物企中报｜明年1亿平方米在管目标不改，越秀服务零负债轻装上阵

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在当前的市场环境下，早早交卷的物企业绩都不会太差，越秀服务的2022年中期财报证明了这一点。

2022年8月11日，越秀服务发出2022年中报。中报显示，今年上半年，越秀服务实现营业收入10.90亿元，同比增长13.8%；归母净利润约为2.11亿元，同比增长18.6%。同比均有双位数的增长。

能够保持不错增速，是越秀服务的在管面积增加、服务客户增长以及增值服务的良好发展势头等共同作用的结果。

中报显示，2022年，越秀服务非商业物业管理及增值服务的收入为8.11亿元，同比增长19.5%。其中，物业管理服务收入达3.95亿元，同比增长32.9%，占总收入比例提升至36.2%。

此外，越秀服务的增值服务表现也较为亮眼，其中，社区增值服务收入同比增加32.2%至2.44亿元，占总收入比例提升至22.4%；非业主增值服务占总收入比例则为15.8%。

增值服务是近年来物企掘金的方向，但受到业务模式以及用户偏好的影响，多数物企在这方面的布局并无过多的建树，不过越秀服务相当看好这一领域。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰说，越秀服务今年的新零售以及中介经济两个板块的增值业务增长不错，“今年下半年会进一步加强产品的打造，包括设置社区前置仓等来进一步提升新零售业务对营收和利润的贡献。”

而越秀服务引以为豪的TOD业务，今年上半年表现也有进步。

今年以来，越秀服务先后中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线及青岛地铁4号线项目，实现TOD综合物管走向全国、承接大湾区以外地铁项目的突破。

截至2022年6月30日，越秀服务TOD在管面积为657万平方米，合约面积为658万平方米，上半年新增合约面积46万平方米；TOD物业管理业务所得收入为1.39亿元，同比增长18.9%，占总收入比例为12.7%。

在利润率表现方面，越秀服务今年上半年录得毛利率为31.7%，维持在较高水平，但同比有所下滑。

毛利率下滑的原因主要是非商业板块的略微下降。越秀服务资本运营总监万思蕴解释称，下降的原因是越秀服务业务不断调整优化并加大了在提升服务品质方面的投入，而商业板块的毛利率则保持相对平稳。

实际上，作为服务行业，业界普遍的观点是物企的毛利率水平在17%左右是较合理的水平，以此衡量，越秀服务的毛利率是在合理区间中的偏上水平。

当然，作为一家稳健型国企，越秀服务在资金上的优势体现得相当充分。

根据万思蕴的介绍，截至今年上半年，越秀服务没有银行借贷、现金充足，这也为越秀服务未来业务扩张提供了强大的资金支持。

年中报显示，2022年中期，越秀服务在手资金为41.5亿元，期末经营性现金流保持健康为3.82亿元,资产负债率43.2%。

虽然物业服务是轻资产行业，但越秀服务的这组数据，依然称得上同行中的佼佼者。也因此，越秀服务在外拓方面，是有相当的优势的。

越秀服务在上市之初提出 “3年在管面积达1亿平方米”的目标，截至今年上半年，越秀服务的在管面积为4355万平方米，接近目标一半，如若要达成目标，还得在接下来的一年半时间里加把劲。

林峰对此有相当的信心，在业绩会上强调，越秀服务会继续保持2023年在管面积达1亿平方米的目标不变。

从业绩来看，越秀服务在外拓方面的成就逐渐显现。

截至今年上半年，越秀服务第三方外拓合约面积达387万平方米，同比显著增长151.0%；截至2022年6月30日，越秀服务在管项目286个，较截至2021年12月31日增加467万平方米。

林峰指出，外拓形成的收入会在今年下半年产生营收的贡献，增长的指引目标将不低于全行业的平均水平。越秀服务在外拓方面的目标是全年翻倍达700万平方米。上半年外拓新增387万平方米，同比增加1.5倍。

林峰分析称，现在物管市场份额还比较分散，整合空间比较庞大。“随着地产行业的分化，物企也会出现一些分化。在行业内拥有独立性，包括比较强的外拓能力，比较好的优秀的服务品质，品牌信誉度比较高的，财务经营比较稳健，现金流充裕的企业将会得到更多的关注。”

不过虽有扩张之心，但越秀服务今年上半年未有并购发生，这是由于目前市场上潜在的标的与越秀服务的期望仍有距离。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏提及，目前整体收并购市场确实估值在回落，相比之前合理很多，但买卖双方对于估值的水平还有一些不同的利益和价值的差异。

不过，随着目前市场估值的理性回归加速，越秀服务未来仍有并购落地的可能性。

“我们上半年也基于审慎稳妥的策略积极推进收并购，有洽谈过几家，有些已经在竞标的过程当中。从目前的情况上来看，我们认为收并购相对前面几年应该会是一个比较好的时机，我们也会积极推进收并购，希望在下半年能够尽快有标的落地。”