物企年报深读丨走出“舒适圈”，头部物企绿城服务的净利率也开始下滑了

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

作为首家上市的物业服务企业，绿城服务集团有限公司（02869.HK，简称“绿城服务”）过去几年实现了高速增长。不过，3月28日，在绿城服务召开的面对投资者的2021年度业绩发布会上，该公司还是直面了净利润下滑这一事实。

数据显示，2021年度，绿城服务收入为125.7亿元（人民币，下同），同比增长24.3%；毛利达23.3亿元，同比增长21.2%。

但有多项数据表明，绿城服务的盈利能力开始下滑：2021年，绿城毛利率为18.5%，同比下降0.5个百分点；净利率为7.1%，同比下降0.2个百分点；现金及现金等价物为43.1亿元，同比下降2.9%。

受制于整体行情下行，绿城服务净利润下滑、增收不增利，也开始面临流动性收缩问题。

2021年，绿城服务收入主要来自于三部分：物业服务、园区服务和咨询服务，于总收入的占比分别为61.8%、22.6%和15.6%。其中，物业服务依然是绿城服务最大收入来源，为77.7亿元，同比增长20.9%；物业服务毛利率为12.5%，同比下降0.3个百分点。园区服务收入达28.4亿元，同比增长30.3%；园区服务毛利率为27.1%，同比下降1.1个百分点。咨询服务收入达19.6亿元，同比增长30.7%，咨询服务毛利率为30.0%，同比下降2.6个百分点。

绿城服务在公告中对前述三项业务毛利率均有所下降解释称，物业服务毛利率下降主要是因为2020年社保退坡政策影响；园区服务毛利率下降主要是因为年内园区产品及服务持续调整产品结构，带来相应的成本投入；咨询服务毛利率下降则主要是随着市场竞争加剧，在建物业服务板块毛利率有所下降所致。

虽然毛利下滑，由于绿城服务的规模持续增长，该公司的人均坪效也呈现上升的趋势。2021年年末，绿城服务共有员工37,639人，综合其他数据，以此测算其人均面积（在管面积/人数，下同）约为8079平方米/人，人均坪效（净利润/人均面积，下同）约为110,434元/平方米/人。2021年年中，绿城服务收入为55.96亿元，净利润率为9.9%，在管面积达2.73亿平方米，共有员工33,112人，以此测算其人均面积约为8236平方米/人，人均坪效约为67,265元/平方米/人。

但绿城服务财报采用的是另一种测算方式，导致人均坪效大幅增长。一名物企人士对21世纪经济报道记者表示，物业公司从运营角度，一般按人均创收（总收入/总人数）计算人均坪效，因为人均坪效受业态影响会很大，比如酒店物业（面积小，可能就几万平方米）跟景区物业（面积大，可能会有几十万上百万平方米），用人均坪效算的话，差异会很大。绿城服务正是按照这种测算方式计算人均坪效：2021年年末，绿城服务共有员工37,639名，综合收入及在管面积两项数据，以此测算其人均坪效（总收入/总人数）约为33.4万元/人，以此方法测得其2021年年中的人均坪效为16.9万元/人。

值得关注的是，面临利润挑战，绿城服务在开疆辟土方面依然选择了长三角这一“舒适圈”。据2021年业绩公告显示，绿城服务全年新增拓展面积1.28亿平方米，新签约物业项目单年合同金额约45.1亿元。新增拓展面积主要位于长三角、环渤海及珠三角的一二线或省会城市中。截至2021年12月31日，绿城服务在管面积按区域分布，仍然是长三角拔得头筹，大杭州地区（包括杭州和余杭）排第二；收入占比上来看，大杭州地区占居第一。

2021年，在物业资产管理服务方面，绿城服务的置换服务及资产管理收入增速均有所放缓。绿城服务称，一方面，受房地产市场宏观政策影响（限购限售限贷），市场紧缩；另一方面，车位运营逐渐向轻资产方向转型。对重资产项目绿城服务则采用稳健策略，项目筛选条件不断升级，收入增速明显受此影响。此外，在文化教育服务方面，年内新增政府及事业单位合作运营托育项目12个。然而，MAG位于澳大利亚的园所已恢复正常经营，但考虑到大环境及政府政策影响，其后续经营情况仍存在一定的不确定性。

由此看来，绿城服务2021年业绩出现增收不增利的情况有以下几方面原因，首先是外部环境的影响下，部分员工社保成本在2020年得以减免，以及部分经营活动难以正常进行。其次，绿城服务积极寻求多业态发展，不断调整产品结构，相应成本投入有所增加。另外也有市场整体竞争加剧带来的影响。

“逆水行舟，不进则退”，物业服务仍处于蓝海阶段，但物企市场竞争仍趋激烈，行业内收并购时有发生。作为头部物企，绿城服务未来需要面对的不仅仅是利润挑战。