房企年报深读｜困于现状，世联行新业务仍在爬坡

21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生谭兰惠 深圳报道

2021年，房地产行业整体下行对上下游带来了一定冲击。对于作为房地产营销顾问代理“第一股”的世联行来说，更是如此。

世联行董事长胡嘉和联席董事长陈劲松在给股东的联名信中这么形容2021年，“过去的一年，房地产行业处于急速向下的‘风险、出清’阶段，过去多年从未出现过。”

根据世联行披露的2021年年度报告显示，2021年，世联行实现营业收入60.82亿元，同比下降9.52%；归母净利润亏损约11.29亿元。

世联行从盈到亏，主要由于其2021年计提各项资产减值准备16.6亿元，对其2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是-14.36亿元。

在年报中，世联行对净利润下滑的原因解释称，其净利润下滑主要源于“某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况”。

实际上，如果撇除市场和大客户的影响，世联行过去一年在新的战略下，发展也并不见得能够有让投资者放心的突破。

2020年，世联行引入珠海国资委作为公司实际控制人，此后调整了新一轮的发展战略，并确定主营业务为大交易业务和大资管业务。其中，大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。

其中，代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81%；金融服务业务营业收入19,962.15万元，同比下降18.67%；仅有互联网+业务录得19.17亿元收入，同比增长19.24%。

以此来看，世联行近年来虽在业务上有大刀阔斧地调整，但似乎并没有探索出能够适应当前房地产行业转型背景下的发展道路。

正如胡嘉和陈劲松所言，“当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。”

的确，在世联行的营业收入占比中，贡献最高的仍然是其老本行代理销售业务，但近年来随着其他渠道的涌现同世联行“瓜分”这杯羹，世联行的优势并不明显，也因此在2021年，随着市场走向下行，世联行这一部分业务也录得下滑。

好消息是，世联行的互联网+业务实现了收入的同比增长，这或许是值得关注的地方，其预示着世联行在销售渠道数字化的进程中取得一定进展。

在此之外，世联行的大资管业务作为公司的新业务，主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务。

过去一年，世联行城市资产管理、招商租赁业务表现尚可，分别录得营业收入分别为7.36亿元、及5968.70万元，同比增长16.42%及4.86%，均有所增长，但空间运营业务和顾问策划业务则均录得下滑，其中空间运营业务实现营业收入5.49亿元，同比下降40.90%；顾问策划业务录得1.42亿元，同比减少19.74%。

空间运营业务大幅下行的原因是，2021年，世联行剥离中资产模式公寓业务，重回轻资产运营。截至报告期末，红璞公寓运营管理房间数量10012间，“悠租云”系统输出管理房间数量52513间。

从这一业务的变化，可以看到世联行过去在战略上走过的一些弯路。

世联行在年报中也坦言，对长租公寓（如公寓酒店业务中的世联红璞公寓）等在内的重资产业务进行投入，影响了业绩，但这些新业务却未点亮公司的“照明灯”。

面对内部和外部的不确定性，世联行所要思考的是，如何能够走下去。

在世联行近期发布的《中国房地产行业市场2021年回顾与2022年展望》中，世联行认为，在需求方面，居民杠杆率稳定，购房需求下降，随着房贷利率进一步下调的情况下，楼市需求有望慢慢恢复。

这是它的预判，以及由此所产生的机会。

在给股东的联名信中，胡嘉和陈劲松指出，“2022年是中国房地产的‘着陆’年，不确定性仍将是市场最大的特征。必须正确理解和接受这样一个降档的市场，认清现实，接受‘新常态’，才能走得更远。”

在其他同行日子也并不好过的当下，世联行态度从容、认识清醒。但前路布满荆棘，世联行也未必走得坚定而有韧劲。