融创华南断舍离

地产吴抒颖,张敏 2022-05-11 18:43

火种不灭,生生不息。

21世纪经济报道记者 吴抒颖 张敏 深圳、北京报道

融创正在从它不熟悉的战场上撤退。

近期,市场传闻深圳地铁、万科将接手由融创、华发合作的“深圳冰雪文旅城”项目51%股权。若能成交,对融创补充流动性,是很有利的。尽管这宗交易仍未落锤,但接近交易的人士告诉21世纪经济报道记者,融创的确拟出让这一项目,目前由有关部门牵头谈判,但最终结果还没定,潜在交易对手方也并不只有一家。

这是融创和华发联合体于2020年11月23日豪掷过百亿拿下的文旅综合体项目,它一度展示着融创在深圳以及粤港澳大湾区的布局雄心。但随着融创遭遇流动性问题,这个重资产项目也被融创摆上了货架。

这并非融创近期在华南的首次资产处置。过去几个月,融创陆续退出了广州、中山等多个项目。融创于2016年前后开始在华南区域加大布局,但即便在市场火爆之时,作为外来房企的融创在华南的发展之路也并非坦途。

现在,是时候说再见了。

挥别冰雪城

深圳冰雪城是一个备受各方关注的项目。2019年12月18日,在2019深圳全球招商大会上,宝安区就和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。

根据协议,宝安与融创中国将建立战略合作伙伴关系,由融创中国投资,在宝安建设融创中国大湾区总部及冰雪文旅综合体项目,这一项目将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

2020年11月23日,融创和华发联合以127.1亿元的底价拿下位于宝安区沙井的综合体地块,这宗地块覆盖了游乐设施、商业办公、配套酒店和住宅等业态。

根据规划,这一项目总建筑面积131万平方米,包括办公74.3万平方米,住宅(可售型人才房)30万平方米,游乐设施10万平方米和商业约10万平方米,此外还有配套酒店4.9万平方米等。

根据华发股份彼时公告,融创和华发将共同出资设立合资公司深圳融华,其注册资本金70亿元,其中华发房产认缴出资34.3亿元,持有项目公司49%股权;融创文旅认缴出资35.7亿元,持有项目公司51%的股权。

事实上,融创与华发的具体分工是,华发负责可售型人才房的建设与销售,其余部分的业态运营则由融创运营。

合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时表示,融创和华发这个项目本身是一个文旅项目,它的短期流动性较依赖可售型人才房,但因为人才房的属性决定了它的销售价格不会太高,所以资金回收方面是会存在一定压力的。而文旅部分的投资与长期运营模式需要更明朗才能可持续发展。

根据当时的出让协议,这宗地块的可售型人才房允许分割销售,而人才房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定,最高销售价格不得高于4万元/平方米。

一位熟悉该项目的人士也指出,这一项目对现在的融创来说投入太大了,这也是融创考虑出手的主要原因。

华南断舍离

在深圳冰雪城之前,融创已经从多个华南项目中退股。

根据启信宝的数据,2022年4月6日,融创转让中山铭晟30%股权给中融信托,这一项目公司现在由中融信托100%控股。

2022年4月1日,融创已经将其在广州创行房地产开发有限公司的50%股权转让给了广州广电地产。广州创行公司所开发的项目位于广州市增城区,融创于2021年4月耗资21.62亿元竞得这一项目,随后引入金地商置作为合作方。

而在更早之前,融创也退出了其与厦门国贸合作位于广州增城的一项目,这一项目于2021年4月27日被融创、厦门国贸联合体以总价43.18亿元竞得。

至此,融创在广州仅剩余南沙以及黄埔的两个合作项目,其最终归宿尚未有定论。

2016年,融创开始在华南加大布局,瞄准了多个深圳的城市更新项目,但那些项目后来并未给融创带来更多的收益;2021年初融创在广州外围区域投得多幅地块。

罗宇以城市更新领域分析称,华南市场尤其是城市更新领域,有很强的地域属性,不仅要对政策规划体系熟悉,还要擅长资源整合。“习惯了高周转的房企拿着二级市场的高周转模式去做一级的土地开发投资本身就是模式上的错配。”

融创目前虽然遭遇流动性问题,但尚未发生实质性违约,且在资产处置上表现积极,实控人也表现出较大的偿债意愿。

2022年5月10日,根据融创房地产集团在上交所披露的公告,融创为 “20融创01”增加增信担保,其中融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌在2022年4月24日签署《担保函》,为本期债券提供不可撤销的连带责任保证担保,担保范围包括债券本金、利息、罚息、违约金及中信建投证券股份有限公司为实现债权而发生的所有其他费用。

难关在前,融创还要奋力渡过去。

(作者:吴抒颖,张敏 编辑:张伟贤)

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