房企年报深读丨华润置地逆流而上

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

“种一棵树最好的时间是十年前”，华润置地的发展轨迹很好地证明了这一句话。

在其他过去并肩的优秀同行们今年录得平平业绩之时，华润置地无疑是出挑的，它的增长曲线还在继续往上抛。

2021年，华润置地营业收入为2121亿元，按年增长18.1%，归母净利润为324亿元，同比增长8.7%，核心归母净利润则为266亿元，同比增长10.2%。

华润置地早于2004年开始多元化的探索，十余年过去，它也已成为中国内地的商业地产标杆，也因此就算不动产开发业务整体下行，它也能够凭借第二增长曲线，保持业绩的稳定发展。

事实上，华润置地去年在开发业务和经营业务都保持了良好的水平。

2021年，华润置地开发销售型业务签约额为人民币3158亿元，同比增长10.8%，不仅完成全年销售目标，也是少数保持销售业绩双位数增长的房企。

经营业务方面，2021年，华润置地购物中心营业额为139.4亿元，同比增长38.1%；写字楼营业额为19.2亿元，按年增长20.0%；酒店营业额为人民币15.7亿元，同比增加43.9%。

受到行业整体的影响，华润置地毛利率也相应有所走低。其中，开发物业毛利率录得23.7%，同比下滑5.4个百分点；投资物业（包括酒店经营）毛利率则进一步上升，由前年的66.4%上升至68.2%。

饶是华润置地，也无法通过管理手段的优化来抹平行业下行所带来的冲击。

华润置地总裁李欣在业绩会上就指出，20%的毛利率水平是行业的共识，已经回不到过去30%甚至以上的状态。李欣称，华润置地有信心把开发业务毛利率维持在23%左右的水平。算上投资物业，整体毛利率保持在25%以上。

赚钱能力还在线，华润置地够可以了。但在当前的市场环境下，华润置地虽有规模的追求，但央企的保守还是刻进了骨子里。

华润置地没有给出今年具体的销售业绩增长目标，仅表示会保持增长。由于华润置地资金水平优于同行，它当前面对的是是否逆周期扩张的思考。

在业绩会上，李欣也强调，华润置地从来没有唯规模论，更没有冲过规模，华润置地要保持的是行业排名和壁垒。“我们一直以来是有质量的规模增长。”

由此，华润置地未来在收并购之上，也值得关注。

在业绩会上，华润置地首席战略官谢骥就指出，对收并购会采取积极态度，但面对收并购机会，也会防范风险。

虽对开发业务谨慎乐观，但在经营业务之上，华润置地是有清晰规划的。

李欣提到，华润置地目前储备的项目按照目前的开发进度和结构铺排，在未来4年时间将陆续释放，目前的储备即使没有新增，也可以满足每年开10到12个，以兑现集团的目标。

“‘十四五’期间，整体购物中心收入的增速维持在20%以上，同时购物中心的毛利率水平维持在70%以上，管理层对此有充分信心。”李欣说。

过去华润置地曾经在多元化发展的探索上成为引领者，在当下新发展模式正在酝酿之时，行业和外界也对其充满了期待。

李欣坦言，相对旧发展模式，新发展模式具体是什么样的定义目前还给不出来。不过，行业正在发生的深刻变化可能对未来新发展模式的定义和总结会有参考性。

李欣分析称，行业从高负债、高杠杆、高周转、大规模向高质量、高品质、高效率转化，这个转化已经很明显；此外是行业已经从追求外延式规模增长，转向了追求内涵式质量发展转变；最后是行业已经从原有的增量主导发展的模式，转向存量主导的发展模式。

面对这样的局面，华润置地要早做准备。

李欣说，以住宅物业为导向的会转向以产业为导向的时代，行业更追求多元化多赛道的发展模式。

在李欣的视角中，华润置地早年做的综合体模式，其实是产业地产模式，现在做的长租公寓、产业地产，都是通过土地转化为资产，通过对资产有效经营的方式来做商务上的循环和平衡。李欣认为，这几个变化会成为影响行业未来的新发展模式。

地产旧模式正在远去，新的格局正在酝酿。旧时代的佼佼者华润置地，能够顺利在新模式中找到寻宝地图吗？