中小房企样本:中梁“舍车保帅”回归地产

21深度唐韶葵 2022-01-17 21:44

中小房企应对行业巨变样本

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

中梁控股(02772.HK,简称“中梁”)组织架构再调整。

1月17日,中梁架构调整方案流出,控股集团总部相关职能与地产集团总部整合,控股总部部分员工转岗地产集团。没有明确落实岗位的员工将被裁撤。

1月17日下午,21世纪经济报道记者独家获悉,中梁此次裁员人数在200人出头,此外,“财务共享”、“信息化”、“审计”三大业务板块超过100人转岗地产集团。裁员将按照法律规定的“N+1”(含绩效工资)进行支付,1月员工福利费用结算至1月,包括休假与报销。截至记者发稿时止,部分中梁控股集团总部员工还在休假阶段,部分员工已陆续回公司办理离职补偿手续。

一石激起千层浪。实际上,在中梁之前,长三角区域早已有房企开启裁员减薪动作,比如新力、阳光城等。包括大发、宝龙、新城等等多家并没有“暴雷”的房企,也进行过一轮组织架构调整与人员裁撤。

中梁管理层回应21世纪经济报道记者称,具体裁员人数是动态的,目前还没有到200人规模,且控股组织不是上市公司体系,仅是(老板)研究新业务的平台,目前上市公司体系相对稳健。

断臂自救

有中梁员工将这次组织架构调整称之为“一夜回到上市前”。中梁控股集团平台公司成立于2019年,当年上市之后,董事长杨剑开始试水创新业务,招揽精英人士开拓基建联盟、并购联盟等等创新业务。知情人士对21世纪经济报道记者透露,杨剑在创新业务上投入了巨额资金。

高峰时期,中梁控股集团平台公司员工有600多人,经过2021年下半年的调整裁撤之后,此次大裁员之前只剩300多人。

当然,杨剑投入到孵化创新业务里的资金,来自于中梁地产红利周期内赚的钱,如今地产行情下行,中梁布局的一些三四线城市成交出现断崖式下滑,主营业务的“输血”功能自然大幅减弱。杨剑不得不“断臂求生”。

根据中梁前不久披露的12月未经审核运营数据显示,中梁在2021年1-12月合约销售金额(全口径)1718亿元,同比略有增长,但12月单月销售额同比是下滑的。

相比其他同行因为某个突发事件而产生股债双杀等一系列反应,中梁目前为止还没有发生公开市场的违约事件。反观该公司内部最近半年所做的调整,是在“归拢”地产集团业务。比如,此前从地产集团裂变出来、与地产集团平级的京津冀集团、粤港澳集团、长三角集团等板块业务,最近又合并回地产集团了。

1月17日午市休盘期间,中梁公告,集团已由其于中国的境内银行账户汇出所有必需的资金至其境外银行账户,用于2022年1月票据到期时(即2022年1月31日)偿还余下的本金金额及应计利息。截至记者发稿时止,中梁股价3.73港元,跌1.32%,市值133.6亿港元。

中梁于2021年12月29日公布,累计本金总额达6881万美元(占初始发行本金额约27.52%)的2022年1月票据已被注销。截至中梁此次公告前,2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。

据披露,中梁于2022年1月11日至2022年1月14日,进一步购回2022年1月票据累计本金总额达3169.3万美元,占2022年1月票据初始发行本金总额的约12.68%。

截至2022年1月14日,中梁已购回(但未注销)累计本金总额5189.3万美元,占目前未偿还2022年1月票据约28.64%;及本集团已购回累计本金总额1.21亿美元,占2022年1月票据初始发行本金总额约48.28%。

业内人士表示,中梁此时公告披露赎回即将到期美元债,可以是对外公开确认不会有债务展期或违约动作,一方面为了表明公司现金流尚可控;另一方面,结合该公司当天传出裁员的消息,释放资金正向信息有助于公司下一步的发展。

实际上,中梁控股集团平台的创新业务,内部一直将之看作是创始人杨剑在地产之外的试验田,由于组织板块较多,几年间,平台人来人往,内部组织架构调整更是常态,本就没有太多业务积累与业绩成效。因此在公司面临行业普遍存在的流动性问题之时,忍痛断臂自救,也是可以预见的结果。

