上市物企年报“难产”：涉及关联交易、财务担保、收入调整等问题 摆脱母公司依赖成趋势

南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

6月22日，因年报延迟发布而停牌长达50天的上市物企——世茂服务（00873.HK）终于发布2021年经审核财报，并成功复牌。

今年以来，已有多家上市物企年报“难产”。因为延迟发布年报而停牌的上市物企除了世茂服务，目前还有奥园健康（03662.HK）、彩生活（01778.HK）、荣万家（02146.HK）、鑫苑服务(01895.HK)等公司，部分公司甚至与会计事务所“分道扬镳”，受到匿名指控等问题。

据南方财经全媒体记者不完全梳理，有9家上市物企延迟发布年报，其中有6家更换会计事务所。今年已经过去一半时间，还有4家上市物企因为无法发布年报而停牌，能否顺利复牌成为未知数。

纵观物企延迟发布年报公告的原因，主要归咎于国内疫情反复、数据搜集困难等，但也有会计事务所的审计师提出有物企与地产母公司存在关联交易，收入数据确认存在差异等问题。

而其背后原因也与行业环境有关：上市物企曾依托地产母公司蓬勃发展，在股权、治理、业务、品牌上都有密切关联，但房企流动性危机已经将部分物企拖入“泥沼”，因此摆脱对房企的依赖性已经成为行业趋势。

审计机构与上市物企“分手”

6月22日，世茂服务发布的经审核年报显示，2021年录得营收为83.43亿元，录得毛利润为23.90亿元，年度利润为12.17亿元。

与未经审核年报相比，经审核年报在营收上减少了8234万元，在毛利润上减少了7961万元，在年度利润上减少了1964万元。

年报附注解释为，二者营收差异主要是因为收入和相应成本从总额基准的计算方式改为净额基准约8560万元，以及集团作为停车库代理人的应付款项调整约8100万元。

此前因为在年报审计财务数据上，世茂服务和罗兵咸永道（即普华永道在香港名称）出现意见分歧，加之疫情原因影响资料收集，双方分道扬镳。

一位负责上市物企年报审计的注册会计师告诉记者，“通常而言，除了更换控股股东、合同期限届满、审计机构违规遭处罚等情况以外，上市公司通常不会轻易变更年报审计机构，近期部分物企年报难产，甚至导致双方合作终止，原因和在审计数据方面双方未能达成一致有关。”

以世茂服务为例，普华永道在4月29日的辞任函中指出，其要求公司提供有关若干新业务（包括工程服务和社区智能服务）的管理账目，和之前公司发布的未经审核年报有9.23亿元的出入，而世茂服务未能及时提供这部分资料导致年报延迟发布。

世茂服务则指出未能提供资料的原因是部分员工处于防疫隔离期。由于未能就上述问题确认最终审核时间和额外可能费用，最终导致双方“分手”。

6月15日，世茂服务在聘请新的审计机构大华马施云后，对普华永道提出的上述问题做出了澄清回应。其指出，双方的意见分歧在于对工程服务业务和社区智能服务业务的收入按照会计准则中的总额基准计算为18.04亿元，而普华永道则认为应该按照净额基准计算，在未经审核年报上体现为净额基准的营收仅有8.46亿元，比总额基准的计算方式减少了9.58亿元。

收入按照不同基准计算，和世茂服务的业务模式有关。若世茂服务在向客户转移特定商品或服务前控制该商品或服务，则为委托人，若世茂服务安排另一方提供特定商品或服务，则为代理人。作为委托人适用总额基准，作为代理人则适用净额基准。

上述注册会计师告诉记者，“从公告内容可以猜测，审计机构认为按照会计准则，在工程合同上，世茂服务仅仅是作为代理人，而不是主要责任人提供服务，所以不能按照整个工程款确认收入，而是只能按照一定比例计算的佣金或者抽成确认最终收入。”

从最新公告来看，世茂服务指出有关普华永道提出的营收调整，已经在未经审核年报中体现。其已在3月下旬通过电话方式通知普华永道，但后者无管理层更新并反映管理账目。

除了世贸服务外，据记者梳理，今年还有8家上市物企延迟发布年报，包括世茂服务、彩生活、奥园健康、荣万家、德信服务集团（02215.HK）、融信服务（02207.HK）、宝龙商业(09909.HK)、佳兆业美好（02168.HK）等公司。

其中，已有6家上市物企更换了审计机构，除了世茂服务以外，德信服务集团将罗兵咸永道改为中汇安达，融信服务、宝龙商业将罗兵咸永道改为开元信德，奥园健康将德勤改为中汇安达，佳兆业美好将致同改为开元信德。

纵观更换审计机构的公告原因，一是财务数据方面审计机构更为谨慎，要求公司管理层提供有关和地产母公司关联交易、财务担保、银行存款的相关资料；二是由于国内疫情反复问题，耽误了资料收集进度。

其中，融信服务、宝龙商业、德信服务集团在更换审计机构后，都已经发布了经审核的年报，而佳兆业美好仅发布了未经审核的年报，预计到7月6日发布经审核年报。

“物业公司的营收与业绩来源高度依赖于开发商母公司，自然就与母公司形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。”IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，“在开发商母公司陷入困境的情况下，物业公司的营收、业绩与现金流自然都会受到影响，比如母公司因为流动性危机而无法与物业公司进行收入结算、母公司对物业公司的现金流大额占用等，这也是今年以来多家物业公司年报延迟披露的主要原因。”

多家物企因财务数据问题被质疑

从审计机构方面来看，受房企流动性危机的影响，审计机构对相关上市物企在关联交易、财务担保以及银行存款等方面的审核更加严格，进而导致双方原本亲密无间的合作态势被打破。

