房企年报深读｜未按时履行财务契约，景业名邦谨慎化风险

21世纪经济报道记者 吴抒颖 实习生谭兰惠 广州报道

在港交所上市的房地产企业，每年的3月31日是它们“交旧年成绩单”的最后期限。但今年不同，受到客观因素的影响，多数房地产企业均未能够按时“交作业”，景业名邦也是其中之一。

在推迟月余以后，景业名邦终于在2022年4月下旬交出2021年的年报。

作为一家小型房企，景业名邦去年销售额仍保持一定的增长。年报显示，截至2021年末，景业名邦集团合约销售额约为人民币42.16亿元，同比增长19.7%；合约销售总建筑面积约为33.4万平方米，较2020年减少4.8%。

作为一家小型房企，景业名邦的营收和盈利水平随着推货节奏而波动，其2021年这两个核心财务数据有全线下滑的趋势。

年报显示，2021年，景业名邦的已确认收益为20.43亿元，减少13%，景业名邦的毛利为人民币5.83亿元，较2020年减少36.1%；归属母公司净利润2.16亿元，同比下降55.39%。

景业名邦毛利表现不佳的一个原因，是其毛利率表现有较明显的下滑。根据年报，景业名邦毛利率由2020年的38.9%下降至28.5%，其中物业开发及销售的毛利率由2020年的40%下降至30%。景业名邦指出，录得降幅主要是由于已确认平均售价下降及平均土地成本增加所致。

景业名邦作为一家“生态人文地产发展商”，其所布局的项目多数不在核心城市，因此受到市场下行的影响会更明显。

景业名邦在年报中指出，根据按城市计算的毛利率予以分析，其按收益排名前三的城市为肇庆、腾冲及清远，这三座城市实现的平均毛利率为28.9%，且该三个城市的收益占其2021年物业开发及销售收益总额的73.5%。

除开物业销售业务，景业名邦其余两项业务表现还过得去。

2021年，景业名邦酒店管理和物业管理收入分别为0.79亿元和0.22亿元，较上年分别增长28.3%和21.3%。景业名邦分析认为，这两项收入增长是由于去年酒店恢复营业以及管理物业的建筑面积增加所致。

但由于这两项业务在企业收入占比不大，对于景业名邦来说，其后续的经营能力仍有待考验。

当然对于一家小型房地产企业而言，当前的首要问题不是业绩漂亮与否，而是现实的生存问题。

在财务报表上，景业名邦似乎并没有过多可以指摘之处。

根据景业名邦的年报，景业名邦净负债比率为46%，处于行业中较好的位置；不过，需要提起注意的有，2021年，景业名邦流动性负债达66.32亿，同比增长41.83%，其中银行及其他借款22.38亿，同比增长45.11%。

不过，在年报中，景业名邦也经告知投资者其潜存的风险。

根据景业名邦的年报，截至2021年12月31日，其录得营业现金流出净额为17.18亿元，而在44.96亿元的银行及其他借款中，有22.39亿元为须12个月内偿还的贷款，而其现金及现金等价物仅为10.3亿元，其现金并不能覆盖短期银行借款。

此外，景业名邦称，其一笔2021年12月31日金额为5.23亿元的银团贷款未按协议规定履行其中一项财务契约，已构成违约事件。因此，银团贷款中原合约偿还日期为2022年12月31日之后的非即期部分3.54亿元重新归类为流动负债。

对于这笔贷款的处理结果，景业名邦称其已经取得银团贷款贷款人的书面豁免，豁免截至2021年12月31日止的年度及截至2022年6月30日止遵守相关财务契约的规定。景业名邦称其也将于银团贷款到期日（即2023年12月29日）前遵守契约规定情况。

这是一个值得关注的事件，景业名邦更需潜心修炼。

“在经历一系列稳固的调整后，中国房地产产业进入了稳定发展及深度扩展的新阶段。”景业名邦在年报展望中总结道，“在具备改良升级及服务转型的行业市场，为消费者提供高质量的住房产品及定制化住宅服务将会是本集团未来业务发展及开阔的两项核心。”

对于景业名邦，2022年注定是布满荆棘的一年。要跳出现状，要继续发展，眼下除了加快销售回流资金，似乎没有更好的办法了。