物企年报深读丨滨江服务欲打破“母公司输血”魔咒

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

一边是母公司输血带来的收入增速，另一边是利润增长压力。

4月27日，滨江服务集团有限公司（03316.HK，简称“滨江服务”）发布2021年度报告。报告期内，滨江服务收入约为13.99亿元人民币（下同），同比增长45.7%；毛利约4.50亿元，同比增长51.2%；毛利率32.1%，同比增加1.1个百分点；归母净利润约为3.22亿元，同比增长46.6%。

滨江服务的品牌口碑在杭州数一数二，但收入规模与盈利水平在物业行业内排名不算靠前，与另一家杭州本土的企业绿城服务也做不到平起平坐。主要原因在于，母公司输血现象一直贯穿于滨江服务上市以来的业绩发展中。

截至2021年12月31日，滨江服务在杭州地区的在管建筑面积为1920万平方米，占比64.1%。滨江服务新增在管建筑面积中来源于独立第三方占比达到75.1%。但从总量看，该集团315个合约项目中，来源于独立第三方的合约建筑面积占比约仍为48.4%。这一比例在行业平均水平之下。在2021年物企半年报中，至少有20多家物企来自第三方在管建筑面积占比超过50%。

2021年，滨江服务业务范围稳步扩张，在浙江省、上海市、江苏省、江西省、海南省、广东省拥有共计133间附属公司及分支机构，合约项目分布在17个市。

过去一年，滨江服务的毛利上升主要来自于2021年度新增一手房代理协销业务，这同样依赖于母公司在杭州的项目布局。此外，凭借品牌溢价能力，在2015至2021年期间，滨江服务上调物业管理费37次。2021年，滨江服务平均物业管理费约为4.30元/每月每平方米，2020年为4.26元/每月每平方米。

作为房地产产业链的服务行业，滨江服务很清楚，要提升利润增速，平滑房地产市场调控带来的不确定风险，就需要积极拓展非业主增值服务，越早培育这个市场越好。因为相比前两年的利润增速，虽然有母公司规模扩张与物业费上涨作为基础，滨江服务在2021年的利润增速还是明显放缓了。2019年，滨江服务归母净利润约为1.15亿，同比增长63.4%；2020年归母净利润约为2.20亿元，同比增长91.4%；2021年归母净利润约为3.22亿元，同比增长46.6%。如此看来，该公司利润增速已大不如前。

从2021年年报可见，在滨江服务当前的三类业务收入中，物业管理服务收入8.41亿元，占总收入60.1%，同比增长51.7%；非业主增值服务收入4.20亿元，占总收入30.0%，同比增长34.5%；5S增值服务（此前称业主增值服务）收入1.39亿元，占总收入9.9%，同比增长47.8%。以三大类业务的收入增速来看，5S增值服务显然是最快的。

于是，2021年，滨江服务将原业主增值服务更名为5S增值服务并重新分类为优家服务、优居服务和优享生活服务。提出以5S增值服务为代表的多元化增值服务，完善服务体系。

滨江服务表示，5S增值服务的每个业务条线都可以成为其他环节的引流入口和服务补充，将会成为该公司新的利润增长引擎。5S增值服务毛利由2020年的5170万元上升91.5%至2021年的9900万元，毛利率由2020年的55.0%上升至2021年的71.3%。

加大5S增值服务与业务多元化之后，滨江服务也将面临服务半径扩大带来的管理问题。不过，打破“母公司输血”魔咒的欲望还是占了上风。滨江服务目前正积极向独立第三方业务及非杭州区域物业服务业务领域进行拓展。

截至2021年末，滨江服务独立物业开发商开发的物业服务收入为2.91亿元，同比增长62.0%；杭州市以外物业服务收入为2.23亿元，同比增长59.5%。此外，该集团在2021年度新增储备土地管理服务，实现土地管理收入1340万元。