在年报财务数据和审计机构出现意见分歧的，除了世茂服务，还有奥园健康、德信服务集团、宝龙商业等公司。

比如奥园健康就因关联交易被质疑。今年4月，德勤收到一份匿名报告，其中比较重要的指控包括银行贷款合约失实，银行借款金额为3亿元而非30亿元，而与之有关的银行贷款审核确认函中，将银行贷款结余30亿元少报为3亿元。

另两项指控是奥园健康未披露为地产母公司提供40亿元财务担保；子公司乐生活智慧社区服务集团与九台农村商业银行之间存在未记录的银行贷款5亿元。

此外，德勤在审计年报时也对关联交易提出质疑。奥园健康承诺提供资金，给中国奥园的供应商分别付款3.47亿元与1.49亿元，随后中国奥园在2021年底归还这笔借款。有关奥园健康和地产母公司之间存在若干笔非贸易现金流入和流出，总额分别为28亿元和29亿元。

房企接连出现风险事件，也导致审计机构对关联性较强的上市物企采取了更为严格的审计要求。

此前，普华永道取得德信服务集团子公司为第三方的共约人民币5亿借款和承兑汇票提供质押担保，由于质押担保涉及的金额重大，要求德信服务公司管理层进一步提供解释及资料；在审核宝龙商业年报的过程中，普华永道取得有关其附属公司一笔存款的银行确认，须宝龙商业管理层进一步厘清及与公司审核委员会进行讨论。

而在流动性困境下，物企“输血”房企也是部分企业年报难产的原因之一。

“物企输血房企，一种是隐藏在财报背后的关联交易，另一种则是以较高溢价公开收购关联房企的资产，如果房企资金链十分紧张，转让物企股权则成为最直接的变现方式。”有业内分析人士指出。

例如，受地产母公司花样年的财务状况影响，去年“物业第一股”彩生活以33亿元的价格向碧桂园服务出售了旗下核心子公司邻里乐集团，2020年邻里乐取得税后净利润3.09亿元，占彩生活全部税后净利润的56.9%。

有业内人士指出，“受债务违约影响，花样年这一上市平台相当于已经失去融资输血通道，所以公司需要加快旗下资产变现，充盈现金流保交付和化解债务危机。”而截至6月22日，花样年和彩生活尚未披露经审核的2021年年报。

遭遇类似处境的还有富力地产，去年其将正在申请IPO的子公司富力物业以100亿元的价格卖给碧桂园服务，背后是其持续发酵的资金危机。

富力地产近日还宣布，为改善集团整体财务状况、保持资本结构的可持续性，集团正向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，以寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限。

而截至目前，富力地产尚未发布2021年年报。根据去年中报显示，截至2021年6月末，富力地产短期借款为519亿元，而现金及现金等价物仅有128亿元，可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。

摆脱母公司业务依赖成趋势

“一般来说，物业公司由于现金流较为稳定，同时受到市场变动的影响因素小，财务情况不会出现大起大落，年报出现延迟披露的现象也很少见。但从今年的情况来看，目前物业公司年报延迟则多因母公司为房地产开发企业。房企旗下的物业公司虽然多为独立上市，但其本身和母公司依然有着千丝万缕的关联性。”58安居客房产研究院张波向记者分析指出。

从物企和房企的最大关联来看，是很多物企的在管面积来自于地产母公司，在业务上有较大依赖性。克尔瑞研究统计显示，2020年行业在管规模的增长中，有41%的增长来自物企的收并购，超过以往占比最高的母公司输送，成为物企在管规模增长的最大来源；而来自地产母公司的项目输送对增长的贡献则降至33%；此外，仅有26%的增长来自物企对第三方项目的市场拓展。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出，“当下物企对第三方业务拓展的重视程度日益加深，亦有不少物企开始进入城市管理领域，正在和母公司划清界限。”

其次，在股权关系上，许多房企仍是上市物企的控股股东，形成母子关系，关联房企对物企控股、并表，如融创服务、世茂服务、雅生活服务等；也有兄弟公司关系，关联房企不直接持股物企，和物企由同个大股东控股，如碧桂园服务、新城悦服务等。

最后，在治理关系上，物企与关联房企在公司治理结构上亦存在关联与交叉，部分物企的董事会主席亦为关联房企的实控人家族成员，不少物企高管也有关联房企的履职经验，职位升迁受房企实控人所控制，物企往往被视为房地产集团多元化战略的一部分，在经营战略上也会受到房企的影响。

随着房地产开发行业发展势头受挫，物企亦逐渐和房企撇清关系。2021年年报业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江指出，“碧桂园控股是一个有特色的、守法治的、治理非常透明的公司，但我们和碧桂园控股是完全隔离的，而且有着坚决隔离的决心和态度。我们的股权架构是独立的，运营是独立的，财务是独立的，激励体系也是独立的。”

柏文喜认为，“上市物企除了需要建立独立的治理结构之外，还要努力开拓第三方市场，提升来自市场化收入的占比，以努力在业务、经营和管理等层面摆脱对地产母公司的依赖。目前港股物企板块股价看起来相对低迷，但还是要比母公司的开发商优异很多，后市预计走势会逐渐回暖，但板块内个股间的分化也会加速。”

“随着房地产开发业务增速放缓，关联房企给物企的业务减少是确切趋势，物企在业务上的依赖性会持续降低，但离完全独立还有很长一段距离。”有金融机构人士分析指出，“排除房企流动性危机的影响，物企和关联房企其实仍可以保持互利共赢的合作方式，长期来看，物企许多资产相关服务仍需要借助房企资源和渠道。”