房企年报深读丨营收下滑业绩亏损 迪马股份如何谋求新发展？

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

4月28日，重庆市迪马实业股份有限公司（600565.SH，简称“迪马股份”）发布2021年度报告。报告期内，迪马股份实现营业收入204.63亿元人民币（下同），同比减少3.80%；归母净利润-20.54亿元，同比减少213.91%；经营活动产生的现金流量净额为-23.41亿元，同比减少205.43%。

此外，作为迪马股份收入主要来源的房地产业及物业服务营业收入也有所下滑。2021年度，迪马股份的房地产业及物业服务营业收入为185.29亿元，同比减少5.05%。报告期内新增房地产项目12个，计容建筑面积197.55万平方米；新开工项目面积421.74万平方米、竣工项目面积255.40万平方米。

同一天，迪马股份发布了资产减值准备公告，2021年该公司计提资产减值损失及信用减值损失约为21.15亿元。

迪马股份表示，2021年业绩下滑除受2021年房地产市场下行带来的外部影响外，也包括很多内部原因。

从财务分析上看，公司净利润下降主要源于毛利率下降及资产减值计提。报告期内，该公司房地产及物业总体毛利率为15.58%，同比下降4.49个百分点。迪马股份房地产坚持二线城市核心区域及二线城市发展区域为主，布局区域较多，各城市公司管控能力也存在一定差异和短板，项目效益表现也呈现不同。

前几年，房地产行业持续高速增长，迪马股份对行业前景及市场判断过于乐观，部分区域追求快速规模扩张，较高的评估了项目投资收益；当这些项目在进入销售阶段时，限售、限价、自持比例等调控要求又进一步压缩了利润空间，受疫情影响的叠加去化困难，以致不得不减弱该部分利润影响，核心保障项目现金流周转及回款安全。

另一方面，在追求快速拓展、高周转的同时，受“三道红线”、信贷集中度管理、房地产再融资受限的影响，迪马股份现金短债比优化存在不足。

如年报所显示的数据，除了核心经营指标下滑，迪马股份的债务压力也十分大。据披露，2021年末，迪马股份短期借款为22.42亿元，同比增加一年内到期的非流动负债42.53亿元，应付票据13.16亿元，三项合计约78.11亿元。而2021年期末现金及现金等价物余额仅为44.97亿元。

面对融资环境收紧、集团流动性承压等多重考验，迪马股份加快了房地产拆分物业公司上市的步伐，以期为自身房地产开发业务的发展提供有力支撑。

今年4月13日，迪马股份旗下物业平台东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（简称“东原仁知”）通过港交所聆讯。年报中也显示，东原仁知首次公开发行境外上市外资股（H股）预计于4月29日在港交所主板挂牌上市。

年报显示，2021年东原仁知步入“大物业、全价值”的加速发展阶段，服务业态涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加至1410.42万平方米。报告期内服务规模实现同比增长，总在管项目达325个，在管面积2819.47万平方米，合约管理面积4288.37万平方米。期间业绩提升明显，2021年收入达到11.93亿元，较上年增长55.63%；毛利达3.09亿元，较上年增长43.03%；利润达到1.30亿元，较上年增长54.37%。

面对高额的债务压力，以及依旧充满不确定性的房地产市场，迪马股份能否在东原仁知的助力下迎来新的发展，或许还需要时间回答。

除物业服务板块东原仁知，目前，迪马股份旗下商业管理板块东原致新共运营商业项目8个，建筑面积48万平方米，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。此外，东原致新现有在建商业项目5个，分别位于上海、武汉、杭州、重庆，并将于2022至2024年间陆续开业。东原致新积极进行城市更新业务的探索，于2021年12月与重庆市南岸区政府合作，打造了第一个城市更新项目，即南坪后堡城市更新项目。