成都楼市显韧性：前4月房价持续上涨，新政10日成交有所增加

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

“我在高新区的社保才交了20多个月，目前区域内合适的新盘不多，我又够不上‘网红盘’的社保年限门槛，暂时还在观望，未来也可能会选择买二手房。”在成都高新区工作的姜吴（化名）向21世纪经济报道记者表示。

为支持刚性和改善性住房需求，5月16日，成都发布4条楼市新政，即符合条件的新房项目可按栋申请预售，优化预售资金监管，近郊区（市）县住房不再计入中心城区购房时的家庭总套数，将无房家庭认定标准中的住房转让年限缩短至2年。

到5月26日，成都新政出台已满10日，叠加房贷利率下调利好，当地房企人士、购房者和房屋经纪人反馈，成都新政较为温和，政策发布后区域看房量和成交量有所增加，但整体市场相对平稳。

实际上，横向来看成都今年市场表现好于绝大部分城市，前4月房价维持涨势，成交量在重点城市中排名靠前，市场韧性显现，但纵向看今年成交量仍不及去年同期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者分析，与其他房地产市场表现偏弱的城市相比，成都今年市场略显强势，但仍面临项目去化压力。

严跃进认为，成都房地产市场属于成长型房地产市场。当前政策放松尺度不是很大，但也充分体现了促进房地产市场稳定发展的导向。如若后续市场交易表现不佳，或有新的刺激政策出台。

前4月房价持续上涨，成都楼市显韧性

成都住建蓉e办数据显示，截至5月26日21时，当日成都新房、二手房共成交1083套。其中中心城区成交897套，占比83%，郊区新城成交186套，占比17%，中心城区仍是绝大部分购房者的选择。

“成都核心区的新房和二手房成交都很快。现在大家预期都不高，但核心区二手房价格依然坚挺，次核心区则存在以价换量现象。” 成都某品牌房企区域运营经理洛明（化名）告诉21世纪经济报道记者。

尽管成都房地产市场分化明显，但整体来看今年成都楼市表现仍好于绝大部分城市。

从房价来看，国家统计局数据显示，今年1-4月，成都新房、二手房价格持续上涨，新房环比涨幅在0.7%-1%之间，二手房环比涨幅在0.6%-0.8%之间。

4月单月，70城新房、二手房平均价格指数均下降0.3%。反观成都，同期新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.7%，涨幅均居70城之首。

从成交来看，据CRIC中国房地产决策咨询系统数据，今年前4月全国30个重点城市商品住宅成交5637万平方米，同比下降48%。同期成都商品住宅成交480平方米，成交面积居30城之首。

在行业不振的大环境下，成都楼市表现出一定韧性，其背后有经济、产业和人口等多种因素提供强力支撑。

如2021年成都GDP1.99万亿元，增长8.6%，比全国增速高0.5个百分点，第三产业对经济增长的贡献率近70%。

再如从2010年到2020年，10年间成都人口增加近582万人，增幅达38.49%。2021年末成都常住人口进一步增加至2119.2万人，较上年末增加24.5万人，增长1.2%。人口持续流入增加的购房需求，成为成都房地产发展的重要推动力。

另外，严跃进指出，面对房地产市场压力，成都也加大了对周边城市购房者的产品推广和营销力度。整体来看，严跃进认为成都房地产市场本质上属于成长型房地产市场。

市场成交弱于去年，去化周期明显变长

但受当前宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期不振、疫情不确定性、个人就业和收入不稳定等因素综合影响，今年成都楼市表现弱于去年同期。虽然成都前4月商品住宅成交面积大于其余29城，在30城中同比降幅较小，但较去年同期仍下降26%。

“成都今年的楼市行情在二线城市里表现较好，但整体就是正常水平，而且弱于去年同期，市场并不似表面那么火热，是其他城市表现太差了。” 洛明感慨。

以新房为例，贝壳研究院成都分院数据显示，4月成都新房住宅成交量环比上涨32%，供应量环比增长15%，自2月以来住宅供需连续2个月环比提升，但相较去年月均水平仍有一定差距。

