房企年报深读丨有息负债余额超2000亿，绿地控股未来依然承压

21世纪经济报道记者唐韶葵  实习生王佳琦 上海报道

2021年的行业大环境急转直下，头部企业绿地控股的2021年年报也只能先挤掉部分水分，出尽利空，以换取后续发展的腾挪空间。

4月29日，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，简称“绿地控股”）发布2021年度报告。2021年度，绿地控股实现房地产主业合同销售金额2902亿元，合同销售面积2327万平方米，回款2772亿元，回款率96%。截至2021年末，绿地控股有息负债余额降至2406亿元人民币（下同），全年压降有息负债812亿元。其中，房地产业有息负债余额降至1567亿元，占比65%；基建等稳产业有息负债余额839亿元，占比35%。

自“三道红线”政策出台以来，绿地控股累计压降有息负债1476亿元，2021年整体平均融资成本为5.7%。过去的2021年，“降负债”成为了绿地控股公司运营的主题词，最终该公司也顺利实现“三条红线”中的“现金短债比”“净负债率指标”两项指标转绿。

“三条红线”压顶，平衡动态现金流已贯穿于绿地控股整个转型发展阶段。2021年，绿地控股认为公司在动态平衡整体现金流，持续推进降负债、去杠杆、优结构等工作方面取得了阶段性成果，但利润表现欠佳。

利润下滑

数据显示，2021年末，绿地控股长期借款为1050.58亿元，同比减少37.37%；短期借款为244.45亿元，同比减少23.31%；期末现金及现金等价物余额为616.07亿元。

降负债的同时，处于转型中的绿地控股正面对利润下滑与资金缺口。报告期内，绿地控股实现营业收入5442.86亿元，同比增长19.43%；利润出现较大幅度下降，利润总额179亿元，归母净利润61.79亿元，同比减少58.80%；扣非净利润56.55亿元，同比减少60.62%。

另一方面，绿地控股目前还不能摆脱负债上升的风险。因为该公司2021年末合同负债及预收款项为4647.98亿元，同比增长10.26%。这意味着，绿地控股的负债规模在上升。

从过往报表来看，绿地控股预收款项一直呈现上涨态势：2020年末，绿地控股合同负债及预收款项为4215.31亿元；2021年中，合同负债及预收款项为4339.46亿元。合同负债及预收款项在绿地控股总负债中呈现持续上升态势，占比达到36%，较年初增加433亿元，但绿地控股有息负债在总负债中的占比方面，已持续下降至约18%。

很显然，2022年，绿地控股如果不能以总资产增长与预收款项的下降来消解负债增速的话，则该公司“三条红线”剩下的最后一项“资产负债率”能否转绿将存在变数。换言之，两条红线转绿之后，绿地控股仍未能言轻松。

年报显示，绿地控股2021年总资产约为1.47万亿，同比增长约为5.14%。这一增速相比2020年的21.74%，已大幅放缓。对处于转型期的绿地控股来看，降负债是中长期的动作，但大基建业务的逐步加码能否给总资产增长带来强有力的支撑？绿地年报并没有给出答案。

投资失利

利润下滑过多，与绿地控股近年来在非主营业务上的误判也有关。

绿地控股在2021年年报中计提了资产减值损失52.44亿元，比去年同期增加18.68亿元。其中存货跌价损失42.70亿元，长期股权投资减值损失5.21亿元。长期股权投资减值损失主要为对重庆协信远创实业有限公司计提的减值损失。

计提的存货跌价损失中，部分海外项目因销售周期和开发周期拉长，导致成本增加及折现时间加长，共计提跌价减值损失约8.42亿元；境内项目因政府调控限价及回笼资金降价销售等原因计提跌价减值损失约31.92亿元。

年报还披露，绿地控股计提信用减值损失28.03亿元，比去年同期增加17.56亿元。其中，计提坏账损失28.27亿元，主要包括：应收票据计提坏账损失7.26亿元；应收账款按单项评估计提坏账准备3.29亿元，按账龄分析组合计提坏账准备14.51亿元；其他应收款按新金融工具准则“预期信用损失”三阶段模型计提减值准备3.14亿元。

为了平滑风险，绿地控股只能变卖资产增加现金流。报告期内，绿地控股通过出售日本千叶海港城酒店，转让澳大利亚悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等回笼资金超过37亿元。

一季度业绩持续下行

这家主营业务为房地产和基建的大型企业，在2021年房地产调控加码、金融环境持续收紧的过程中，变更公司行业类别为“土木工程建筑业”，但建筑行业也受到市场端、供给端和资金端等产业链上下游多维度挤压，面临较大压力。

从该公司2022年一季度报告可见，公司经营面临巨大挑战。报告期内，绿地控股实现营业收入959.49亿元，同比减少27.64%；归母净利润25.47亿元，同比减少35.24%；扣非净利润26.12亿元，同比减少35.22%；经营活动产生的现金流量净额26.25亿元，同比减少77.89%；加权平均净资产收益率2.8%，同比减少1.6个百分点。

对于一季度业绩大幅度下滑，绿地控股在公告中解释称，报告期内，外部环境严峻复杂，房地产业实现营业收入339亿元，同比减少30%；基建产业实现营业收入456亿元，同比减少40%。营收规模的下降，进而导致其他核心经营数据相应减少。

不过，绿地控股发布2021年年报与2022年一季报当天，也适逢中央政治局召开会议，会议释放出楼市的积极信号。当天下午地产股迎来集体上涨，绿地控股收报4.79元，涨5.74%，总市值612亿。