物企年报深读丨不追高不买贵，华润万象生活也要加速跑了

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在物业服务行业之中，华润万象生活因其业务模式备受资本市场和投资者的青睐，即便在物业服务企业估值整体回落之后，华润万象生活仍然保持50倍市盈率左右，仍然是行业之中一枝独秀的存在。

华润万象生活也的确对得起外界的追捧。

2021年，华润万象生活全年实现营业收入88.75亿元，同比增长30.9%；实现毛利为27.6亿元，同比增长51%，核心净利润17.02亿元，同比增长108.5%；归母净利润为17.25亿元，同比大幅增长110.9%。

分板块来看，华润万象生活在住宅服务板块全年实现收入53.1亿元，同比增长36.7%；商业运营及物业管理服务板块为35.65亿元，按年增长23.2%。

去年以来，华润万象生活的商业管理表现可期。截至2021年底，华润万象生活旗下在管购物中心全年零售额突破千亿大关，同比增长43.8%，经营利润率同比提升9.9个百分点至60.9%，购物中心运营服务收入同比大幅提升85.7%。

在利润率的表现之上，华润万象生活同样出色。

2021年，华润万象生活整体毛利率录得31.1%，上升4.1个百分点，核心净利润率也提升至19.2%，在物业服务行业普遍面临利润率下行的当下，这样的表现的确在规模物业企业中很难找到与之匹敌者。

从细分领域来看，华润万象生活的利润率表现也值得期待，这是外部推动和内部努力的共同结果。

2021年，华润万象生活的住宅物业管理服务毛利率为19.3%，同比增长3.4个百分点，主要得益有效的成本控制及经营效率的提升。

而华润万象生活商业运营及物业管理服务毛利率为48.6%，按年同比增长6.8个百分点，这主要是由于去年其旗下购物中心盈利能力大幅提升及在管商业项目数目增加形成的规模经济效应，同时从2020年下半年开始，购物中心物业管理服务的收入模式从包干制转化为酬金制，相应毛利率提高。

经营数据表现出色，华润万象生活也没有止步于当下。相较于其他的央企同行，它在规模发展以及收并购之上的表现，明显要更为积极。

根据年报，2021年，华润万象生活全年外拓面积同比大幅增长320.5%，截至2021年年底，其住宅及其他物业管理业务合约面积1.86亿平方米，在管面积1.47亿平方米，今年年初，华润万象生活还先后收购了禹洲物业、中南服务两个项目，新增在管面积7248万平方米，并购完成后总合约面积将突破3亿平方米。

华润万象生活今年或许还将有更多的并购落地。

在业绩会上，华润万象生活董事会主席李欣指出，2022年将是华润万象生活的物管规模扩张年，其也将抓住市场机遇，实现有质量的跨越式增长。李欣指出，华润万象生活2022年计划全年获取第三方面积超1亿平方米，外拓10个购物中心，新开18个购物中心。

虽然有明确的规模增长指标，但华润万象生活也并不盲目。

李欣在谈及禹洲物业和中南服务两个项目时分析认为，去年下半年随着物业板块估值下行，标的增多，华润万象生活也接触了很多标的，落得较快的是禹洲物业和中南服务，原因是对价合理、性价比高、物业发展状态健康、城市和区域布局吻合度高，业务结构和盈利预期好，于是顺利达成收购。

李欣说，未来会维持规模质量增长，为抓住机遇期也做了并购贷安排，目的是保持财务稳健之下，把财务资源合理规划，保障未来可能出现好的机会。“核心原则是不追高、不买贵、重回报，布局要符合战略布局，支持深耕战略和提升区域业务浓度和品牌影响力。”

除了对规模发展做出预期指引之外，华润万象生活对业绩增长也有相应规划。

在业绩会上，李欣指出，到2025年实现40%的复合增长这个目标不变，如有需要的话，会在“十四五”中期进行调整。

赛道优质加之规模足够，业绩稳健发展且增长指标清晰，华润万象生活这样的物业服务企业的确是当前行业之中难得的佼佼者，也是让投资者和资本市场放心的选择标的。