美国楼市“降温”背后：供不应求造就“卖方市场”，今年仍有望实现“两位数涨幅”

21世纪经济报道记者吴斌 上海报道 尽管美国楼市近期出现增速放缓迹象，但房价上涨的势头或许远未结束。

美东时间1月25日公布的最新数据显示，标普CoreLogic凯斯-席勒美国20城房价指数去年11月同比上涨18.3%，涨幅低于前值18.5%，连续第四个月房价增速略微降温。与此同时，标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数去年11月上涨18.8%，亦略低于前值19%。

但接近20%的涨幅意味着房地产市场依旧“炙手可热”，其中凤凰城连续第30个月成为全美房价增长最快的城市，增幅达到32.2%。坦帕市的增速排名第二，为29%。

标准普尔道琼斯指数公司总经理Craig Lazzara指出，尽管房价涨势出现了减速，但需要关注的是，去年11月18.8%的涨幅仍是有数据记录的34年历史中的第六高。

这次飙涨不太一样

受房贷利率下行、供给有限、需求大幅增长等因素提振，美国房价在新冠疫情暴发后飙升。随着买家争夺数量有限的待售房屋，美国各地的房价增速创下新高。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）1月20日发布的数据，2021年美国房屋销售价格中位数为346900美元，比2020年上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录。

销量方面，2021年美国共售出612万套房产，比前一年增长8.5%，创下2006年房地产泡沫高峰以来的最高水平。此外，2021年12月底未售出的现房库存降至91万套，创下历史新低。

需要注意的是，此次美国房地产市场极度火爆与2007年次贷危机时的情形大不相同。彼时次级贷款急剧增长，这些贷款通常不需要贷款人证明他们有能力支付月供，这也意味着银行和其他按揭贷款机构接受了大量风险更高的贷款申请。

相比之下，今天的放贷行为则要保守得多。据Mortgage Bankers Association数据，疫情暴发后，按揭信贷供应暴跌至六年最低水平，此后仅有小幅恢复，目前贷款机构依旧十分谨慎。

美国房地产数据库公司Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，银行和按揭贷款机构在发放信贷方面一直很自律，这与人们之前看到的楼市繁荣时期的做法非常不同。事实上，银行在疫情之后收紧了贷款要求，如今的买家比以前更有资质。

除了房贷市场更健康，此次房价飙涨还有着坚实的基本面支持，目前美国住房供应量有限，需求却很强劲。新冠疫情激发了美国人对住房的兴趣，千禧一代也在逐渐组建家庭，强劲的就业市场也提高了人们的收入。

居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）向21世纪经济报道记者分析称，这波楼市行情不存在泡沫，需求是“真实的”。首先疫情改变了人们对居住的看法，人们要求有更大的室内空间和室外空间，这迫使他们换房搬家。在供应端，疫情使得手里有房者不轻易挂牌售房，以免再也买不到房，导致市场上待售房源不多。疫情同时也造成建筑材料和建筑工人短缺，新房供应跟不上需求。而在需求端，美国千禧一代（25-40岁）也正在踏入买房年龄段，这一代人中的有房者比率比上一代人低，他们会是美国楼市的主要的刚需买家。

今年两位数涨幅可期？

对于美国楼市而言，较高的通胀率和美联储愈发鹰派的政策立场可能会在一定程度上抑制房价上涨速度。

但更重要的是，美国房屋供不应求的局面短期内无法改善。在疫情之前，美国的住房存量就很低，而如今的供应链问题和劳动力短缺进一步加剧了房屋短缺困境。尽管建筑商正在加紧造房，但一段时间内房屋仍将稀缺。而且以历史标准来看，即使美联储收紧政策，美国房贷利率仍然处于历史较低水平。

这也意味着未来房价涨势可能将有所放缓，但不会停止。房地美首席经济学家Sam Khater表示，由于抵押贷款利率上升，在春季购房季之前，购房需求略有下降。不过，供应仍接近历史上最紧张的程度，这将令房价居高不下。

总体而言，供不应求的大格局意味着今年美国房价仍有望实现两位数涨幅。根据美国房地产平台Zillow发布的2022年住房展望，预计今年美国房价还能上涨11%，房地产市场仍将是“卖方市场”。

安萨里对记者表示，在疫情期间，全球多地楼市由于需求猛增和政策支持而一路高涨，预计这波上涨行情2022年还将持续，虽然涨幅可能会有所放缓。住房可负担性也越来越成为各国关注焦点。

如果房价“两位数”涨幅成真，这将意味着今年房价涨幅将超过物价和工资涨幅，而房价继续上涨叠加房贷利率提高，对于年轻人来说房子将变得更难以负担。

“最大的风险其实是对未来的年轻一代而言。许多家庭在疫情期间存下了很多钱，但对于那些没有大量资产的人来说，房价已将他们甩在了后面，”知名房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）全球研究主管Liam Bailey警告称。

不过，从长远来看，超过两位数的房价涨幅显然无法长久维持。安萨里对记者表示，楼市当然不可能一直这么涨下去，逐步提高的按揭利率、更多的上市房源将在未来几年内逐渐使供需关系回归正常。