物企年报深读丨碧桂园服务2021年度收入大涨约85%，称大规模收并购时期已过

21世纪经济报道记者骆轶琪 广州报道

经历了物业管理行业间持续的收并购时期以后，头部公司开始考虑放缓脚步了。

3月29日，碧桂园服务（6098.HK）发布2021年度业绩显示，报告期内公司总收入同比增加约84.9%至约人民币（下同）288.43亿元；股东应占利润约40.33亿万元，同比增加约50.2%。

财报显示，年内公司整体毛利约88.64亿元，涨幅约67.3%；整体毛利率下降3.3个百分点至约30.7%，公司方面解释这主要是由于，期内政府取消社保减免政策；公司持续对基础设施推陈出新，加大对设施智能化改造投入；低毛利率的城市服务比重上升所致。而此前碧桂园服务的收并购动作中，部分旗下业务短期内则略被影响到其一定的毛利率表现。

在中午财报发布之后，碧桂园服务股价一改上午的上行走势，转向下行。截至当日收盘，碧桂园服务收跌4.86%，报收31.3港元/股。

29日下午举行的业绩交流会期间，碧桂园服务控股有限公司执行董事、总裁李长江反复强调，在管理团队看来，与合作伙伴或股权合作公司的融合会是一个循序渐进的问题，在不同时间段的举措都会有所不同。“从团队配置、管理流程、工作要求、管理结构设置等方面，都会因为时间段的不同而改变。但是有一条，那就是所有股权公司的合作和融入，都要逐步过渡到‘以业绩为大’的文化中来。目前应该说团队成长是快速的，优秀的团队和优秀个人比比皆是。”

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏则回应道，碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去，在今年及未来的一段时间，仍然会做一定程度并购，但追求规模和合约叠加的时代已经过去，将重点抓住机遇、补短板，在如商写、生活服务、资产管理等方面进一步加强。

（业绩发布会现场，图源：官方提供）

非物管收入占比过半

从收入分布来看，2021年公司首次实现了来自非物业管理服务收入占比过半的结果，收入来源更加多元化。

据披露，年内公司物业管理服务收入约137.94亿元，同比增长约60.3%，占总收入比例下降至约47.8%（2020年为55.2%）。该分部毛利率下降4.3个百分点至约30.3%，原因为持续对基础设施推陈出新、加大了对设施智能化改造的投入等。

其中，年内的多起并购也大幅增加了公司在独立第三方物业方面的管理面积。由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约306.0%，占收费管理面积上升27.4个百分点至约54.8%。

（来自独立第三方物业开发的收费管理面积已过半，图源：财报披露）

收入来源比重排名在第二和第三位的分别为城市服务和社区增值服务两大板块。

社区增值服务方面，年内实现收入约33.27亿元，同比增长约92.2%，占集团总收入比例提升至约11.5%（2020年约11.1%）。

但同时，该分部毛利率下降4.6个百分点至约60.5%，主要在于年内新增的部分业务毛利率水平相对较低；毛利率相对较低的购销业务规模逐步增大；传媒板块竞争激烈毛利率有所下降。

黄鹏在业绩交流期间介绍，该部分利润率因为结构变化虽有所下调，但仍维持在较高的水平。特别是本地生活、社区传媒、到家服务、家装服务的收入增长较为快速。

（碧桂园服务旗下非物管收入部分占比过半，来源：业绩会现场分享）

财报显示，该分部项下六大业务中，年增幅最快的社区传媒服务以179.1%增幅实现约9.78亿元收入，年收入最高的本地生活服务以11.05亿元，实现增幅约107.1%。

据他介绍，在该部分公司进行了产品重塑、升级产品线。以“商品到家”+“服务到家”，打造“楼下系列”，这被定义为社区生活服务2.0。其核心逻辑是以社区线下流量作为入口，通过提供重型且复购的产品，增强业主黏性，其提供的线上线下综合服务边际成本很低，预计2022年开设突破千个点位。“物管有‘近场零售’的优势，是所见即所得的增值服务，有高效的触达性，场地和资源因高度节约而成本低，又可以提供更有特色、快捷的服务。业主和我们都能够在这个服务的成就中获得相应价值。”

对于社区增值服务中收入增速最快的社区传媒服务部分，是以广告自营+整合营销传播模式，帮助商家实现触达+转化的目的。截至财报期内，公司旗下自营媒体点位数量突破50万。

