专访丨贾康：房地产成长性依然可观 新发展模式是标本兼治的系统化工程

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

寻路房地产“新发展模式”系列报道之二

房地产发展的主基调正在以前所未有的力度扣题于“长效机制”，良性循环和健康发展目标则在呼唤新发展模式。

既然过去传统的开发经营模式已经不可持续，行业的底层逻辑将如何重构，新发展模式有哪些要素，房企在“黑铁时代”该怎样寻路？

近日，华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康接受了21世纪经济报道专访，就“新发展模式”展开多维度解读。

贾康认为，房地产新发展模式是个系统化工程，其中有关联的基础性制度建设，至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度等四大方面。其中房地产税改革的推进，他表示需要在攻坚克难中兼顾建设性和审慎性。

不同于当下市场里存在的悲观情绪，贾康以数据支撑指出，中国的城镇化和经济发展依然处在中高速发展阶段，并且还有相当可观的纵深空间。他认为，房地产未来的成长性仍可期待，不能简单听信“崩盘”、“一去不回的拐点”等非理智断言。

作为较早使用楼市“黑铁时代”提法的学者，贾康强调说，虽然当下房地产市场越来越具备“黑铁时代”的特征，但现在还不能认为整个行业都落入了局面沉稳而竞争较残酷的“黑铁时代”，反而需要特别注重正确认识分化的大市场。

而具化到房企这一主体，贾康特别指出，并不是所有的企业都应该简单对应万科的战略策略思维，开发商需要在风险意识之上设计最适合自己的定制化解决方案，在去金融化和长远发展的重要导向之下顺应大势，并且保持前瞻性，“一旦碰到机遇，要随时跃起随时抓住”。

华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康。资料图

新发展模式的四个要点

21世纪经济报道（下称21世纪）：2021年的中央经济工作会议首次提出房地产业要“探索新的发展模式”，应该如何理解“新发展模式”，它包含哪些要点？

贾康：房地产新发展模式实际上和健康发展长效机制是一致的概念，新发展模式应该是个系统工程，要标本兼治、治本为上，形成一套可以支撑产业健康发展的长效机制。

实现新发展模式的关键在于贯彻落实中央要求“以基础性制度建设解决房地产的发展问题”，这种基础性制度建设，我认为至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大方面。

土地制度就要从有效供给的初始环节——供地说起，因为房地产市场不仅要抑制炒作，还要满足刚需和改善性的需求，增加供给。合理的土地制度需要以创新形成基本农田“占补平衡”，重庆多年前开展的“地票”制度改革试点，匹配上政府合理发挥作用的土地收储制度，值得参考。

第二个方面是住房制度。

老百姓最关心的住有所居方面，需要进一步合理形成“双轨统筹”的住房制度，包括托底的保障房，与市场商品房，双轨运行，把两者的长期健康发展放在一个住房制度的框架里面做统筹安排。

我们讨论了多年的“保障轨”现在已经比较清晰地聚焦在两个概念上，分别是保障性租赁住房（公租房）和共有产权房；商品房市场除了普通商品房，也包括改善型住房和高端住宅等，广义上也应包括商业性租赁房。

“保障轨”和商品房市场需结合呼应起来，保障轨是政府牵头“托底”而政策性地解决低中收入群体住有所居的问题，市场轨则是在遵循市场规则的前提之下，解决中等收入群体以上各种社会成员住有所居的问题。

第三是投融资制度。

投融资制度也大有可为，除了商业性住房按揭贷款，政策性金融也必须匹配到房地产有效供给的全盘运行中去。

比如有些研究者提出，把住房公积金和商业性按揭结合到一个新的融资支持体系，包括开发商在提供有效不动产供给方面的商业性金融和政策性金融结合，也包括PPP机制创新（即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式）。比如PPP模式中，把商品房和一部分保障房打包在一起，形成有效的供给，甚至可以纳入连片综合开发的方案，即产业新城建设与运营。

第四个方面就是房地产税改革，这是针对住房保有环节的税收调节。因为客观上具有收缩效应，当下房地产税改革试点扩围的出台预计会更加审慎，但并不会因为审慎就完全不考虑了，到底怎么样做权衡，还需要时间验证。

房地产税改革，现在大方向上有了前所未有的、清晰的、双管齐下的部署，我们要有一定的耐心来顺应这样的部署，在改革深水区的攻坚克难中兼顾建设性和审慎性，以改革意识和尽可能高水平的可操作方案来推动。

房地产税功能作用的发挥，一定是追求一种综合目标，一是对房价起到“压舱促稳”的作用，二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助益打造地方税体系，深化省级以下分税制改革；三是强化优化再分配机制，抑制两极分化促进共同富裕；四是提高直接税比重，减少社会成员总体而言的“税收痛苦”并优化宏观调控“自动稳定器”作用。

房地产业成长性依然可观

21世纪：房地产市场未来的成长性如何？应该怎么衡量？

贾康：从长远发展来看，人民不断增长的有效需求和中国城镇化进程的基本面结合在一起，房地产成长性还相当可观。

对市场预期还要给予正确的引导，不能简单听信“房地产市场崩盘”、“运行出现一去不回的拐点”的断言，这些说法都有非理智的成分，在市场预期方面，我们需要有更好的理性认知。

