地方政府稳楼市另辟蹊径:租售并举盘活存量资源 多孩家庭更多利好可期
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2022-05-17

21世纪经济报道见习记者 唐婧 北京报道

地产行业依然未见止跌。国家统计局数据显示,1—4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;房地产开发企业到位资金48522亿元,同比下降23.6%;全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。

房地产开发投资增速转负是历史上罕见的情况,上一次出现还是在2020年新冠疫情初次暴发之时。中银证券房地产行业研究员夏亦丰测算,若要达成全年5.5%的经济目标,房地产投资增速需达2.1%以上,在国内疫情反复影响下,消费、出口均面临一定的压力,现阶段稳地产投资对于我国经济增长重要性提升,不过按照当前的市场景气度来看,若延续,全年整体房地产投资的压力较大。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌日前在博智宏观论坛举行的例会上表示,当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,再继续“冷”下去,对房地产行业和整个经济可能都存在很大的风险,要稳地产稳经济。

为稳楼市,今年以来已有上百座城市放松房地产调控,除了降首付、降利率、降低社保缴费年限、发购房补贴等传统优惠政策,一些独辟蹊径的创新思路也引发了广泛讨论。

长沙新政构建“租售并举”新格局

近日,长沙“出租就不计入限购”的新政饱受关注,不过目前尚没有其他城市效仿跟进。5月11日,长沙市发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障存量房的试点实施方案》,《方案》明确,业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式,由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管,将存量房盘活供作租赁住房,运营年限时间不低于10年。本《方案》施行之前,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注,并确保履约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,长沙此次政策属于房地产良性循环导向下的非常好的例子,促进了一手房、二手房和租赁住房之间的良性循环。此类二手房用作租赁住房,客观上盘活了二手房房源、为长租房提供了稳定的房源。同时,房东据此增加了购房的资格,也可以转化为新房市场方面的认购需求,有助于一手房项目的去库存。所以此类政策对于各级市场都发挥了积极的作用。

他指出,长沙此次核减住房套数的优惠政策,其实是有一定要求的。第一、享受优惠政策的住房,必须是政策发布前已经可以对外出租的房子。后续钻漏洞的则不可以。第二、此类房子出租,不是房东找个中介门店随便出租就可以,必须和试点企业合作并纳入管理。第三、类似出租必须满足10年要求,中间即便允许出售,下家也要继续履行房源出租的协议。

针对近期网友提出了“假装租给亲戚朋友套取购房名额”的质疑,严跃进回应称,政策对承租人并没有明确规定,但交易信息是纳入到长沙租赁市场监管平台的,租金方面没有造假的空间。房东若是违反了合作协议,是会在信用上留下污点的。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,长沙新政有以下特点:一是 打通新房、二手房和租房市场的通道。存量房源作为租赁住房,一方面提高业主将闲置房屋用于出租的积极性,切实增加租赁房源供给;同时10年及以上的锁定期限为市场提供一批长期稳定租赁房源,有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。该政策是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。二是 存量房源作为租赁住房后,不纳入家庭住房套数,可腾挪出一个购房资格,有利于促进改善性住房需求的释放,带动市场成交增长。三是十年租期内住房可交易且有税费优惠,降低买卖、租赁等交易成本,引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流,促进长沙房地产市场良性循环。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示,长沙的政策有两个重要特点,一是盘活存量,增加稳定的租赁住房供应有利于解决城市新市民、青年人的住房问题,以前市场化的、家庭提供的租赁住房存在租期短、居住不稳定等缺点;二是实现存量增量联动,有利于更好地满足居民的改善型住房需求,房东可以将地段比较好、房型相对较小的房源释放到租房市场,同时也有了机会购置房型较大的改善型住房,有利于满足不同层次住房的需求。

长沙新政出炉后第六天,记者咨询了多名长沙房地产中介,回应称近期政策利好频出,市场有回暖势头,购房合同签订数量有上升迹象。另据e公司记者周末现场踩盘,长沙新房市场人气上升。

“以房促生”再添一城 多孩家庭更多利好可期

5月17日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发文表示,要更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭,在本市限购范围内限购的住房套数增加1套;二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,参照“无房家庭”优先摇号。杭州作为准一线城市此举具有重要的信号意义。4月以来,无锡、东莞、南京和杭州四城明确对多孩家庭放松了限购政策。对二胎、三胎家庭购房给予更多的政策倾斜成为地方政府楼市调控的一个重要思路。

5月14日,东莞市住建局发布通知,响应国家优化生育政策的精神,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房。

5月13日,南京房地产行业协会官微发文表示,为支持改善型购房需求,5月11日起针对生育二个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房,同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

4月25日,江苏省无锡市卫生健康委员会发文表示,生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭,可在限购区域新增购买一套商品住房。4月26日,江苏省无锡市住房公积金管理中心发文表示,上调公积金贷款额度,其中无锡二孩或三孩家庭最高可贷100万。

严跃进表示,多孩家庭的住房优惠政策经历了三部曲,从公租房优惠模式、购房补贴模式正在转向取消限购模式。此次无锡、东莞、南京和杭州四个城市明确多孩家庭可以增加一套购房资格,一定程度上刺激了居民的生育意愿、减少了购房的障碍和限制、有利于满足相关家庭安居乐业的需求。此类政策后续预计会继续增加,会成为当前各地政策松动的一个新方向,未来多孩家庭有望享受更多的贷款利率支持,如此次央行发布的贷款利率下限调整的支持。

市场期待更多正面政策信号

中银证券房地产行业研究员夏亦丰表示,近期各地地产政策调整节奏明显加快,同时向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸,同时城市范围也向高能级城市延伸。不过,房企当前仍然面临较大的资金压力,前期信贷支持并未到位,行业6、7月也将迎来偿债高峰期。除了需求端外,供给端和房企资金端政策调整预期也在进一步加强。

华泰证券地产首席分析师陈慎表示,4月全国房地产开发企业到位资金同比下降35.5%,连续10个月同比下滑,房企销售和融资现金流依然严峻。需求端政策改善传导至销售回暖,进而再传导至金融机构信心修复仍需时日,部分民营房企短期之内仍需要更多的流动性支持。部分民营房企在监管机构帮助下,计划通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具,为其发行债券提供额外保障。除了公开市场发债支持之外,市场化并购、集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。

5月15日央行、银保监会将首套房贷款利率下限下调20bp,是2019年利率换轨以来首次调整贷款利率下限,也是2016年住房信贷政策调整以来首次出现全国层面的放松,凸显呵护市场之意。若销售复苏仍然较弱,后续政策力度或将进一步加大。

(作者:唐婧 编辑:曾芳)