韩国楼市“退烧”：上半年公寓成交腰斩 家庭债务急升或拖累经济复苏

猝不及防，向来火爆的韩国楼市猛然“降温”。

据韩国房地产委员会7月底公布的数据，1月至6月期间，全国交易的公寓数量为184134套，比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。而在房屋交易数量减少时，韩国的平均房价也迎来下跌。该委员会数据显示，今年上半年，全国平均房价下跌了0.16%，而首尔的价格在此期间下降了0.25%。

韩国房租价格也出现变动。韩国国民银行的每月住宅统计数据显示，首尔的公寓平均全租价格从6月的6.7792亿韩元下降到7月份的6.7788亿韩元，为39个月来首次月环比下降。

除了韩国，近期，加拿大、新西兰和澳大利亚的房价都出现了较大的跌幅。这背后，都与这些国家加快加息节奏有关。有分析认为，加拿大、新西兰、英国等国家在加息之后，房贷利率也相继提高，这对购房者的置业积极性打击很大。

在这种情况下，因房贷而出现的债务问题在韩国尤为突出。国际金融协会（IIF）发布的报告显示，今年第一季度，韩国家庭债务占国内生产总值（GDP）的比例高达104.3%，在受调查的36个国家和地区中排名第一。

首尔房价创26个月最大跌幅

楼市碰上量价齐跌式的“降温”，让不少韩国民众感到突然。

韩国房地产委员会数据显示，今年上半年，全国平均房价下跌了0.16%，而首都首尔的跌幅更为明显，同期价格下降了0.25%。价格跌势持续，就在上周，首尔公寓价格出现26个月来最大跌幅。数据显示，6月首尔的公寓成交量同比下降73%，整个上半年来看，首尔的公寓交易量同比下降79.4%。

在韩国，房产价格下跌的状况颇为罕见。因为在过去多年来，韩国房价一直在疯涨，而且还有不少人认为在韩国投资房产是致富的途径。

谈及韩国房地产市场火热的原因，日本亚洲成长研究所所长、教授戴二彪向21世纪经济报道记者表示，有几方面因素：“首先，韩国国土面积为10万平方公里，人口密度很高；其次，韩国近年经济增长势头不错，人均GDP逼近日本，自信乐观情绪上升；再者，之前为了刺激经济、应对疫情，欧美和日韩都争相推出金融宽松政策，导致货币泛滥。在这些因素综合作用下，相信韩国房价会继续上升的国民占了大多数，导致房地产市场出现火爆行情。”

面对房价的居高不下，韩国文在寅政府在5年间曾出台多达25轮的楼市调控政策，但都收效甚微，房价仍步步攀升。韩国国民银行数据显示，2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元，而到了2021年10月，这一均价达到12.1亿韩元。

“在文在寅政府期间，韩国首尔大都市圈房价涨了一倍多，国民还是很想借贷买房，因为相信房价会继续上升。”戴二彪向记者表示，继韩国楼市连涨86周后，2022年1月房地产价格首次下跌，此后因为跟随美国上调利率，全国房价明显出现下行，最近跌幅逐步增大。当前韩国房价上升的预期已经大大减退，按照房地产“买涨不买跌”的规律，预计韩国楼市的需求会持续下降。

南京大学公共政策研究院研究员、首尔国立大学市场与政府研究中心兼职研究员朴龙也向21世纪经济报道记者表示，韩国房地产价格下调与政府加息是息息相关的。他表示，从去年下半年开始韩国央行多次提升基准利率后，房价上升得到了有效抑制。特别是，今年4月以后韩国房价开始下降，“房价下降和低成交量是同时形成的，因此我认为韩国家庭贷款量会有所减少。”

房价下跌或许并不意味着韩国楼市已经走到拐点。亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）表示：“韩国人将房产作为主要财富，但当前韩国出现了明显的购房代沟，40岁以下的韩国人住宅拥有率明显低于40岁以上人群。”

韩国政府正推出一系列举措，有意提振低迷的楼市，包括拟取消实施四年的综合房地产税重课税率。这项税收是针对多套住宅拥有者，日后征税将只根据课税标准适用税率，与拥有住宅的数量无关。对此，朴龙认为，此举主要是为了扩大交易量。