如能把有基础性制度支撑的长效机制和适时进行政策优化调整结合起来，中国未来房地产业的前景应该是谨慎乐观的。

房地产是在城镇化发展过程中不断体现出其对于经济发展贡献的一个行业，在我国，现阶段它的发展还会带有超常规特征，也是国民经济的支柱产业之一。如果从国际经验来看，可以直观地从城镇化率的真实水平来观察房地产的发展。

国际经验中有一个纳瑟姆曲线，是指经济发展表现为从比较低的城镇化率往上走，通常这个城镇化率到30%的时候，经济发展就进入了一个快速发展期，要一直到70%左右才会告别快速发展期，进入比较低平的发展阶段。即当城镇化率继续往上走超过70%以后，纳瑟姆曲线则会比较平缓。

30%到70%之间的40个百分点是高速发展期，我国现在就在这个区间之内，这是确信无疑的。但是如果只看常住人口的城镇化率，会误以为我们城镇化已经走到了64%以上，从而误以为剩下的较快发展期也就只剩下五到六个百分点的空间了。

但恰恰我们要看的主要不是常住人口城镇化率，而是现在只有44%出头的户籍人口城镇化率。

户籍人口城镇化率表明我们还有相当可观的进一步发展空间和成长性。如果把常住人口城镇化率的因素适当考虑进去，我们真实的城镇化水平可以从44%看高到50%左右，这意味着我们的城镇化快速发展阶段至少还要有15到20个百分点的空间，即便一年提高1个百分点，也还有15-20年才会到达后面的平缓发展期。未来近二十年的发展纵深，及其伴随的经济社会成长性，还相当可观。

这个基本判断非常重要——不能只看到现在必须做的矫正：从全盘来说，全国700多个城镇，总体的城镇化发展水平还处在高速发展阶段，总计的不动产和住房成交的均价水平，会继续体现为一个上扬曲线的模样，因为要看到发展潜力和成长性的支撑。

当然，同时要高度重视近十年来也越来越清晰表现的市场分化“冰火两重天”的特征，一、二、三、四线，各条线内的各个不同城市，各个城市里不同的地段地块，早就都不能一概而论地用一个上扬曲线的判断来套用了。

楼市“黑铁时代”房企需要高水平定制化解决方案

21世纪：最近关于房地产“黑铁时代”的讨论比较多，您怎么看待“黑铁时代”？

贾康：大概几年前，我已经开始运用“黑铁时代”的概念。房地产黄金时代是改革开放以后解放生产力带来的一个迅速发展阶段，大家都有发展机会，房地产业似乎进去就赚钱，只是赚多赚少的问题；白银时代就开始有分化了，但总体来说含金量还是比较高的局面；黑铁时代是指利润平均化特征趋于明显，发展态势趋于沉稳成熟，优胜劣汰越来越残酷的时代。

就全局来看，现在还不能认为整个房地产行业都落入了较残酷的黑铁时代，在很多具体场合里，还有白银时代的特征。

具体到企业的感受上，确实需要更多地注意规避风险了，这已经有很多案例。万科始终在这方面是以稳健著称，在战略思维上，他们把生产经营策略对应到沉稳的、常规化的、寻求长久活下来和可持续发展的“黑铁时代”框架下，自有其道理。

但我认为这并不意味着所有的企业都应该简单对应万科的战略策略思维。企业都有自己的偏好和特点，有一些企业更愿意在三四线城市和新区发展，他们的发展机会还具备一些白银时代式的特征；在某些特殊地段上和新区内，以及伴随着一些开发机制创新特征的情况下，一些企业的开发行为甚至还有一些黄金时代的特征。

需要注意的是，市场分化的格局之下，有些“冰冷”的区域可能连“黑铁时代”都称不上，所以不能在生产经营、投融资的具体决策上，再简单地局限于全局性时代判断的思维。

“市场分化”、政策性和商业性双轨并存、PPP和REITs等创新机制方兴未艾，是值得所有开发商正确认识并且冷静分析的特点。应认识清楚自身个体的偏好和可能的机遇，进而尽可能高水平地决定如何设计生产经营战略和策略组合。

21世纪：“黑铁时代”、“去金融化”、“新发展模式”，在这些命题之下，房企应该作出哪些调整？

贾康：在总结过去十几年发展经验的基础上，企业应该进一步寻求可持续发展视野的扩展，回到自己能够发挥相对优势的高水平定制化解决方案里，不同的企业不可能套用一个发展模式。

定制化解决方案是对每个开发商的具体考验，在某一段时间发展得好，未必会一路顺利，个别案例的经验教训都是不可一概而论的。

但行业发展到现在，确实有一个共性，就是要防风险，哪怕正在高歌猛进也要准备着情况陡变。企业的风险防范意识要进一步提高，顺应大势，顺应大局，理智地形成长期行为。

另外，企业还要注重前瞻性，在去金融化和长远发展的理性导向之下，一旦碰到机遇，要随时跃起随时抓住，还是那句老话——“机遇偏爱有准备的人”。