城投公司大规模“囤地” 业内：后续要警惕城投债收紧的风险

2021年，全国多个城市开启了新的供地模式，集中供地。新模式不仅仅考验房企的战略布局能力，也对房企的资金能力提出了更高的要求。在一些资金状况不佳的房企选择“躺平”情况下，城投公司开始在土地市场发力，成为了拿地大户。特别是在第三批集中供地过程中，长三角地区城投公司的参与率超过70%。

值得关注的是，近期，城投债有收紧的信号。业内则认为，城投公司在土地市场的参与度，的确缓解了地块流拍的现象，也补充了财政收入。但这也同样考验着城投公司的项目开发能力和运营能力，投资者也需要警惕城投公司的资金风险。

数据显示，截至2022年1月24日，今年城投债发行规模为3455.11亿元，相比较去年同期超过4600亿元的规模来看有较为明显的下滑。

城投公司为拿地“大户”

“三道红线”出台使得房企资金压力越来越大。因此，“囊中羞涩”的房企在2021年拿地时显得格外谨慎，观望情绪也较为浓重。2021年前两轮集中供地时，不少房企选择补仓优质地块，拿地计划在前两轮已经完成。

随后，第三轮集中供地，房企“躺平”态度更加明显。城投公司则上升为拿地主力，为土地市场贡献了大部分交易额。中指研究院发布数据显示，在2021年第三轮土拍中，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司是主要力量，参与率超过70%。

以广州为例，2021年广州第三批集中供地的13宗地块全部底价成交。其中，白云城市建设、南沙开发建设等城投企业是投资主力，地方城投在第三批集中供地中累计斩获9宗地块。

此外，无锡第三批集中供地一共成交20宗地块，其中15宗被城投公司纳入囊中，而苏州和南京的第三批集中供地中，也有超过半数的地块被城投公司拍下。诸葛找房方面认为，城投企业在土地市场上的参与度与城市自身热度存在一定正相关关系。长三角经济圈城市以及武汉、广州等发展比较稳健的城市，城投企业的活跃度也比较高。

诸葛找房方面认为，城投公司拿地比例提升，在一定程度上缓解了开发商谨慎拿地导致地块流拍的问题，承接了房企的职能。同时，地方政府还可以通过土地出让金返还的形式，减轻城投公司资金压力。

警惕城投风险

近年来，城投公司在房地产领域的参与度越来越高。中债资信发布的数据显示，截至2021年末，2400家城投主体中，有900多家城投主体的业务类型包含房地产销售业务，占比超过37%。

华创证券发布的研报显示，城投公司拿地比例上升，在一定程度上弥补了开发商谨慎拿地导致出让收入大幅减少的问题。同时，从2021年第三批集中供地的结果来看，城投公司在土地市场温度下降的背景下，仍然大手笔拿地，也起到了“托底”的作用。

不过，诸葛找房也在研究报告中指出，城投公司大规模拿地也蕴藏一定风险，城投公司的项目操盘能力有待考察，未来项目去化情况也具有不确定性，这也或将驱动后期城投公司与优质品牌房企合作，取长补短，共同开发。

值得关注的是，近期，城投公司和城投债均有波动风险。在2022年1月初，市场有消息传出，城投债发行收紧，银行间市场交易商协会出台新政，城建相关企业发债政策大幅收紧，橙色、红色区域的发债客户后期只能采用借新还旧的模式。

同时，1月14日，彭博社发布报道称，中国最大的几家银行对地方政府融资平台的房地产项目融资变得更加挑剔，担心这些公司取代民营开发商成为土地的主要买家后，银行会承担过多的风险。

有关报道称，2022年至少有5家国有银行对向寻求购买土地和开发新房产项目的实力较弱的地方融资平台提供贷款增加新的限制，银行在评估当地经济财政实力和项目销售前景方面更加严格。

不断释放的收紧信号也让城投债发行规模有所下滑。据显示，截至2022年1月24日，今年城投债发行规模为3455.11亿元，相比较去年同期超过4600亿元的规模来看有较为明显的下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期土地市场的动态来看，一些城投公司可能也面临新的问题和挑战，比如拿地后资金亏空较大、或者后续亟需引入房企来进行合作。类似银行态度转向是需要警惕的，对于看似一片繁荣的城投公司拿地这一现状也需要提出一些疑问，这样有助于更加客观地看待城投企业经营状态和土地市场的风险，也可以起到提前预警的作用。