深度丨当一位35岁的IT外包仔决定停贷

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2022年7月10日，是35岁的IT外包仔小李的按揭贷款还款日。按照往常，他会往按揭贷款账户中存入7000元，但这一天他没有。

那天晚上，他和他的好兄弟去喝酒，大醉了一场。席间饭店响起了《老男孩》，歌词中有一句“当初的愿望实现了吗，事到如今只能祭奠吗”，他觉得是他的写照，在好兄弟面前大哭了一场。

小李是西安璀璨倾城的业主。2020年4月，小李卖掉了西安的一套两居室，半年后，他花了58万的首付，贷款132万购买了这一项目的房子。

如今璀璨倾城已经停工了数月，期间有过数次复工的消息传出，但工程进度并无明显进展。

小李本应该在今年年底拿到这套房子，但遥遥无期的复工让他看不到希望。

小李决定停贷，尽管他每月薪水1.6万，收入尚可。他不是没有想过会因此而带来的连锁反应，除了征信会花，他还担心过工资卡被冻结，忧虑电子支付手段也被停用。但他豁出去了。

决定停贷两天后，小李又拿着他的无人机去项目现场拍了一圈。如他之前所预期，项目上除了积水，空荡荡的并无一人。

自从江西景德镇珑庭项目的业主率先表示将“停贷”以后，河南、湖北、重庆还有陕西等多个省份的烂尾楼盘业主纷纷行动起来。

根据公开资料统计，截至目前已经有约180个楼盘的业主发出停贷声明。蝴蝶的翅膀，挥动了。

无奈豪赌

停贷业主的共同诉求，是以此催促项目复工。但在本月或者更早之前，多数业主并没有也不会采取这样的方式。

河南郑州的名门翠园，本应于2019年9月23日、12月30日分批集中交房，但随着断断续续的停工，这一项目至今仍未全面交房。

这两年来，名门翠园的业主多方沟通，开发商也一再承诺，6054户中的大多数仍默默地背着房贷，等待一个确切结果，但许诺的交付时间，却一再往后推。

多次希望落空以后，他们不想再等了。

根据名门翠园业主提供给21世纪经济报道记者的材料，初步统计的结果显示，小区业主计划将于近期停贷的有1000多户，而之前，仅有200多户的业主因为客观原因不得不停贷。

业主并非不会付出代价，也知晓停贷将要承担的后果。他们的赌，是无奈之下的选择。

一位名门翠园的业主告诉21世纪经济报道记者，在本月之前，他们也曾多次与银行沟通过停贷的可行性。

“但银行肯定不同意，他们给的方式是如果想停贷就先起诉，然后跟开发商解除合同，解除合同之后才可以停贷。但如果这样，解除合同之后，我们的首付以及还了的前期贷款就都打水漂了，房子也没有了，这样肯定不行。”上述业主指出。

停贷没有协调下来，有部分业主觉得看不到希望，加上自身的客观条件影响，不得已只能被动停贷。而在决定最终停贷之前，他们自己都十分清楚结果。

“我现在就还在观望是否要停贷，因为贷款是我媳妇在还。职业原因，她是比较重视征信的，而我们只能说，一个月5800的月供加上3000多的房租，还能撑得住。但为了填这个窟窿，已经离开郑州出来打工了。其他业主，他看不到希望了，（项目）复工无望，他们就不愿意再往里边掏钱了。”另一位名门翠园的业主指出。

在武汉，时代新城的业主近期也遭遇相似的情况。

时代新城有4604户业主。本应分别在2022年3月30日、5月30日、11月30日分批拿到自己精装修的房子，但目前小区大多数楼栋毛坯土建工作尚未完成，虽每天有一定数量的工人在现场上班，但远未达到应有的施工进度，交房更是遥遥无期。

“我买的那栋是33层，但现在也就不到10层的样子。还有的业主，买的是个大坑，他买的那栋，到现在都还没见房子盖起来。” 一位时代新城的业主对21世纪经济报道记者表示。

而即便是已经有一定施工进度的楼栋，情况也并不见得有改观。

上述业主指出，“从去年8月到现在，就没有什么施工进展。我们有一些私自停贷的业主，银行给他们打电话说要起诉他们，但我们集体说要停贷以来，银行方面也没有公开和我们沟通过。”

