李宇嘉专栏丨供需两端同步发力，年底房价指数有望趋于稳定

李宇嘉（广东省城规院住房政策研究中心首席研究员）

刚刚发布的70城房价指数显示，主要城市房价指数在二季度触底并开启反弹的走势，在下半年出现戛然而止的迹象。5-6月份，70城新房价格指数跌幅持续收窄，但7月份这一收窄趋势受阻，环比从6月份的-0.10%微幅扩大到-0.11%。其中，一线城市涨幅从0.45%降至0.27%，二线城市涨幅从0.06%降至0.03%，连续2个月反弹后均收窄，上涨城市数也下降了。

主要原因在于，一方面7月份疫情在部分城市再次出现，导致线下看房和交易受到影响，7月份新房销售同比跌幅（-28.9%）比6月份（-18.3%）高出了10多个百分点；另一方面，7月份部分城市发生个别停工半停工等现象，导致市场对期房的接受度降低。

金融机构对房地产风险偏好进一步下降。7月份，开发商到位资金降幅在连续2个月收窄以后，7月份再次扩大。其中，资金来源占比前三位的商品房销售回款（占比50.2%）、自筹资金（占比36%）和银行贷款（占比10.3），规模跌幅相比6月份分别扩大了1.7、3.1和4.7个百分点。

在资金链仍旧紧张的情况下，许多开发商纷纷降价促销、推出低价项目。由于70城新房价格指数环比已经连续11个月下降，导致同比指数（同比指数为过去12个月环比指数连乘得到）跌幅连续3个月扩大，从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个，意味着大部分城市新房价格低于去年同期，除了一线城市微幅上涨外（涨幅持续收窄），二三线66个城市普跌。

金融机构对房企风险偏好持续下降的情况下，开发商资金链主要靠销售回款，其占比在今年以来第一次上升到50%。因此，销售波动直接影响资金链，销售下滑直接冲击开发商的信用能力。在部分开发商资金链紧张的情况下，每当销售下滑时，就导致开发商不得不加大降价促销的力度，以保卫企业资金链和信用能力，于是就导致房价指数下跌，即定价高度依赖市场需求态势。

二手住房方面，7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，比新房价格指数下跌跌幅要大，且连续11个月下跌（与新房一样）。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%，比新房-0.1%的平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。主要原因在于，新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，交易税费成本也大于新房。

因此，购房者更愿意选择新房，导致二手住房交易占比明显下降，交易活跃度也下降了。根据调研，热点一二线城市二手住房挂牌量普遍增加，有的创历史新高，交易周期也拉长至6-12个月。起初，业主选择高价挂牌，但有意出售的不得不多次下调挂牌价，即主动下调一次，看房时下调一次，签约时再次下调，从而导致二手住房价格下调幅度明显大于新房。

同比方面，7月份70城二手住房价格指数同比下跌3.0%，远大于7月份新房指数-1.7%的跌幅，今年以来连续6个月下跌（新房同比指数连续4个月下跌），且跌幅持续扩大。其中，一线城市二手房价格指数继续上涨，主要是因为一线城市需求基数大，新市民买房需求较为旺盛，但新房供应少、大户型和豪宅化倾向明显。同时，小户型二手住房可选范围广、供应多，总价可控；一线城市需求滞后释放时，二手房价较为坚挺。

行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。近期，随着“保交楼、保民生”地位不断上升，自上而下设立纾困基金、引入市场化资金，创新纾困思路，预计供给端的冲击逐渐减弱，再加上鼓励刚性和改善型需求的政策持续出台（比如南京等城市调整“认房又认贷”，降低购房门槛），央行明确继续引导市场利率下行，供需两端可谓同步发力，解决制约行业和市场稳定的症结，预计年底房价指数将趋于稳定。