房企年报深读丨“今年不会轻松”，招商蛇口将谨慎行事

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

招商蛇口的年报一如既往的平淡。

2022年3月21日晚间，招商蛇口发布2021年全年业绩报告。根据公告，2021年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

招商蛇口在财报中解释，归母净利润下滑的原因主要是，竣工结转的地产项目毛利率下降，此外也对部分房地产项目进行了计提减值，这一项降低了34.56亿元的净利润。再者，招商蛇口今年出让子公司的收益也减少了，这部分也对利润带来了影响。

从上述缘由中，可以窥探招商蛇口近年来在经营面上所受到的挑战。行业整体下行，招商蛇口虽有资金成本优势，也难以与市场趋势作抗衡。

在2022年3月22日举行的业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军坦言，招商蛇口也有压力，因为整个行业都面临挑战，比如毛利率出现下滑，我们也从审慎的角度出发，对一些存在减值迹象的项目进行了减值准备。

许永军直言，从行业的角度看，去年很难，我们判断今年也不会轻松。

这种“不轻松”是体现在方方面面的。尽管招商蛇口去年在土地市场上无比进取，全年累计获取土地113宗，但今年招商蛇口仍不敢轻易立下一个进取的销售目标。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上指出，招商蛇口预计2022年新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米，考虑到外部环境的不确定性，全年销售目标设定为3300亿元，与去年销售目标基本持平。

开发业务谨慎，是因为发展脉络已变。许永军在业绩会上分析称，中国的房地产市场发展至今运行逻辑已经发生了根本变化。

面对行业的重大变局，招商蛇口也在寻找新的发展路径。

根据招商蛇口管理层的规划，招商蛇口将从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系；另外也将从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；最后则是从同质化竞争向差异化发展转变。

这是许多龙头房企面对下半场的生存之道。招商蛇口在2021年宣布了持有物业双百目标，即在2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元，而去年全年，招商早上蛇口持有物业整体运营收入超55亿元，同比增长20%，其中招商商管布局全国25座城市，持有商业项目60个。

坦率讲，招商蛇口能够实现经营业务的进步，主要还是因为它有招商局的强大背书，因此在财务指标和融资成本上要优于同行，才能够获得相应的发展机会。

年报显示，招商蛇口去年全年综合资金成本仅4.48%；年末“三道红线”监测指标全部绿档，这为其持续发展奠定了基础。

也是因为经营稳健又有资金优势，招商蛇口被诸多出险房企视作为“白衣骑士”。

但央企的自律在这方面还是得到了充分的体现，蒋铁峰说，招商蛇口拿地或者并购都是一回事，原则很简单，同样一笔钱如何投资对股东回报率高就去哪里做。收并购的项目风险更多，招商蛇口对这方面的风险控制也会高一些。

作为行业中今年首家发行票据的房企，招商蛇口也必然不可能完全消极应对收并购的机会。

蒋铁峰指出，招商蛇口是积极寻找谨慎决策，在选择收并购项目时，主要看资产质量的风险是否可控，对应的价格是否合理。“有些项目外人看起来挺好，一尽调特别多问题，我们还是谨慎推进。我们现在有在与多家房企接触，如果有进展会及时通过合规途径分享。”

整体上，招商蛇口还是一家让投资者放心的企业，尽管过去曾有过一段时间的股价表现低迷，但去年下半年以来，它却被视作是地产股中“抗风险能力强”的标的之一。

另一方面来看，招商蛇口在分红方面的大手笔也足以让投资者寻找到亮点。根据招商蛇口的规划，今年其现金分红总额约占归母净利润40%，上市以来累计分红金额达326亿元。

在业绩会上，许永军也喊话投资者，未来招商蛇口会尽量保持分红政策的稳定性，也希望更多看重长期价值的投资者成为招商蛇口的股东。

招商蛇口过去这一年，是房地产行业整体转向的一个缩影。过去这个行业总认为，高杠杆、高周转是发展的硬道理，但招商蛇口用实际行动告诉资本市场和投资者，只有在财务上自律，才有持续向上的动力和机会。