房企年报深读丨“一年时间换空间”：正荣地产积极筹资偿债

21世纪经济报道记者 唐韶葵 实习生 王佳琦 上海报道

3月31日，正荣地产集团有限公司（06158.HK，简称“正荣地产”）举办了2021年度业绩会。管理层诚恳表态，正荣地产面对困难，不畏惧、不躺平。

从业绩数据来看，正荣地产销售、收入均实现增长。报告期内，正荣地产收益为369.92亿元人民币（下同），同比增长2.4%；合约销售金额为1456亿元，同比增长2.6%，完成全年销售目标97.1%。

2021年下半年，房地产外部环境发生变化，自四季度开始，房企销售受到不同程度的影响，很多公司包括正荣地产，均无法在公开资本市场上再融资，种种压力接踵而至。

2月11日，正荣地产经历股债双杀，随后正荣地产对旗下多笔离岸优先票据寻求交换要约和同意征求。

在3月31日的业绩会上，正荣管理层依旧向投资者诚恳表态，希望以一年时间换空间，努力筹资偿债。具体而言，正荣地产已与合作方协商提前退出部分合作项目；出售自持物业；盘活项目的受限资金，争取尽快解决债务问题，维护投资者的长期利益。同时正荣地产会暂缓拿地、控制规模，以最大程度保存现金。

“相信给予公司一年的时间，公司可以逐步稳定经营，改善现金流，再加上外部环境正在有序地放松，预计公司的流动性先得以修复，使债务问题得以妥善解决。”正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示。

此前的2月23日，在与投资者线上沟通时，正荣地产管理层恳求投资者谅解，并表态，争取在2023年债务到期之前改善流动性紧张局面，目前已安排部分资产出售，所得资金将用于偿债。预计上半年可以完成30到40亿左右规模的资产盘活处置。

而在业绩会上，正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋透露，正荣地产已启动两类资产盘活工作。首先，针对合作项目，目前正荣地产已经梳理和铺排出20-30个项目，积极与合作方，包括一些地方的国企、央企进行洽谈和股权转让工作。

3月27日，正荣地产公告以1.56亿元向新希望地产出售子公司51%股权。这是发生流动性危机之后，正荣首次对外披露项目出售进展。提前退出部分合作项目，盘活受限资金，有助于正荣地产加快整体资金回笼速度。

其次，李洋所说的第二类资产，是正荣地产自持的部分商用物业，目前正荣地产有12个自持的投资型物业，以商业综合体、购物中心、办公楼等业态为主，这些项目分布于南京、福州、上海、西安等城市，总建面接近80万平方米。

在2月23日的投资者会上，正荣地产管理层也介绍过这些投资型物业的概况：公允价值100亿人民币（下同），净值大约40多亿。

通过出售这些项目资产，有助于正荣地产资金回笼，同时降低整体负债规模。业绩数据显示，正荣2021年合约负债（即预收销售款）为909.87亿元，同比增加49.5%；现金及银行结余为391.2亿元，同比减少9.0%。

可以说，正荣此次流动性危机的发生，与公司盈利能力在行业调整中的下降是正相关的。正荣地产2021年毛利约为53.82亿元，同比减少约22.0%；毛利率为14.6%，同比减少4.5个百分点；溢利为11.95亿元，同比减少66.4%；核心纯利22.84亿元，同比减少30.9%；归母净利润为8.09亿元，同比下降69.5%。

房地产的黄金时代已经过去，在限地价限房价的行业背景下，土地增值的空间逐渐减少。对此，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，正荣地产毛利率与净利润下跌也是基于上述逻辑。但他认为，目前毛利率的下跌差不多也到谷底了，如果整体环境有所改善，房企在成本管控上有所改善，对毛利率和净利润水平均有改善空间。这一观点与新城控股董事长王晓松不谋而合，王晓松认为，行业的毛利率水平会在目前的低谷经历一个逐步修复过程。

陈伟健透露，目前正荣地产通过控制费用，提升运营的效率，加强现金管理，从而改善总体毛利率与净利润水平。与此同时，正荣地产今年也做了一个比较大的拨备，这为2022年留出改善空间。

业绩公告显示，正荣地产“其他开支”一项，从2020年度的1.615亿元增加 846.9%至2021年度的15.288亿元，主要是开发中物业计提减值亏损、以溢价赎回优先票据的开支、处置金融资产净亏损及捐赠支出等所致。

业绩会上，正荣地产管理层再度表态绝不躺平，并再一次释放了筹措资金的筹码信息。但要做的工作还有很多。比如如何提升经营管理效益，保生产、保交付、稳定经营是目前正荣地产的重中之重。

据黄仙枝披露，在确定了战略上以保交付、保供货、保品质、促销售、促回款为五大核心目标之后，正荣地产努力保持经营稳定有序，目前聚焦有序生产经营和回款两大工作。另外，在内部管理上，正荣地产目前核心管理团队稳定，在人员上坚持精简架构、降本增效。目前正荣地产正在加速前回款，年底权益销售在途资金也有120亿。

据透露，考虑到大环境的变化及正荣地产自身情况，在不影响整体供货和交付的前提下，正荣地产采取项目最小单元的管理模式，甚至细化到楼栋，对个别特殊项目采取分期施工、分期竣工，包括缓建的灵活措施。

过去一个多月，正荣地产也有好消息。业绩公告披露，正荣地产正与多家银行及金融机构就延期偿还若干借款展开积极磋商，有待银行最终批准；正与多家金融机构就以合理成本获得新贷款展开积极磋商。若干金融机构已表示有意向提供新贷款。

正荣地产2021年在14个城市新增土地29幅，预计总建筑面积约430万平方米，90%新增土储位于基本面良好的一、二线城市。目前，拥有总建面2595万平方米的土地储备，分布于全国34个城市，足够支持2022年销售；当中82%的土地储备位于一、二线城市，有利于销售去化。

正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮指出，政策已经触底，但市场需要一个反弹的时间。目前部分城市，比如哈尔滨、福州已经开始有销售放松的动作，以及近期贷款审批发放速度也在加快。他认为，融资放松，对于改善正荣地产现金流，以及经营基本面都会有帮助。