专访丨中规院上海分院首席设计师刘迪:流量成为城市更新的核心目标

意江南易佳颖 2022-08-18 17:36

疫情之后,未来社区要建设自己的冗余系统。

21世纪经济报道记者 易佳颖 上海报道

漫步愚园路,阳光下的树影斑驳,104年的历史划过,留下的痕迹依稀,与旧时光交错的是新兴的消费业态和熙熙攘攘的人流。

“上海市愚园路更新的案例,告诉我们城市更新的另一种方法,不一定非得是从一个旧房子变成一个新房物理化的转变,而是可以摆脱对物理路径依赖,通过新业态引入街区也能实现建筑的价值提升。”近日,中国城市规划设计研究院上海分院首席设计师刘迪在接受21世纪经济报道记者专访时指出,“流量取代容量成为城市更新的核心目标。”

愚园路是上海长宁区著名的一条马路,不仅有着浓郁的历史格调,还是潮流、小资品牌的聚集地。早在2015年,愚园路便开启街区改造,2019年更是实现了街区的整体转型升级。在刘迪看来,现在把建筑的场所内部更新业态,跟建筑本身结合起来,城市更新得以创造价值。通过创造需求来创造价值,再通过金融估值在市场上进行价值兑现。未来城市建设中要被广泛采用的新的一种沉淀循环的方式,资本通过“投资空间—资产运营—推高流量—估值升高—变现退出”实现循环,进而重新搭建起空间生产中人地财对应的新资本循环模式。

毫无疑问的是,城市空间的增量时代转为存量时代已成为共识。2021年8月,住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确要求,除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与此同时,刘迪认为,疫情之后,未来社区可能也要逐渐建设自己的冗余系统,有备用的系统来抵抗突发事件对社区带来的影响。

流量时代

《21世纪》:城市更新的关键点是什么?你如何理解流量和城市更新的关系?

刘迪:现在,我们去提出这个问题其实蛮有价值的。

原来,我们做城市开发一直有一个路径依赖,经常是碰到一个片区,如果陈旧了就要把它拆掉改成新的高楼。现在我们所有的土地出让得已经余量所剩无几的时候,这种模式下,我们很多儿时的记忆就全都消失掉了,这样的模式越来越不可持续,新的建筑没有原来的老建筑那种场景感、新引力。

去年,住建部出台了一个有关文件,针对城市更新行动,要杜绝大拆大建,拆建比不能超过20%,这就意味着至少要80%的原来的建筑要保留下来,这样也倒逼我们去思考原有的老建筑在经历建筑翻新之后,如何让它的价值能够提升得更多。

原有的这些建筑引入新业态会让它更吸引年轻人,流量产生之后,我们发现它还有金融的价值,不光是我们看到营业额的增长,由于人们发布在社交媒体上,建筑转让的金融评估的价值提高了好多。

《21世纪》:在街区店铺设置、业态组合、精神内容构建上如何进一步吸引流量,您有什么建议?

刘迪:首先是要关注年轻人的需求,不是说年龄歧视,而是年轻人的需求会有他的消费力,同时有传播力,年轻人的需求会带动整个社会各个阶层的需求。

一些国潮品牌在现在这种大环境下广受年轻人的接受,那我们就要在业态中满足这一需求,一些冷门的品牌,反而受到年轻人的欢迎。

未来,这些街道的业态,一定是要跟大型商业、超市、超级的商场等,拉开差异度。上海像愚园路、安福路这样的17条小马路,它的零售总额相当于7个龙之梦这样的商业,足见需求的潜力有多大。

关键就在于错位营销,我想如果在这街道上开星巴克,是做不了这样的规模。

这对我们非常有启发,我们在做城市规划、街道设计的时候,这些聚合城市、城市复兴的比较重要地方,如何让年轻人喜爱,同时把历史文化的价值,功能区的价值充分发挥出来,成为未来城市发展的标志。

《21世纪》:例如愚园路、安福路等上海的案例对于全国不同级别的城市是否有可借鉴的意义?

刘迪:这也是我接触到很多规划师经常会发问的一个问题,有没有可推广的价值,在上海能成功,到一个三线的城市还能够成功吗?

我个人理解这个问题,其实可以从老百姓的需求的视角来讲,现在人均收入提高之后,对于一些普遍性的需求的话,我们已经可以做到从一线城市到四线城市基本差不多。

现在,大家需求的空白还是在于一些小众需求,在一个丰裕经济的模式下,我们看到了这些需求,逐渐的被商家所挖掘出,被社会所需求。只要是通过业态的合理化设计,无论在一线城市还是四线城市,一些原来不被我们看好,或者是不被大众所畅销的这些产品都可以变得有市场。

此前也缺少社交媒体这样的宣传的平台,大家不知道这个地方,现在通过广泛的宣传,这些需求被激发出来,这些新业态的店也能活得很好。

例如,苏州的淮海街街面上开的不是肯德基,不是星巴克,而是熊爪咖啡,从这样的案例来看,它具有可复制性,它是另一种营销的模式,被年轻人需要,被年轻人欢迎。

新资本循环模式

《21世纪》:这些改变,会给城市规划设计带来哪些改变和挑战?