时近年关,多家房企年终裁员减薪。一名业内人士进一步指出,房企调整业务结构,裁员减薪已是多发事件。随着行业震荡加深,洗牌逐渐进入深水区。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认指出,爆雷或裁员,都是企业经营压力增大或经营业绩恶化的一种体现。裁员也基本上符合行业预期。从2021年房企的经营情况看,投资业务萎缩、企业降低成本需求大。相比一些房企采取“人员结构优化”等说法,现在更多房企倾向于公开化了;当然也要注意,企业裁员过量,也容易引起司法争议与监管方面的管控。

在中梁内部人士看来,这仅仅是杨剑放弃创新业务,回归地产主营业务的表现。行业整体遭遇下行行情,房企不得不做出调整。 

阿米巴模式利与弊

再有情怀的老板,也跨不过成本管控这道坎。杨剑的阿米巴模式,在中梁遭遇此次行业巨变中,将演变出怎样的结果?

在2019年7月赴港上市之前,中梁的阿米巴模式已闻名业内,但旁观者未必清,只有局中人,才知道个中奥妙。

“与其他房地产基金不一样的地方在于,中梁阿米巴模式是投资人做股东,而非债主。”一名中梁阿米巴投资人对21世纪经济报道记者独家分享,其于2019年作为投资人参与过中梁两期基金投资,成为了中梁项目的小股东。

概括来说,中梁阿米巴模式就是高净值投资人通过中梁表外的一家房地产基金通道投资中梁地产项目,投资人变成股权投资之后,与项目深度捆绑。中梁设置了一套小股东“优先”机制,项目由客户强监管,“外面世界不管发生什么,项目的钱不能随便拿走”。

如此以来,中梁小股东们在项目盈利的时候收获超额分红;作为优先级股权持有人,中梁地产项目出现亏损的时候,先亏损中梁投资的部分权益,且由于中梁不是大股东,在项目有利润时,小股东依然会获得一定利润分红。市场不好的时候,“劣后”的中梁如果要把项目拿走,得先给付小股东的本金。

“中梁财富做的是小圈子的房地产基金。”前述投资人透露,中梁起步于温州,最初由杨剑的亲戚成立了一个地产基金,初始的投资人圈子是一群温州的小老板。“当年中梁拿的项目都很好,收益率很高,杨剑也舍得与投资人分享高利润,基金募集规模也越来越大”。

前几年,对于杨剑治下的中梁阿米巴模式能圈住那么多小股东,业内充满了好奇,能看懂的高净值客户也不多。中梁可以说是房地产红利周期内房地产基金投资样本的孤例。市场中能与之媲美的仅有旭辉旗下的一只基金。

这两年房地产市场行情不好,中梁阿米巴投资人的利润分红在减少。确切地说,这两年项目去化放缓,中梁部分进入回收本金阶段的小股东们在2021年已经不能如期拿到本金了。“但这些小股东是不会去闹的,这就是优先股和债券的区别。”

在房地产红利周期内赚到钱后,杨剑开始醉心于公司组织架构调整。与其他房企创始人各自拥有运动、阅读等等兴趣爱好一样,杨剑偏爱看管理类书籍,并在公司内部搭建各种组织架构,其身边的高管也实行“轮岗”制度,过一段时间就要被调到其身边专门组织学习,业内称之为“务虚”。曾几何时,中梁内部高管也跟风杨剑研读企业管理类书籍。

在市场上行周期,阿米巴模式成为杨剑积累原始资本的一张王牌。但这样的组织架构设置,一度令中梁在产品管控方面专注度有所不逮。一名中梁业主曾经对21世纪经济报道记者透露,其于2018年购买的一个中梁项目,规划上有一片草坪,收房的时候变成了绿色的铺砖地面;另一名买家也曾投诉,其购买的房子所在楼栋外墙裂缝成蜘蛛网状,后来施工方采用碳纤维维修之后,视觉效果变得更差了。

中梁上市两年,杨剑的创新业务还没来得及孵化成功,就遭遇了2020年的疫情打击与2021年“三道红线四档两观察”以及房企三张监测报表的政策调控。在一些三四线城市,比如江苏滁州,过往一天一个项目能销售十几套,渐渐变成一个月十几套,如今有的项目半个月甚至一个月才卖掉一套。

阿米巴模式遭遇市场行情下行,擅长组织架构调整的杨剑也只能从组织结构下手,先把成本管控做好,再夯实地产主营业务。

中梁相关负责人回应说:公司这次主动精简冗余人员,是去年下半年系列主动调整中的一环。“裁员”是顺应行业大势,也和行业其他企业一样,“这个动作完成后,这一轮调整也告一段落”。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)

唐韶葵

产经版资深记者

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