房企账务盘点:上半年新增债务融资成本下降1.04个百分点 下半年还有3100亿债务到期
21世纪经济报道
2022-07-05

2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资累计同比首次负增长。

同时,我国经济运行的外部环境严峻复杂,经济下行压力加大,“稳地产”对“稳经济” 的重要性不言而喻。中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面落实因城施策,上半年地方优化政策近500次,创历史同期新高,行业政策环境进入宽松周期。

根据克而瑞地产研究数据,下半年有超过3100亿元的房企债务到期,房企的还债压力巨大。不过多数市场人士并不悲观,认为目前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复的状态,下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济,预计地产板块接下来将进入销售边际改善+政策放松预期的修复行情。

上半年新增债券融资成本4.31%

根据克而瑞地产研究的数据,2022年上半年,房企每个月的单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度较高,均超50%。

从环比来看,2022年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平,其中1月的融资额达到了956亿元,为历月最高,主要在于每年年初是企业的到期高峰,叠加年初机构额度相对宽松,导致融资量较大。此外3月由于六部委就房地产风险问题密集发声,融资环境有所改善,有较多国企、央企于该月境内发债,推高了3月的融资总量。

从企业的债券类融资成本来看,2022上半年的新增债券类融资成本4.31%,较2021年全年下降1.04个百分点,其中境外债券融资成本高达8%,较2021年全年抬升0.88个百分点,境内债券融资成本3.31%,较2021年全年下降0.76个百分点。

对于融资成本下降的原因,克而瑞研报表示,一方面由于2022上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%,而企业境内发债成本一般低于境外发债,故结构性变化导致整体融资成本下降;另外,由于融资环境收紧,企业发债持续分化,债券发行向优秀房企集中,进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低,实则是融资优势在向优质企业集中,大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时坦言,即使站在当前这个时点来看,房地产企业,特别是民企的融资难度依然不小,从2021年下半年开始的民营房企债务接连爆雷,甚至一些知名的企业也未能幸免,这让市场的情绪紧绷。虽然从去年末开始,稳定楼市的政策此起彼伏,但救市并不是救企业,特别是前期负债率太高的房企,依然面临融资难融资贵的困局。从市场趋势看,目前房企最困难的时候已经过去了,虽然可能仍会有局部爆雷的情况,但是整体已经进入良性循环,未来是杠杆稳定的市场。

下半年债务到期压力较大

从融资结构来看,发行境内债券依然是房企采取的主要融资手段,今年上半年境内债券融资规模占总融资规模的69%,相比2021年全年占比提高了20个百分点。

但是从融资量来看,2022上半年房企境内债券融资同比下降了27%至2653亿元;同时其他融资方式的规模下降更为明显,资产证券化同比下滑了68%至2091亿元,境外债券融资同比下降了80%至2354亿元。

值得注意的是,自三条红线出台后,永续债也纳入了负债监管,房企发行永续债热情消退,永续债发行占比持续下降,2022年甚至没有新发行。

从单月来看,境外发债规模历月均呈现同比大幅下滑,而境内发债则于2022年5月呈现了难得的45%同比上升。2022年5月,多家优质民营房企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券,从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。

和以往相比,5月份以来的发债追加了信用缓释工具。5月16日,龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债,发行规模达5亿元,期限3+3年,发行利率4%,该债券为民营房企公司债券首单创设信用保护合约。

这立刻引来市场效仿。5月下旬,美的置业成功发行2022年(第一期)公司债券,发行规模10亿元。发行期限4年期(2+2),主承销商为申港证券和国泰君安证券,由中诚信国际给予主体评级/债项评级AAA/AAA。

随后新城控股、旭辉集团也都采取类似模式进行了新一轮的融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示,从债券的融资方向看,宽松是大趋势,而且这种宽松是带有比较强的政策支持的。尤其是对于民企的债务融资,当前各机构和部门给予了明确的支持,包括提供了背书或保险机制,使得此类债务的发行更加顺畅。大方向看,此类发债规模增加的同时,发债的成本也在降低,进一步体现了融资成本降低的导向。

下半年,预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台,房地产市场将逐步企稳恢复,不过房企依旧面临较大的还债压力。

根据克而瑞的研究报告,下半年会有3102亿元的债务到期,主要集中在7、8、9三个月,尤其是7月到期规模高达830亿元,为历月最高。若房企无法通过发行新债或销售回款收回资金,随着债务到期,债务违约现象或将持续增加。

不过对于房企的下半程,多数分析师并不悲观。信达证券地产行业分析师江宇辉认为,当前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复的状态,下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济,预计地产板块接下来将进入销售边际改善+政策放松预期的修复行情。

克而瑞的研报也表示,下半年房地产金融政策有望实行逆周期调节,房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。根据上半年的政策信号推断,下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,尽快恢复房企经营“造血”功能为主。

(作者:叶麦穗 )