房企年报深读丨“进三争一”，央企龙头保利发展冲锋了

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

“重回前三”已经满足不了保利发展了，它的新目标将是“进三争一”。在今年保利发展的业绩发布会上，保利发展董事长刘平正式对外公布了这一野心勃勃的目标。

如果在去年此时，“进三争一”放之于保利发展身上，或许资本市场和投资者并不会对之有十足的信心，毕竟“重回前三”喊出多年也不过是口号一句。然而在当前的市场环境下，保利发展的这一目标显得那么顺其自然又非他莫属。

过去一年，保利发展展示了它的血性和韧劲。

2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。虽然增速并不迅猛，但保利发展已经是少数能够保持销售额增长的龙头房企之一。

在主要财务指标上，2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

在多数龙头房地产企业录得净利润大幅下滑的背景下，保利发展能够在两千多亿元的营收规模之上结算出270多亿元的归母净利润，说明其风险意识要优于许多同行。

在利润率表现上，受到市场大环境的影响，保利发展未来仍将承压。2021年，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

保利发展称，毛利率下滑的趋势与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率仍将承压。

在负债水平上，保利发展表现也不错。

截至2021年12月31日，保利发展有息负债为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点，保持“绿档”。

不过，保利发展虽经营面保持稳健，但逆周期发展素来是融资成本较低的央企国企所擅长的，保利发展自然也不会在这一方面缺位。换言之，这是对恪守投资纪律和财务原则的回馈。

2021年，在多数房企选择审慎拿地之时，保利发展保持适度扩张。去年全年，保利发展拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。虽分别同比下降15%和21%，但与其余规模相当的同行相比，已经十分积极。

刘平为保利发展今年定下的投资目标还更为积极。

刘平在业绩会上表示，保利发展全年的投资计划是3650亿元，而过去两年，保利发展的投资计划分别是3350亿元和3950亿元，虽然相比去年有所缩减，但这仍然是一个相较同行更为进取的投资目标。

去年以来，部分房地产企业陷入流动性困境之中，保利发展这类有资金优势的企业被普遍认为在对出险房企的项目收并购上具备较大的机会。

刘平则指出，收并购一直是保利发展项目拓展的重要来源之一，对各种拓展方式持开放态度，其不简单追求收并购的金额或数量目标，而是从补充优质资源储备的角度开展项目投资，严格按照项目立项标准对各类项目机会进行研判。

刘平说，“今年保利发展的整体拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。”

在较为充裕的投资计划支持下，保利发展要勇敢地向前冲了。

一个不可否认的事实是，虽然保利发展雄心勃勃，但房地产行业进入缩表周期，对市场参与主体所带来的影响是不言而喻的。

前不久，在保利发展发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》中，这家龙头央企就预判，需求和新增供应减少，商品房市场将进入减量发展时代。

在市场整体下行的当下，如何保证有质量的增长自然是保利发展的管理层需要思考的问题。

在业绩会上，刘平回应称，保利发展“进三争一”目标，是有信心和底气的。

刘平解释称，“在行业波动中，保利发展作为领军企业的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。同时，对于‘进三争一’这一目标，不能简单地、片面地理解成一个榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。作为行业龙头，不简单追求规模上的排名。”

刘平分析称，目前行业的长效机制已经基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业，行业基本面依然没有改变，保利发展依然对房地产行业保持信心，房地产行业未来依然是一个好行业。

随着“高杠杆、高负债、高周转”的草莽时代远去，保利发展这种财务安全、发展稳健的房企正在重拾它的旧日荣光，回到曾经属于它的中心位。