政治局定调房地产两大利好：优化商品房预售资金监管 支持各地完善政策

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道 去年底以来，各地出台适当放松限购、限贷、降利率、降首付等支持房地产市场发展的举措，首次得到高层的支持和认可，同时优化商品房预售资金监管也首次提至高层会议。

4月29日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

日前，银保监会党委召开会议提出，要持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。该举措确定为银保监会近期十大工作重点之一。

4月19日，央行、银保监会还联合召开金融支持实体经济座谈会，明确要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

据央行统计，3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。预计未来将有更多城市加入下调房贷利率的队伍。

优化商品房预售资金监管

早在今年2月上旬，21世纪经济报道记者就独家报道，银保监会等相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，该文件明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。

文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用，有利于帮助一些资金面临困难的房企缓解资金流状况。

而这一规则的调整首次得到政治局层面的认可。分析人士表示，此次政治局会议对于房地产政策的最大亮点，就是优化商品房预售资金监管，这也是近年来对商品房预售资金监管最高级别的定调，“对困境中的房地产行业、房地产企业都有重要意义。”

“这是超出市场预期的，意味着各地区前段时期通过加强商品房预售资金监管来限制地产企业合理提取预售资金以避免辖区内风险爆发的做法将会得到明显纠偏，地产企业的商品房预售资金将会得到一定程度的释放，有助于缓解地产企业的资金压力，预计调整的思路将包括但不限于以保函代替一定预售资金额度、超额预售资金可以进行提取等等。”一位在城商行从事研究的人士分析称。

支持刚性和改善性住房需求

数据显示，截至3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%。央行金融市场司司长邹澜日前介绍，受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落，“尽管我们观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。”

事实上，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。这也为未来各地、各银行市场化进一步调整利率留下了较大的自主空间。

“从此次中央政治局的会议可以看出，对于近期各地完善房地产政策是持支持态度的，这其实为后续各地稳楼市的做法提供了最大的支持。当前各地政策放松，是从金融、住房、财税等角度进行的，充分体现了对于各地稳楼市的导向，有助于后续房地产市场行情的提振。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为表示。

中泰证券政策组负责人杨畅对21世纪经济报道记者表示，从前3个月经济数据来看，房地产市场整体偏弱，包括销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现较信心仍然不足，在此背景下，“从当地实际出发完善房地产政策”的定调，有利于释放各个地方的主动性和积极性，加快实现房地产市场的良性循环。