数据中心、办公楼、购物中心和商业综合体等，开展项目投资、私募基金等多层次合作。

分析人士认为，这两个扩充资本平台的动作，体现出凯德在中国市场的长期主义策略。