贝壳研究院成都分院分析认为，受流动性压力和竞争压力影响，房企放缓项目开发进度，部分项目暂缓入市。而从需求端看，购房者避险情绪仍未消退，叠加“网红盘”持续入市，购房者更倾向于报名观望此类具备明显优势的项目。供需双方的综合表现导致目前成都新房市场处于缓慢修复阶段。

克而瑞四川分析发现，截至4月，成都住宅存量2418万平方米，去化周期14个月（一圈层为10个月，二圈层14.4月，三圈层22.5月）。“大成都表面数据还算不错，但要知道，去化周期是从不到7个月上升到14个月的，所以相较之前只能算‘基本健康’。”该机构称。

房贷利率下降，上周二手房多成交近2成

随着成都出台楼市新政、房贷利率下调等利好释放，多位受访房屋经纪人反馈，近期市场成交有所增加，但整体仍比较平稳。

“我们签约中心最近基本都没有空座了，一方面新政缩短了无房家庭认定标准的交易年限要求，部分主城区的业主为了尽早腾出资格去摇新房降价卖房；另一方面新政也释放了一批在郊区有房的购买力前往主城区买房。”5月26日，成都武侯区一位房屋经纪人向21世纪经济报道记者解释。

另一位本地房屋经纪人张楠（化名）则认为上述两条新规由于所涉的群体占比较小，对市场整体影响不大。

以优化家庭住房总套数认定标准为例，张楠向记者表示：“这些区县的地理位置离主城区较远，在这些地方有房的人生活半径一般也以当地为主。而且主城区和郊区房价差异大，很多在郊区有房的人在主城区再购房的压力较大。”

从张楠的从业经验看，由于近郊区县的区位、交通和配套等条件都不及主城区，在主城区工作，前往近郊区县买房居住的情况并不多见。

相较而言，另一位房屋经纪人王浩（化名）认为，缩短无房家庭认定标准中的住房转让记录年限增加了很多刚需家庭的摇号难度。“按这样算的话，刚需客户就更多了，摇号就更难了。” 王浩告诉记者。

另外，业内也有观点认为，按栋办理预售证的新规也加大了摇号难度，因为按成都新房摇号政策，登记人数最多为房源的3倍，按栋预售则意味着单次入市房源更少，参与摇号的门槛更高。

新房成交量受推盘质量和推盘节奏影响，二手房成交量一定程度上更能反映市场变化。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上升19%，处年内较高位置。

但多位受访对象在论及近期市场变化时均提到房贷利率下降的影响。成都住房公积金管理中心数据显示，成都5年以上商贷利率为4.9%，但从采访来看，5月20日央行下调5年期利率至4.45%后，目前成都部分银行的商贷利率最低亦可达4.45%。

据四川在线去年5月21日报道，当时成都首套房房贷利率为5.96%，但市场上首套房贷利率不少已经突破6%，部分银行因为额度紧张暂缓接单。

暂分别以6%和4.45%的房贷利率、30年贷款年限、100万元贷款总额和等额本息的还款方式计算（所使用计算器为贝壳“房贷计算”），与去年同期比，当前每月还贷金额最多可减少近960元，累计最多可减少利息34.5万元。

“最近看房的人是多了一点，但是没太大的变化。今年利率一直在调整，所以对于刚需而言，现在其实算一个不错的时机。” 王浩说。

多位受访对象均谈到刚需在成都买新房难度较大的问题。王浩表示，现在与周边二手房价格倒挂、单价较低的“网红盘”摇中的概率不大。而据洛明观察，目前成都新房市场以改善性项目为主，户型多在110平方米以上，高新区新房价格多在3万元/平方米左右。

一些购房者仍在“攒”社保年限，希望能入围“网红盘”摇号；一些社保年限较短，或购房预算有限，或着急“上车”的购房者则有一定概率转向二手房市场。

多位从其他城市前往成都工作1-3年的受访对象受落户和社保年限，以及购房预算限制，最终要么选择了购置人才公寓，要么购买二手房。