21解读｜政治局会议再定调：支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 

中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强向21世纪经济报道记者表示，本次会议表明，中央在坚持“房住不炒”定位下从政府，居民，企业三个层面着力改善房地产市场经营状况。具体来看，一是目前楼市压力普遍较大，会议再次强调地方政府维护房地产市场稳定的职责，从当地实际出发完善房地产政策；二是明确支持刚性住房需求和改善性住房需求，前期从紧的调控政策挤压了部分刚需和改善需求，现在要优化政策；三是从房企层面优化预售资金监管，改善房企资金链。从而，促进房地产市场平稳健康发展。

支持各地完善房地产政策

今年政府工作报告提出，要继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

与政府工作报告相比，本次会议对房地产行业的关注更聚焦，重点着眼于地方楼市调控和商品房市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，当前楼市下行幅度超出市场预期，对稳房价、稳地价、稳预期，甚至稳投资、稳就业、稳增长都造成影响，不利于房地产业良性循环和经济平稳运行。

房地产行业规模大，上下游产业链条长，是我国重要的支柱产业。去年下半年以来，房地产市场开始深度调整，对房地产行业及其相关行业带来压力。受疫情影响，近期房地产市场仍在低位徘徊。

国家统计局数据显示，今年1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%。而2021年1-3月，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%。与去年同期相比，今年一季度全国房地产开发投资增速大幅下降。

今年一季度商品房销售面积和房企到位资金同比降幅有所扩大。如1-3月商品房销售面积和销售额分别为31046万平方米和29655亿元，同比分别下降13.8%和22.7%。1-2月商品房销售面积和销售额降幅分别为9.6%和19.3%。

王业强指出，当前房地产市场不景气严重拖累了宏观经济增长，最近各地密集优化楼市调控，但政策执行力度不够，政策效果不明显，宏观经济压力较大。因此，当前急需改善房地产市场状况。

本次政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。李宇嘉认为，“从当地实际出发”意味着因城施策或进一步细化，各地因城施策和调整政策的权限有望增加。

支持刚性和改善性住房需求

诸葛找房数据研究中心不完全统计发现，截止到目前，超85个城市放松楼市调控政策，调控次数超百次，政策内容包括增加公积金贷款额度，降低首付比例，降低房贷利率，放松限购、限贷、限售等等。

4月以来，各地房地产政策调控密度更大、力度更强，并逐渐从三四线城市扩展到高能级城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月是近期甚至是历年来中国房地产稳定政策出台最频繁的一个月。

本周以来（4月25日至29日），沈阳、中山、贵阳、天津等地发布房地产调控新规或征求意见稿，涉及缩短二手房交易增值税免征年限、放松人才限购、降低首付比例、投放公积金贴息贷款、拟调整限价商品房销售政策等等。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，通过本次政治局会议中央释放了更明确、更积极的政策信号，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多高能级城市限制性政策有望放松，利于合理住房需求释放。

王小嫱指出，支持刚性和改善性住房需求，或意味着二季度各地政策将向支持改善性住房需求倾斜，如缩短增值税免交年限、放松限售、加强二手房市场流动性等。“房地产市场好转需要改善性住房需求的撬动，政策定向支持改善性需求值得肯定。”

政治局会议还明确要优化商品房预售资金监管。李宇嘉谈到，今年年初住建部发布预售资金监管新规，对监管内容、监管额度和范围作明确部署。但由于很多项目存在超融、预售资金挪用现象，导致现金流不足以覆盖债务。又受债权人博弈等因素影响，预售资金提取难度大。从目前市场形势来看，相关政策仍需继续完善。

在严跃进看来，未来各地要继续规范预售资金监管、支持监管预售资金的拨付，适当放松预售资金提取要求，适当减少预售资金提取审批流程，适当用银行保函等方式替换预售资金等。

李宇嘉认为“新老划断”也是可供参考的优化方向之一，新预售资金封闭运转，政策扶持，通过盘活新项目释放新的预售资金，确保先交楼，再偿还新投资方资金实现局部修复，再用剩余资金解决其他债务。

整体而言，许小乐认为未来预售资金监管将更合理，利于加快房企风险出清，从底层改善市场预期。

李宇嘉认为，本次会议继续强调“房住不炒”，意味着政策可以松动和调整，但不会纵容无底线的刺激楼市，因为当前楼市下行很大程度上与疫情影响有关。“不能因为疫情的短期影响，而将政策也短期化了，政策要小步快跑，有所为有所不为，要与长效机制结合起来，逐步引导市场回稳和预期改善。”