钱哪去了？

项目停工背后的原因，是多方面的。开发商出险、不可抗力等，都可能指向这一结果。但就当前的情况回溯，大多数停工的项目，均与项目开发资金短缺有直接关联。这其中，监管账户未有足额的资金，成为普遍的原因。

但，一个楼盘的销售额动辄数十亿元到过百亿元不等，在正常的建安成本以及合规的监管测算下，应该不至于会出现这样的现象。

问题是如何发生的？

以小李所在的项目璀璨倾城为例，就存在监管账户资金被挪用的情况。

根据21世纪经济报道记者获得的一份《陕西银行保险违法行为举报调查意见书》，有关方面对璀璨倾城业主的答复中明确指出，“放款资料显示，中信银行西安分行于2020年10月30日将您的个人住房按揭贷款划入陕西开城实业有限公司在中信银行西安东大街支行开立的一级账户，未划入预售资金监管账户。”

启信宝的数据显示，层层穿透后，陕西开城现在仍由上海某建设有限公司持股约50%。也即是说，中信银行其时将业主的预售资金直接转入了与项目开发商有关联的一级账户。

不仅是银行，开发商的角色也不可忽视。

一位房企资金部的人士对21世纪经济报道记者分析称，在实操里面，是存在预售资金被挪用现象的。

“打个比方，监管银行虽然会要求预售资金要进监管账户，但因为售楼的时候，一家开发商可能有很多的账户，尽管指定了监管账户，但在售楼的时候，购房者让钱打到非监管账户上去，银行也是控制不了这种情况的。这种情况，银行也只能敦促，但并没有一个闭环可以保证预收账款一定进了监管账户的，没法刚性控制。

名门翠园情况，可以说明这一点。

业主提供的有关答复材料显示，名门翠园·熙晴苑存在预售许可前违规收取购房款项的行为，按照相关规定预售许可前收取的款项无法纳入监管；此外，负责贷款的银行未按照有关规定，及时将按揭贷款存入监管账户。

这种情况堪称普遍。根据21世纪经济报道记者了解，多数项目在出现停工以后，预售资金监管账户几乎所剩无几，少则几百万，多则几千万元，这些资金很难支撑项目的完全复工。

一位城商行的人士告诉21世纪经济报道记者，银行有时候为了争取和房企的合作，可能存在一定过松监管的现象，但这肯定是擦边行为。“再有，预售资金监管有一个上限，这个上限也并不高，超过了这个比例就可以划走了。”

住建部2010年发布的《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

而各地的细则各有区别。

以郑州为例，其2009年发布并沿用至2022年才做出修订的《郑州市商品房预售款监管办法》中就规定，预售人使用商品房预售款，应编制用款计划，且收取的商品房预售款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。

不过郑州这一版的监管办法中有可以豁免使用预售资金监管的条款。

这一条规定具体是，商品房预售款在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可按下列规定使用：允许以其超出部分用于还贷；按照相关规定，销售进度达到开发贷款银行约定的销售比例后，可允许预售人以超出部分用于还贷；可允许以其超出部分用于调用。

这就意味着，在这样的监管细则之下，如果能够保证竣工，预售方对预售资金的调用有一定空间。一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“预售资金监管，各地基本上尺度也不一样，总体上是偏松的。”

蝴蝶挥翅

目前观察，无论是开发商或者是银行，对业主停贷的决定，事先是相对缺乏风险管理的。

21世纪经济报道记者分别问询多名地方金融局人士、开发商人士以及银行人士，得到的回应普遍是，虽然对开发商出险有预期，也有相应的拨备，但之前的确没有预期到业主端会出现这种情况。

停贷会带来什么连锁反应？

一个粗略估算的数据是，克而瑞报告称，截至2021年年底，在其24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面高达2468万平方米，尚未交付的问题项目总套数是约18.6万套，分别占2021年全年成交面积的10%，以及2021年全年成交套数的约9%。

在上述尚未交付的项目中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目停工的情况较为突出。

受到市场消息的影响，银行股连日走弱，而各大行也不得不在此时站了出来。

在银行的公开回应中，兴业银行就指，近日，该行对网传 “停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前，兴业银行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元)，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。

