物企中报深读｜关联方疑虑犹存，雅生活难言轻身

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

在房地产行业整体下行、物业服务行业也难独善其身之时，雅生活服务交出了一份不好也不坏的2022年年中报。

基础财务数据之上，雅生活服务保持一定增幅。

根据公告，今年上半年，雅生活服务实现收入约76.2亿元，同比上升22.0%；毛利约20.53亿元，同比上升9.5%，毛利率约26.9%，虽同比有所下滑，但也仍保持在较高水平。

拆解营收来源，主要贡献来自于物业管理服务收入为49.04亿元，同比增长23.3%；业主增值服务收入为10.84亿元，同比增长34.3%；城市服务收入为6.42亿元，同比激增302.4%；外延增值服务收入则为9.9亿元，同比下降24.0%。

不过，在净利润的表现上，雅生活则录得与营收增长不匹配的下滑。

今年上半年，雅生活股东应占利润约10.58亿元，同比减少7.4%；净利润约11.5亿元，同比减少10.3%；净利润率为15.4%，同比下降5.4个百分点。

根据雅生活年中报直观反映的情况，对利润表现带来直接影响的主要源于以下方面。

一个是金融资产减值损失金额扩大，今年上半年录得损失为2.7亿元，而去年同期则仅为4040万左右。此外，今年上半年，雅生活其他收益净额仅为19.7万元，而去年同期有6091万元，差异明显。

雅生活作为在管规模排行前列的物业企业，其今年上半年规模上仍有较好的增长。

截至2022年6月30日，雅生活服务在管面积及合约面积分别为约5.29亿平方米及约7.07亿平方米。

其中，第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式保持一定扩张速度，合约面积（含控股成员企业）达5.585亿平方米，新增合约面积超过4320万平方米，较去年年底增长8.4%，占总合约面积的79.1%。

根据雅生活发布的信息，今年上半年，其第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米，对应新增年化合同金额超12亿元，位居行业前列。

作为一家综合物业服务商，雅生活今年上半年在居住及非居住两个领域均小有成就。

在居住业态，雅生活今年先后在上海、广东省、山东省、福建省等多地获取超25个住宅存量项目；此外，雅生活还通过收购合作，整合部分北京超大型小区项目，巩固在一线城市的布局。

在非居业态，雅生活新增合同金额过亿的项目覆盖政府办公、高端商写、高校、轨交及公众场馆等多个细分业态，也持续巩固了其在全国化多元业态布局优势。

以上列举数据能够看到，雅生活的外拓能力在市场上仍然受到相当的认可。

实际上，作为轻资产运营的行业，从商业逻辑来看，假若不受到其他因素的影响，它的业绩增长主要动力应来自于规模扩张、管理能力的提升以及增值业务的潜力挖掘等。而且物业服务由于不断有现金流入且收益相对稳定，其业绩的确定性和持续性也是较强的。

目前而言，雅生活营收的表现基本上能够形成逻辑闭环。

但今年以来，物业服务企业的主要发展桎梏来自于关联方这一不确定因素。

由于房地产行业整体下行的影响，对房地产企业依赖较深的物业企业未来将面对由母公司持续输送的面积减少，这是显性因素；隐性方面则在于公司治理方面，物业服务企业是否能够保持独立避免成为母公司的提款机。由于此前有过多种先例，资本市场也格外忧虑这一方面。

雅生活管理层一直对外塑造其与母公司相对独立的形象。

在此之前，雅生活也一度在关键时刻，“帮了”大股东一把。

2021年11月17日，雅居乐及雅生活服务联合发布公告称，雅居乐全资子公司同意发行本金总额为24.18亿港元的债券，期限为5年，年利率7%。根据协议，这笔债券可交换约8799.13万股雅生活服务股份，占后者现有已发行股本约6.2%。

在今年5月的2021年全年业绩会上，雅生活联席主席兼执行董事黄奉潮表示，雅生活从未出现与大股东雅居乐未经披露的关联交易和资金来往。

即便如此，在今年上半年的报表之中，雅居乐对雅生活带来的影响也仍然体现得十分明显。

年中报显示，今年上半年，雅生活来自关联方的贸易应收账款为26.7亿元，比去年同期增加了超过10亿元；其他应收账款为8.3亿元，同比也有较大幅度的上浮。

这正是投资者最担忧之处。而在18日举行业绩会上，雅生活管理层也再度表示，随着关联方债务压力逐渐缓解，关联应收账款应有改善。

客观分析，这种说法具有一定的可信度。

截至目前，雅居乐今年下半年境外债仅余一笔于8月底到期本金票据为4亿美元的优先票据，目前市场对这笔票据的偿付也具有较好预期。而如若完成这笔票据的兑付，雅居乐短期内在债务面的压力也会缓解许多。

雅生活过去依托雅居乐的品牌力以及服务力稳步发展，资本市场对之也曾经报以肯定。在上市之初，雅生活蛇吞象并入绿地物业以后，一度成为物业服务行业通过收并购做大做强的经典案例。

而如今，随着房地产行业下行，母公司对之的贡献逐渐散去，物业服务行业大规模收并购的时代也逐悄然远走，雅生活未来的路，要靠自己去走了。