东莞产城观察③丨向天空要效益:“工业上楼”的东莞探索

21世纪经济报道 21财经APP 南方财经全媒体见习记者王东 东莞报道
2022-06-23 16:58

“工业上楼”提速,逐步成为东莞新建产业园的“标配”。

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南方财经全媒体见习记者王东 东莞报道 生产车间内机器轰鸣,研发办公室人影绰绰,仓库物料有序摆放,会议室、会客厅一应俱全……近日,光达制造·大朗智慧谷首家入驻企业开业投产。与周边低矮的工业厂房相比,园区内一幢幢楼层数达十余层、楼高近百米的摩天厂房,正重新定义人们对东莞这座“世界工厂”的印象。

过去3年,东莞拓空间步入“深水区”,为满足战略性新兴产业基地的空间需求,如光达制造·大朗智慧谷一般推动高端制造业“上楼安家”的园区如雨后春笋般涌现,向天空要资源、要效益,东莞悄然吹起了“工业上楼”风。

业内人士认为,传统制造业转型升级和新兴制造产业的蓬勃发展,东莞“工业上楼”应运而生,众多行业龙头纷纷入局,产业空间成倍增加。不过,随着越来越多“工业上楼”项目的涌现,竞争也变得更加激烈。在这样的背景下,园区要以用户思维更加精准地满足中小企业多元化需求,才能在激烈的竞争中占据一席之地。

巧变存量土地为增量空间

今年1-5月,东莞全市引进协议投资1324亿元,同比增长8.2%;实际投资768.2亿元,同比增长8.5%。聚焦“科技创新+先进制造”培育新动能,今年以来,东莞加快建设七大战略性新兴产业基地,持续扩大有效投资,进一步培育壮大企业创新主体。

一批新兴产业项目纷至沓来,东莞工业园区也迎来前所未有的高速发展。但与招商引资项目投资意愿强、存量企业增资扩产欲望高相对应的,是土地资源要素约束趋紧,相关产业链和供给链的重大项目却让土地供给不足“卡脖子”。

“以前传统厂房的容积率是1至1.5,我们‘工业上楼’可以做到容积率为5,直接将空间利用率提升了四五倍。” 信鸿集团常务副总裁胡冰表示,“工业上楼”缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾,又可以有效利用土地,提高土地利用率和存量空间利用效率。

“工业上楼”也被称为“摩天工厂”“垂直工厂”等。简单来说,就是一种让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式,在不改变工业用地性质的前提下,提升楼宇的容积率。向存量要空间,向天空要空间,“工业上楼”提速,逐步成为东莞新建产业园的“标配”。

在东莞,松湖智谷产业园是“工业上楼”的先行者。为满足“工业上楼”的需要,松湖智谷的室内空间可自由分割,柱间距8.4米,首层高6米,标准层高4.5米,最大的承重是每平方米达到1吨的重量,大型机器可以通过大型吊臂上到10楼进行生产、组装。

“工业上楼”不仅仅是简单地将企业生产线搬到楼上,除了层高、承重,往往被问及最多的是物流问题。在松山湖智谷产业园,货物可以通过智能扫描二维码,用专门的AGV牵引车直接送到不同楼层所需的企业中,实现智能运输,智能管理。

松湖智谷相关负责人表示,如果不采用“工业上楼”的发展模式,这些动辄占地十余亩,乃至几十亩的工厂将占用大量的土地资源。

业内人士认为,通过“工业上楼”可以解决产业发展的三大痛点:一是解决企业因无处扩产而被迫外迁的问题;二是解决产业集聚度低,不易形成专业化园区的问题;三是解决企业总部办公与制造场地分离,增加成本和管理难度的问题。

高效空间供给助力新兴产业集聚

一栋栋拔地而起的摩天工厂,与周边低矮的楼房形成鲜明对比,这样的尝试受到了东莞越来越多镇街的青睐。

首层层高7.5米,地面承重2吨,二、三层层高5.5米,地板承重1.5吨,四—八层层高5米,地板承重1吨,以上是位于望牛墩芙蓉产业中心的建设标准,这一标准相较于当前东莞不少“工业上楼”案例有大幅的提升。