兴业银行称，“得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。”

虽然银行目前所公布的情况暂时无虞，但有判决案例显示，如果业主因为项目烂尾而停贷，法院可能会支持业主的诉求。

2018年，广东省高级人民法院审判的一个案件可以作为参考。

这个案件是招商银行惠州分行与被申请人以及一审第三人光耀集团金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

这就意味着，如果楼盘因为银行将资金转至非监管账户导致项目烂尾，业主的停贷行为，是很可能被支持的，而银行也必须承担相应的责任。

困境何解

当前的局面，并非一个不可解的困境。

在接受21世纪经济报道记者采访的业主之中，多数均明确表示，如果复工和交付的问题能够被保障，他们将不会采取停贷的方式，而会按时缴存足额的按揭贷款。

这就回到了房地产行业当前普遍面对的尖锐问题，如何确保实现“保交楼、保交付、保民生”。

从出险企业的层面，他们并非没有复工的动力。但现实问题是，多数房企在出险以后，销售和融资两端几乎停滞，他们手里的筹码，也并不多。

一位出险房企总部的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，现在的问题是，市场信心提不起来，房地产的融资放款没有，对于已经出险的房企来说，是很难纾困的，这是未来 “保交楼”任务的不确定变量。

但出险房企也并非无法作为，寻找到合规合适的增量资金，这盘棋也许就盘活了。

亿翰智库研究总监于小雨对21世纪经济报道记者分析称，如果预售资金已挪用或者剩余货值不足的项目来说，复工难度仍然非常大，对房企而言，可行的解决方法包括：追回挪用预售资金、企业层面进行资金调用以及盘活剩余货值等。

除了上述方式以外，于小雨指出，如果资产包股权债权结构清晰且能够保证盈亏平衡，地方政府可通过地方城投并购部分项目资产包；此外，通过市场端恢复带动项目去化，从而偿还债务、加速复工，也是一种方式。

明源不动产研究院首席研究员艾振强分析认为，项目盘活和交付面临诸多问题，需要多方一体共同协商努力，缺一不可。要采取有效的措施，提高预售资金难监管的效率切实推送复工复产；此外，还可以通过金融机构接管项目的方式，盘活项目。

不管如何，当前市场行情之下，信心的恢复与提振，均是一个很关键的因素。

一位华南房企总部的人士则告诉21世纪经济报道记者，当前的局面之下，应该保障业主的利益最大化，用行之有效的方法追回被挪用的监管资金。

他建议，各地官方也可以统筹成立保交付专项资金，对部分确实因流动性影响而无法开工的企业“过桥”使用，准许央企国企入股做股权担保，等资金和项目盘活后强制归还款项，做好施工质量的监管。

一位出险房企区域的高管人士告诉21世纪经济报道记者，除了必要的资产变现以外，可以沟通由违规放贷的银行先垫资，先行复工保证交付，从而保障业主继续还贷。这样的局面对各方来说，是有利于长远发展的。

在“保交楼”的视角之下，假如业主停贷，开发商与银行之间，可以看作是命运共同体，由这两方联合行动，或许是一种可行的思路，在此之前，也有同样的案例可以参考。

例如，中信银行与佳兆业近期的一桩合作，就可以作为样本。

根据21世纪经济报道此前消息，作为佳兆业大债主的中信银行与佳兆业及中信城开三方以服务信托的模式进行的合作，对旗下位于深圳的四个项目进行后续开发。

在这个服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

撇开现状，房地产行业普遍的担忧还在于，当前的信心传导之下，民营房企多数也需要市场的支持，在融资面上，也希望看到有转暖趋势，保障房地产行业平稳健康发展。

上述华南房企人士续称，为了保障行业的正常流动性，建议应做好房地产企业的风险评估体系，维护正常的融资环境，对资质正常的健康企业，应保障正常融资工作，避免因担心“暴雷”而紧缩放款，造成其日常经营雪上加霜。

停贷风波不断发酵之下，烂尾楼风险仍亟待多方合力解决。这将是房地产行业触底并缓慢回升恢复平稳健康发展的一个前提，而市场与行业，此时正是最需要信心的时刻。