收入贡献比重排在第二位的城市服务，年内实现收入约45.29亿元，增幅约412.3%，占总收入比约15.7%(2020年同期约5.7%)。

该分部毛利率下降较明显，下滑了14.9个百分点至约17.6%。公司表示原因在于，上年新拓展毛利率较低的业务在本年实现全年并表，且相关收入比重增大；且本年政府取消企业社保减免所致。

据黄鹏介绍，2021年末，对于该部分的公司化运作已经正式开启，通过成立城市服务集团，协调城市服务战略落地，其业态结构多元化已初具规模，并首次将EPCO模式引入老旧社区改造。

同样在2021年重点布局的成长产品线还有商业写字楼服务部分，黄鹏表示，通过对开万、富力旗下物业等的收并购整合，公司将原有的写字楼业务集中式管理，成立独立事业部，专注资产运营及商企服务领域。“商写方面，碧桂园服务来了，会继续加油，形成在住宅和商写的双强驱动。”他续称，对于该领域的目标是五年形成百亿以上营收，截至2021年底，其商管面积已经进入全国前十名行列。

商业运营也是公司在2021年重点打造的新产品线。黄鹏介绍，公司原计划要在5年内形成100亿以上轻资产营收，在今年也会作为重点产品线发展。财报显示，年内公司商业运营服务实现收入约6.54亿元，分部毛利率约50.3%。

收并购进入新时期

更受关注的是碧桂园服务收并购动作方法论以及未来进程。

国金证券就认为，2021年逆势大量融资体现了公司的实力和魄力。该机构认为，尤其在2021年下半年，许多房企不得不出售旗下物业公司换回现金，导致物业并购市场是买家市场，仅以碧桂园服务年内对光嘉宝、富力物业、邻里乐控股这三笔并购来看，不仅巩固了公司的规模优势，也增厚了后续开展增值服务的底层流量体量，在商业业态、商业运营能力、西南片区等方面都得到了有效补充。其系列并购动作，令该公司成为物业收并购市场的最大买家。

（多元化来源令公司在管面积持续扩大，图源：业绩会现场演示）

为此，李长江指出，虽然碧桂园服务大规模收购时间已经结束，但并不意味着此后不再收并购。“2022年整个物业的收并购形势，我们看来同过去相比，无论是单个项目的规模、还是业务完整性，都会有所不同。”

他续称，2022年在收并购方面，公司不仅着眼住宅物业，也会延伸到此前有涉足的增值服务部分。“无论房地产形势如何变化，所有企业收并购过程中一定强调的是标的物质量，包括所处区位、平均管理费单价、团队能力、业务开展情况、大股东性格秉性等，都会作为评判标准。总之，碧桂园服务无论之前还是以后，都会坚持严格高质量地、根据自身长短板需要来决定，遇到机会的时候不放弃。”

黄鹏介绍道，去年以来，公司已经形成7条产品线，构成了成长网络。未来的重点将是抓住机遇补短板，从引进人才、打造产品线、强化优势等方面进行并购考虑。“至于绝对量，具体金额规划肯定比以往要少一些，我们定义为可遇不可求，不追求绝对量；有机会会抓住，当然尽量减少从外部市场融资，而是靠内生或者理财投资等方面聚集现金流来做。”

据他透露，碧桂园服务设有专职的投后管理部门——投资发展中心。公司会全周期规划每一家被投企业发展路径，并利用科学有效的投后组织管控模式及核心人才激励机制牵引，协同集团资源赋能每一家企业，从资产安全、保值增值及发展规划方面全程管控，实现“投一稳一”。

公司执行董事、副总裁郭战军则表示，碧桂园服务体系在并购公司管理方面，秉持融合发展、包容成长理念，在人才队伍方面会积极保留和发展并购公司原有的员工团队。

这被分为几个阶段进行。他续称，一般在新并购公司的一年内，会按照平稳融合为主的，包括接管一个月内，完成核心管理团队到总部的交流和学习；两个月内完成整体管理体系培训；三个月内完成接管公司的总部平台职能负责人总部轮岗；在六个月内要完成信息化系统的全面融合。

“融合后期，我们会按照深化融合、一体化管理的导向进行评估，尤其是对于具备条件的并购公司进行深度整合，提升并购公司的组织效能。这里面具体就包括高密度地区的并购公司会形成统一的作战平台。同时对于低密度项目，会进行属地单位的委托管理，进一步提高服务效率和服务质量。”

李长江总结时表示，公司依然奔跑在高质量、高成长的道路上，没有因为股价变化而调整公司五年战略目标。