刘迪:就像我第一个问题讲,原来我们做整体规划比较熟悉的路径,可能是我们国家在过去的30年的发展路径,基本上还是靠增量,新增一块土地,再去把它做成一个新的住宅或者商业综合体,来激发新的需求。

现在通过一种新的方式,把建筑的场所内部更新业态,跟建筑本身结合起来,城市更新通过创造需求来创造价值,再通过金融估值在市场上进行价值兑现,这样一个新闭合圈就产生了。

这可能是未来城市建设中要被广泛采用的新的一种沉淀循环的方式,区别于之前的产品模式,资本通过“投资空间—资产运营—推高流量—估值升高—变现退出”实现循环,进而重新搭建起空间生产中人地财对应的新资本循环模式。

《21世纪》:也有城市更新中网红空间的“昙花一现”现象,如何维系流量?于城市规划而言,能做些什么?

刘迪:快闪空间就是一个典型的案例,我们做城市规划的时候,会把土地分成各种颜色,红色代表商业,黄色代表居住,意思是这块土地的使用性质只能是作为商业服务业来使用,不能作为其他的空间来使用,实际上就造成一个问题,空间的使用是与时间挂钩的。

比如,一座写字楼在下班之后,没有任何活动了,居住区则是早上上班之后也失去了人流,以往在规划的时候,比较强调功能分区、功能独立,所以的话当我们不去改变就出现了困扰。

快闪空间的含义是什么?例如,在一个广场上,按规划是提供给市民日常的休闲活动,散步、甚至是跳广场舞的空间。大概在傍晚的时间,有一些快闪店出现在广场上,从城市规划运营的角度上,其实是不符合运营规定的,把一个商业空间放到原本规划做广场的,空间性质是矛盾的,但是市场有这样的需求,这既很吸引人流,也很吸引人们拍照传播。

这些案例告诉我们,规划未来要尽量做到地块兼容、混合。如果我们把每个居住地块都混合有一部分的商业空间,我们就能保证这个地块它可能全天有12小时都有人的活动,他不光是在居民回到家里之后,可能在上班之后,商业可以把它活力激活。

现在的规划,尤其是城市中心地区,特别强调用地功能的混合、业态的混合,从快闪空间可以看到是市场自发在做工作,所以未来城市规划也要适应这种市场需求,形成一个混合的空间中适应市民的24小时的活动的需求,这样才是一个有活力的城市。

增强城市韧性

《21世纪》:街区在兼顾流量的同时,如何保障居民的生活?例如,武康大楼出现的居民投诉反馈的问题等。

刘迪:这个问题我觉得在很多地方都陆陆续续出现。这里面其实是有一点空间的模糊,从我国民法典和物权法来讲,由于网红建筑不是一个景点,像之前的良友公寓,网红场景是内部的螺旋楼梯,但这已经是居民的私有领域,所以后来在入口处多加一道门禁。这就是法律可以界定的。

但武康路大楼的区别在于其被重点关注的是建筑的外观,其实这也是幸福的烦恼。原来田子坊也面临这样的问题,老百姓一直在抱怨被侵犯隐私,正在洗脸,就有游客穿堂而过拍照。

一般可行的做法,还是通过市场来调节。街道上的商家是很渴望这些流量,而大楼里居民似乎还觉得作为居住功能来说,比较排斥流量,尤其是老年人,这是一个供需上的矛盾,有供需上的错位,可以通过市场来进行平衡。

如果这些居住在武康大楼的居民通过房屋置换,换到旁边的比较安静的地区去住,把需要信流量的业态吸引到武康路大楼去经营,这样需求和供给的矛盾就解决了,通过市场的手段是可以调解的。

《21世纪》:疫情之下,社区管理、建设,绿地,公共空间等城市规划短板凸显,疫情带来了哪些城市生活的新需求?如何实现?

刘迪面对突发的公共事件,其实也是给我们一个反思的机会。

我们原来有个居住单元或者叫大居住区的概念,就是一个片区里可能是几万人,集中的去做配套设施、引领设施,这样是比较高效的,这也是国家居住区建设的一个普遍模式。

原来这种比较追求效率、集中化、规模化的模式好像有些问题,未来小型化、分布式社区服务设施会是一个重要的支撑。有一些小型卖蔬菜、卖水果的店分布在社区的各个角落,这样就有一些腾转空间,这样抗疫情干扰的能力,城市韧性就更强了。

二是智慧化,疫情期间,智慧城市、智慧配送就发挥了非常重要。数字城市的建设,在抗疫情的韧性上,具有优势所在。

三是冗余,我们在考虑城市社区的配套时,总要多想一点,假如说这2万人,可能需要一个菜市场、两个超市就可以了。

但在具体落地的时候,这样是有风险的,我们可能需要在空间上做一些预留,比如做三个超市,相对分散一点、规模小一点,在基础设施上做一些冗余,一旦一套系统或者说某一个片区发生瘫痪,还有一套备用系统可以去接续。就像电力、燃气等系统,城市基础设施建设里都有一套冗余系统。疫情之后,未来社区可能也要逐渐建设自己的冗余系统,有备用的系统来抵抗突发事件对社区带来的影响。

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本篇采写:易佳颖

编辑:周上祺

(作者:易佳颖 编辑:周上祺)

易佳颖

记者兼研究员

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