“产业中心的建筑设计充分考虑了智能化生产企业需求,合理加大各项建筑指标(层高、承重、进深),极大提升了厂房的适用性及灵活性。”园区运营方深圳娄山关产业投资管理(集团)有限公司董事长胡龙江说。

这也是东莞利用“工业上楼”进一步推动新兴产业集聚的缩影。“望牛墩芙蓉产业中心将借助东莞产业升级转型和水乡新城科技产业聚集的机遇,重点打造高端电子信息、智能装备、大数据为主的产业。”娄山关产业集团望牛墩园区总监张敏表示,通过以点带面,园区将吸引更多高端智能智造产业落地。

业内人士认为,从“制造”到“智造”的过程中,东莞新一代电子信息、机器人、新能源汽车等新兴制造产业不断发展壮大,它们都具有生产设备重量较轻、生产过程中产生震动小、空间需求小但技术含量与亩均产出高的特点,具备了“从横向到纵向,向天空要空间”即“工业上楼”的可能性。

为了给战略性新兴产业基地建设提供更大综合承载力,去年5月,水乡管委会印发出台东莞首份“工业上楼”系统性指南,从产业引导、园区规划、建筑设计等领域引导推行“工业上楼”,探索形成可复制可推广的新型产业空间发展模式范本。

以“工业上楼”为突破口,昔日的“世界工厂”再塑空间格局,不断增强对新动能的核心吸引力和综合承载力。

在滨海湾新区,欧菲光·湾区科创中心集智能制造厂房、研发办公空间、独栋企业总部、综合办公大厦、员工宿舍楼、园区展示中心及服务中心于一体,是信鸿产业在“工业上楼”领域的全新探索。目前已成功吸引多家优质高科技企业,引入欧菲光上下游产业链和电子信息产业相关企业。

“欧菲光龙头牵引,融合信鸿产业‘工业上楼’多年实践和运营。”信鸿集团总裁助理卢坚庭说,强强联合的结果是产生“乘数效应”,吸引越来越多全国各地智能制造企业来访和进驻。

日益激烈的市场竞争

东莞作为“工业上楼”的先行者,近年来,一批批兼具现代化建筑审美及“工业上楼”功能的产业园区拔地而起。但南方财经全媒体记者走访发现,随着东莞“工业上楼”入局者增加,行业竞争也日趋激烈。

作为“工业上楼”的较早实践者,信鸿集团近年来在东莞不断扩大版图,目前已布局了多个产业园,总面积约500万平方米;光达制造从2019年至今陆续在东莞洪梅、寮步、大朗等镇街落子“工业上楼”项目;天安数码城围绕制造业企业难点和痛点,分别入局凤岗和中堂,打造高标准的“工业上楼”厂房,破解产业空间局限……

面对日益加大的竞争压力,业内人士表示,由于供给与需求的不匹配、新增供应量上升等原因,导致东莞“工业上楼”厂房空置率出现上升的态势。

业内人士坦言,不同企业对于“工业上楼”的态度、厂房空间要求具有明显的行业特征。生产布局必须与企业的需求痛点进行结合,考虑楼层高度、楼层承重、电梯承重、生产工艺、噪音震动以及价格成本等因素,才能在激烈的竞争中占据一席之地。

“‘工业上楼’并不是简单地把生产设备搬上楼,而是一套体系在支撑。它需要解决层高、承重、隔振、吊装、物流等问题。”松湖智谷相关负责人表示,“工业上楼”实际上要满足新兴产业的个性化生产需求,比如生物医药企业所需的厂房,要满足生产工艺和空气洁净度的要求;精密仪器制造对振动较为敏感,建筑设计就要有减振措施;轻生产企业涉及大型机械设备的“上楼”,厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。

业内人士分析称,可以想见,未来几年东莞“工业上楼”项目数量会继续增加,而在招商层面,优质企业项目数量有限,这将进一步加剧各园区间的招商竞争。在这样的背景下,如何适应新的行业发展变化,以用户思维更加精准地满足中小企业的个性化需求,将成为园区运营商需要直面的问题。

(作者:南方财经全媒体见习记者王东 编辑:于长洹)