上海多管齐下：全方位助力楼市走出低谷

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

5月29日，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（简称《方案》）出台，从八大方面、50条具体内容促经济恢复，全力助企纾困、推动复工复产复市。

其中至少有12条小项涉及房地产及相关领域，包括积极推动房地产复工达产、及时启动新一批商品房供应、增加2022年度建设用地计划、全面提速旧区改造、允许缓缴住房公积金贷款、鼓励金融机构对接基础设施重大项目、开展保障性租赁住房REITs试点等，从多个维度提振房地产市场信心等。

《方案》最大限度地提振了当前市场信心，对于房地产行业长远发展也有利好。包括易居企业集团首席执行官丁祖昱、中原地产市场分析师卢文曦等业内分析人士均认为，6月1日上海年内首次集中供地重启，是提振市场恢复正常的一个信号。他们预计具体举措会很快落地，随着复工、复市的脚步加快，楼市也会加快步伐回到原来的轨道。

多举措复苏房地产市场

具体来看，为了进一步提升上海的城市竞争力、吸引力，上海对人才政策进行了优化，包括人才直接落户、居转户、购房等。《方案》提及，“全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度，加快实施人才安居工程，完善教育、医疗等服务，深入推进海聚英才创新创业系列活动，进一步吸引和留住各类人才”。

从需求端支持刚性和改善性住房需求，上海加快了第二批次新房上市节奏。据记者观察，从开发商的工程进度、项目蓄客等综合市场因素来看，上海今年第二批次新房数量会比去年同批次略微变多，客户的选择性多元化了。据不完全统计，目前已经有29个项目开启线上验资。

上海在5月23日-5月29日这一周的楼市成交也出现了反弹。据上海中原地产数据显示：新建商品住宅成交面积3.66万平方米，环比增加1109.96%。虽然全市还是只有10个区有交易记录，但是这些区的交易记录都有不同程度增长。比如，浦东已经回升到2.73万平方米，排名全市第一，占全市交易量74.60％。远郊区域逐步恢复签约，这些区域是交易主力，市场状态越快回归对全市成交量恢复帮助越明显，且以刚需产品为主。交易结构回归正常。

《方案》提出，“适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取‘直供’方式解决”。

这在一定程度上可以缓解上半年疫情对上海经济的影响。丁祖昱指出，上海GDP一直位居中国城市之首，无论是GDP还是财政收入占比都处高位，适当增加2022年度建设用地计划，保障土地要素，可以有效增加各区土地财政收入，缓解经济压力。

此次《方案》中，对延期还贷等因疫情原因“失信”行为，明确表示不将其列入失信名单。这给了不少在上海的购房人很大信心，在一定程度上减缓无法按时还贷的压力。

缓解房企拿地资金压力

在涉及房地产的相关政策中，“促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。”这一提法，对房地产开发企业的保护和支持最为明显，使得在上海有地产开发项目的企业能加快整体项目进度。

“新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳”的说法，还可以进一步降低企业运行成本，有利于房企尽早回笼资金。

克而瑞研究中心数据显示，受疫情影响，上海4月、5月新房供应环比大幅减少，房产成交陷入低谷，整个长三角地区成交可谓“惨淡”。随着“项目前期审批绿色通道”开放，房地产企业还有机会在6月实现年中冲刺，从而减少上半年受疫情影响带来的损失。

“对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。”除加快招拍挂之外，《方案》还提出允许分期缴付土地款、缩短前期开发流程等，结合先前融资信贷领域的放松，在一定程度将减少房地产企业开发运营成本和资金压力。

政策指出，“目前来看，对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。”

通过缓缴公积金、免除租金、退税减税等切实行动，可以进一步为上海的企业减负纾困，提振市场信心。

加快旧改利好长期

更多房企人士关注的是，《方案》对城市更新规划编制、政策支持和要素保障作出要求。“年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务”。

据透露，万科此前参与的城市更新基金正积极加入旧改进程。万科上海投资和发展促进中心总经理杨勇表示，《方案》人才落户政策的落地，可以提升上海在战略新兴产业的竞争力，提升产业龙头引领作用，同时支撑五个新城的住宅开发。而加快推进旧改，可以改善当前逼仄生活空间对疫情防控的压力，同时合理增加对住宅的需求，并进一步带动上海当前住宅投资。

此外，《方案》也提出“健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。”

保障性租赁住房是“十四五”的重要任务之一，2021年以来，国家大力发展保障性租赁住房，为加强保障性租赁住房项目监管，提升运营管理效率，各地政府均加快了建立和完善住房租赁管理服务平台。此次《方案》再次提出推进租赁体系完善住房租赁法规政策，将更大力度地推进上海全市实现租售并举，稳定租赁市场同时，在最大程度上缓解城市青年人的住房问题。“作用会逐步体现，并不一定直接体现在新房去化，但长期肯定利好（整个行业）。”杨勇说。