购买二手房要注意哪些坑？小心吃大亏

对于普通老百姓来说，购房是人生中一件大事，几百万的购房款稍有不慎就会遭遇损失，房没买到，还损失了钱。今天李律师就给大家谈谈购买二手房的注意事项，再谈谈婚前婚后购房的所有权问题。小王准备和男朋友小张结婚，由于购房资金不足，两人打算购买一套二手房作为婚房。小王前来咨询，是婚前买房好还是婚后再买房呢，在购买二手房要注意哪些问题？

一、首先我们来谈谈购买二手房的注意事项

1、查看交易主体是否适格？

实践中一般二手房交易出售者并不都是房屋的所有权人，有的是没经授权的产权人亲戚，亲戚代为签合同，一旦房价上涨，所有权人会主张合同无效，购房者无法办理过户登记。因此，购房者一定要认真核对出售方的身份证、房屋产权证明等证明文件。签订合同前，一定要去产权部门查询签合同的一方是否为房产所有权人，因为这个查询结果是最新的结果，出售方提供的房屋产权证明也有可能是无效的。

2、是否存在法院查封登记或者抵押

如果房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户登记。因此，购房者在签订购房合同前，应当要及时了解该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者是否办理抵押登记。

3、查询房屋是否设立了居住权？

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权益，以满足生活居住的需要，居住权自登记时设立，自居住期限届满或者居住权人死亡时消灭，居住权一般是无偿的，且不得转让、继承，设立居住权的房屋不得出租。鉴于以上限制性规定，购房者在购买二手房时，应当要注意查看该出售的房屋是否设立了居住权，否则，将面临着房产可以过户，但无法入住的后果。

4、查看房屋在出售前是否已出租给他人

购房者在购买房屋之前，应当查看该房屋是否已出租给他人，如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁房屋合同期限届满后才能入住。这就是我们常说的“买卖不破租赁”。这对于着急入住的购房者来说，也是不容忽视的一点。而且在法律上，承租人享有优先购买权，即承租人享有以同等条件优先购买房屋的权利。因此一定要在事前调查清楚对房屋是否在出租，出售方是否履行合同约定的通知义务，以及是否违约侵犯承租方的优先购买权。

5、购房合同中约定的时间节点

对于购买方来说，将重要的时间节点明确地约定在合同中，最能保护自己的权益。比如说：定金什么时候支付？首付款什么时候支付？出售方具体的赎楼时间？如果银行出具了贷款承诺函却迟迟未放款怎么处理？出售方收到尾款后几日内交房等等。

6、购房款需要做资金监管

对于购房者而言，购房资金的安全特别重要。一定不要将购房款在过户前转入出售方账户，需要在银行做资金监管。无论是一次性支付房款还是部分房款向银行贷款。

7、其他需要注意的小细节

购房者在签订购房合同之前，一定要和出售方确认好相关的费用，即物业管理费、电费、水费、燃气费等费用出售方是否已经交清，不能只进行简单的口头约定。房屋交易结束后，接收所有的房屋钥匙时，以防万一，一定要及时换掉大门的门锁，或者及时更改房屋电子锁的密码，这样交房就更有安全保障。

二、第二个问题，我们再来分析一下，小王婚前购房、婚后购房会有怎样的法律后果？

（一）结婚前购房

1、小王一人出资购房，取得房屋产权，登记在小王名下，并还清个人贷款或者全款购房的，或者结婚前小王已经还清全部贷款，但和小张结婚后才取得房本，房屋登记在小王名下的，以上两种情况，房屋都将被认定是小王的个人财产。

2、小王已经签购房合同，支付了房屋的首付款，并且向银行申请了贷款，房屋登记在小王名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，这种情况下，房屋将被认定是小王的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共有财产；尚未偿还的贷款视为小王的个人债务。

3、所购房产是小王出资的，登记在小张名下，这种情况下呢，通常是小王不具备购房资格，只能以小张的名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理。如果有证据证明小王明确表示归登记的小张一方个人所有，则会按照产权登记方小张的个人财产处理。

4、房屋是两人共同出资的，登记在二人名下，即在同居生活期间购买，属于按份共有财产。

（二）结婚后购房

1、购房资金全款是来源于小王的婚前个人财产，房屋登记在小王名下，那么房屋则成为了出资方小王个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产。

2、若出资方小王只支付了首付款并登记在小王名下，二人共同支付的贷款及利息，也会被认定为夫妻共有财产，只是份额上不一定按照各50%，会根据双方对家庭的贡献酌情调整。

3、以夫妻共同财产购房的，房屋登记在夫妻双方名下或者夫妻一方名下，都会被认定为夫妻共同财产。

好，今天就交流到这里，感谢南财号给大家提供交流的平台。大家还有什么法律问题，可以通过南财号这个平台给我留言。