监管两度驰援，旭辉等待上岸

记者/ 钟黛  编辑/ 谭璐

监管对房企发债再予驰援。

近日，监管部门指示中债信用增进对房企发行中期票据，开展全额无条件不可撤销连带责任担保。

旭辉控股（00884.HK）公开表示，和监管保持畅通沟通，相信监管对示范性民营房企会有进一步支持。

有研究人士指出，中债信用增进能够为单一房企担保的金额有上限，新政策预期注入的资金量有限，只能短期提振市场信心，不能显著改善基本面。

旭辉股价连涨两日之后，于8月18日转跌，其美元债已先于股票回跌，8月17日吐利2-4美分。

注入资金有限

民营房企发债的难点在于，行业违约事件频发，市场认购信心不足。为此，监管层已两度驰援。

在5月的政策中，中证金融联合多家券商创设信用保护工具CDS、CRMW。对于购买工具的投资者，一旦房企违约，中证金融等创设机构将代为赔付。

今年6月，旭辉就发行了一笔信用保护合约债券，规模为5亿元。

不过，两类工具只能为单笔债券本金的10%-20%提供保护。

而在此次新政中，中债信用增进将为单笔债券的全部本金提供担保，一旦发生违约事件，将代为全额赔付。

一名房企高管对《21CBR》表示：“（新政）全国性房企都通知到了，让自己准备资料上报。具体要求是，主体评级两A+，要有拿得出手的抵押物或者项目，符合条件的都可以上。”

多名房企高管以及研究人士认为，新政能够直接注入的资金量有限，更多是“象征意义”。

一名基金固收研究员对《21CBR》指出，据规定，融资担保公司对同一被担保人的融资担保责任余额不得超过其净资产的10%，对同一被担保及其关联方的融资担保责任余额不得超过其净资产的15%。

对被担保人主体信用评级AA级以上的发行债券担保，计算前款规定的集中度时，责任余额按在保余额的60%计算。

目前中债信用增进净资产为120亿元，按以上方法计算，理论上，其对单一被担保人最多可以担保20亿元，如果加上关联方，最多可以担保30亿元。

旭辉如能发行中票，其合计发行规模应不超过20亿元。 

即便如此，政策传递的信号依然非常积极。

（旭辉集团董事局主席林中）

“对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要给他们注入一些流动性，他们就能挺过这一关。”旭辉控股董事局主席林中在8月的博鳌房地产论坛上呼吁。

“现在信用债发行不容易，民企的信用是受损的。”他还提议，“能不能给民企发一些有抵押的债券，由各家金融机构都来买一点，逐步恢复民企的信用”。

新的增信举措，与林的呼吁近了一步。

极限生存模式

预期发债规模不大，仍是旭辉眼下亟需的。

除了融资困境外，销售回款的大幅下滑，也加剧了房企的流动性压力。

据旭辉公告的未经审核的数据，今年前7个月，累计销售金额约702.4亿元，同比跌幅超过50%。

8月10日，瑞银发布报告称，四家头部民营房企2022年上半年的自由现金流均为负，相当于其2021年底闲置现金余额的11%-41%已经流出。其中旭辉流出最多，已流出41%的闲置现金。

瑞银报告提到，旭辉的情况弱于其他两家头部民营房企，源于其缺乏经常性收益，以及其部分项目合作伙伴违约，拖累其上半年的销售额。

日前，林中向全体员工发出公开信：“旭辉受到行业调整的影响。但旭辉人坚持主动变革、积极有为来应对，率先启动极限生存模式，以最小资源消耗坚持最长的时间。”

林中称，旭辉积极进行组织架构的调整和精简，以最小振动和影响来完成“组织套改”。

（来源：旭辉官微）

据旭辉官微披露，完成“职级套改”后，员工中职级回归占比达到22%，职级晋升占比达到7%。30%干部与骨干薪酬回归，60%员工薪酬稳定，10%的员工薪酬提升。

严冬之中，林氏三兄弟以收购项目股权方式，为旭辉注入现金流。

旭辉8月10日公告，拟以6.74亿港元售出一家子公司60%股权，包含6.54亿港元的销售贷款。受让方为一家由林中、林伟及林峰控制的公司Athena Leading Limited，即旭辉大股东。

此外，旭辉管理层多次增持旭辉股债。旭辉公告，截至7月27日，林氏三兄弟已透过联系人在公开市场购买250万股旭辉股份。

近期，旭辉还设立了一个3亿股的期权计划。

要捱到房地产业的春天，旭辉还需忍受一段时间的严寒。

（题图来源：视觉中国）