此外，楼市优惠政策还包括：从8月1日起，韩国生平首套房购买者贷款金额比例（LTV）上限放宽至80%；将“名下拥有一套房产者在限制地区贷款购入房产时，需在6个月内处理已购入房产”的规定延期至2年；以生活稳定资金为目的的住宅担保贷款限额从1亿韩元放宽至2亿韩元等。

这些举措的效果还有待观察，但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，资金持续进入韩国房地产市场将是常态。“像韩国这种外向型经济体，其经济的发展跟全球经济的波动性高度关联，若外部环境得不到改善，资金将会加快进入房地产市场，加剧房地产市场泡沫。”他补充道。

家庭债务风险飙升

由于在疫情下实施降息和多轮财政刺激政策，韩国与全球其他发达经济体一样，不得不承受货币超发带来的“苦果”。

今年以来，韩国央行已经三次提高利率，但通胀仍在加速飙升。自此，韩国国内的房价也开始上涨。易居7月中旬发布的一项报告显示，2021年至今，韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36%。尽管如今房价有所回落，但仍然处于高位，意味着民众买房的压力依旧很大。房价本就高企，而加息之后，贷款利率也预计会同时升高。

据韩国银行业数据，截至6月10日，韩国四大商业银行的住房抵押贷款固定利率产品年利率为4.28%至6.81%。业界预测，韩国央行年底之前可能将基准利率上调至2.75%，届时住房抵押贷款利率最高将涨到8%以上。

此外，更让人担忧的，是韩国家庭债务负担的不断加重。有数据显示，2021年年末，韩国家庭负债与可支配收入的比率达到了206%。国际金融研究所针对36个主要经济体的数据显示，一季度韩国家庭债务与GDP之比为104.3%，是世界上最高的国家之一。

“韩国的家庭债务与GDP比之高在经济合作与发展组织（OECD）成员国中名列前茅，2022年全国家庭债务人均3万美元左右，规模很大。”戴二彪向记者表示，这与韩国的信用卡消费优惠政策有关，但副作用是，像美国消费者一样，韩国民众也养成了借钱消费的习惯。有子女的韩国家庭债务中，近年房贷债务占了很大比重，因此最近韩国利率上调，给韩国许多家庭带来破产风险。

据悉，由于韩国近四分之三的家庭财富与房地产有关，抵押贷款利率上升可能会增加违约率。韩国的金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5%至6%升至7%，可能出现贷款违约的人数将增加50万至190万。

朴龙表示，家庭负债增加的主要原因，是房价的暴涨带来的房地产抵押贷款额的整体上升。但他并不认为，韩国会出现较大范围的违约率，“因为自2018年开始，韩国政府已经实施了较为严厉的房地产抵押贷款制度。首尔圈购房者的平均首付高于50%，只要房价不暴跌就不会出现较大范围的违约率。”

家庭债务的飙升即便不会触发金融危机，也会引致其他负面影响。多位受访专家向记者表示，住房方面的支出过大，可能会削弱韩国家庭的消费能力。严跃进认为，住房支出在韩国家庭中的比重很高，随着房贷利率上涨，韩国家庭消费将变得很脆弱，再加上疫情之下，韩国民众的收入受到影响，这将进一步削弱韩国家庭的消费能力。

当前，在地缘局势紧张、全球疫情仍然反复的背景下，韩国经济受到物价高涨和出口放缓等因素影响，有分析指，韩国今年下半年经济下行风险增大。从具体数据来看，韩国第二季度经济增长主要依靠服饰、餐饮住宿等内需消费拉动，该季度个人消费环比增长3%，而设备投资和进出口都录得环比负增长。

然而，日益飙升的通胀仍是韩国扩大内需增长的绊脚石。8月2日，韩国政府公布的数据显示，7月份消费者价格指数（CPI）较上年同期上涨6.3%，高于6月的6%。韩国央行行长李昌镛此前一天表示，韩国央行本月可能加息25个基点，但不排除更大幅度加息的可能性。

若韩国再次加息，必然会对消费产生抑制作用。再加之当前家庭债务负担上升，韩国国内的消费动力或会变得更加疲软。