疫情期间商户停业,租金还用交吗?北京朝阳法院判了
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2022-08-19

21世纪经济报道 见习记者王巍 北京报道

8月19日上午,北京朝阳法院通报了2022年4月北京疫情以来朝阳法院受理并宣判的典型商业用房租赁案件,因为疫情停业的商户要求房东减免房租而遭到拒绝,法院认为经济活动的参与者应“共担风险、共渡难关”,判决房东酌情减免房租。

根据朝阳法院统计,2020年至今,受新冠肺炎疫情及防控措施影响,部分经营企业利润减少、资金周转困难,经营场所租赁负担增大,租金支付迟延,引发商业用房租赁领域纠纷。经该院统计,2020年年初以来至2022年7月末,该院受理涉疫情商用房屋租赁纠纷696件,其中近六成集中在CBD区域,鉴于上述情况,法院现与CBD管委会签订共建协议,探索涉疫情房屋租赁合同纠纷的多元化解与诉源治理路径。

茶馆疫情期间停业 法院判决酌减部分租金

2015年开始,北京某餐饮公司从房东赵某处承租朝阳区某购物中心附近的临街商铺作为茶馆。2022年4月底,北京市发生新冠肺炎疫情期间,餐饮公司第二季度租金交纳期届满并向赵某申请减免租金,赵某拒绝协商并屡次催促餐饮公司交纳租金,双方协商未达成一致,6月初,赵某将餐饮公司诉至法院,要求解除双方租赁合同并要求被告腾退商铺、支付违约金及拖欠的租金等共计40余万元。

法院在审理中发现,2015年以来双方建立了房屋租赁合同关系,餐饮公司基于对双方稳定租赁关系的预期,投入大额装修成本,并在此后的经营中取得较好收益。2020年新冠肺炎疫情以来,茶馆经营情况受到较大影响,此后偶有少量租金短期延迟交纳情况。2021年1月23日双方再次续约,租期至2022年12月31日。2022年5月初,茶馆先后被街道、物业单位告知暂停营业并立即执行,餐饮公司遂与赵某协商减免租金,后者拒绝。截至案件宣判前,餐饮公司向赵某交纳了第三季度租金。

法院审理认为,本案争议焦点是迟延支付第二季度租金是否构成违约,以及赵某是否有权据此解除合同。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(下称《意见(二)》)规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解,调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同;出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。《民法典》第533条亦规定了租赁合同双方在情势变更的情况下均负有再交涉义务。

本案中,餐饮公司经营内容为茶馆,疫情防控措施导致涉案商铺在特定期间内暂停营业,导致其在此期间没有营业收入或者营业收入明显减少。此种情况下,受不利影响的餐饮公司可以就合同内容与赵某重新协商,赵某亦有义务配合协商。本案中赵某拒绝协商,径行提起诉讼要求解除合同,违反了《民法典》第533条规定的再交涉义务。赵某要求餐饮公司按照原标准交纳租金显然有失公平,餐饮公司要求依据疫情防控措施对其经营造成的客观影响变更租金标准,具有事实依据。与此同时,餐饮公司虽面临经营困难,但在合同履行期间仍坚持交纳租金,虽存在一定迟延、少量欠付的情形,但该情况系由新冠肺炎疫情及防控措施导致,与恶意拖欠租金性质不同,根据《意见二》第5条的规定,赵某无权解除合同;考虑到合同剩余租期已不足半年且餐饮公司提出的减免租金标准具有合理性,双方合作期间已逾七年等情况,为尽可能维持双方合同的继续履行、保障双方在新冠肺炎疫情期间维持原有经济情状,对赵某解除合同的诉讼请求不予支持。最终,法院依据公平原则,本着共担风险、共渡难关的理念,综合新冠肺炎疫情及防控措施对商铺经营产生的影响,法院对2022年5月相应期间的租金予以酌减。

解读:“参与者均应秉持共担风险、共渡难关”

针对此案,朝阳法院南磨坊法庭李青法官表示,新冠肺炎疫情的爆发对社会各行各业均造成了影响,尤其对于有赖于人流聚集效应的经营性商业房屋而言,疫情传播风险及相关防控政策必然对正常经营造成冲击。为保障稳中有序的社会经济往来,除《意见二》外,《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》对疫情或疫情防控措施导致的合同履行困难作出了明确界定并提出了解纷规则。考虑到疫情爆发的偶发性和周期性,社会经济参与者均应秉持共担风险、共渡难关,努力维持合同履行的原则,把握疫情防控趋稳向好的趋势,积极维护、推动复工复产。

本案是2022年4月北京疫情以来朝阳法院受理并宣判的典型商业用房租赁案件。本案认定租赁双方在疫情及疫情防控措施期间均应通过积极再行协商,促成合同继续履行。传递了在保证疫情防控前提下,社会经济参与者均应积极推动复工复产,促进社会经济秩序尽快恢复正常、良性运转的司法理念。

中小微企业租房纠纷涉诉率高 法院与CBD签订共建协议

今天上午,朝阳法院对涉疫情商业用房租赁合同纠纷案件审理情况进行了通报。

朝阳法院齐晓丹副院长介绍说,2020年至今,受新冠肺炎疫情及防控措施影响,部分经营企业利润减少、资金周转困难,经营场所租赁负担增大,租金支付迟延,引发商业用房租赁领域纠纷。经该院统计,2020年年初以来至2022年7月末,法院共受理与新冠肺炎疫情相关的商业性房屋租赁合同纠纷(简称涉疫情商用房屋租赁纠纷)696件,其中CBD商务区发案403件,占比58%;受本市今年4月22日疫情影响引发案件13件。是朝阳法院辖区内涉疫情商用房屋租赁纠纷最为集中的区域。

此类案件具有三个突出特点:一是承租方从事行业领域广泛,包括租赁业、住宿业、商务服务业、文化服务业、建筑业、仓储、工业、金融、软件等十余行业,几乎覆盖了全部保障基础民生的社会经济领域。其中承租方从事行业前三位的分别为房地产开发业、零售业、餐饮经营业,占比26%,体现出疫情及疫情防控措施对前述行业影响更显著;二是涉诉企业多为中小微企业且集中程度高。从企业规模上看,中小微企业涉案369件,占比92%,体现出中小微企业在商业租赁领域的风险承受能力较弱。涉诉超3件以上的企业有15家,涉及案件89件,占比22%,部分企业、商场涉疫情商用房屋租赁纠纷多发,在诉源治理方面需予以特别关注;三是涉疫情租赁合同纠纷的发案与其他涉疫情合同纠纷呈现关联衍生关系。“商业用房”对“商业经营”具有基础性作用,部分企业的资金周转困难最先体现为租赁成本无力负担,伴随经营场所的不稳定,进一步加剧其他类型合同纠纷的发生。

为在疫情防控条件下保障商业租赁领域经济秩序,以“稳租赁”带动“稳增长”,辐射化解其他涉疫情合同类纠纷。朝阳法院将CBD商务区作为治理涉疫情房屋租赁合同纠纷案件重点区域,在CBD管委会大力支持下,先后开展了“无讼商务区建设”宣讲、举办涉疫房屋租赁合同纠纷示范庭审等,并与CBD管委会签署《关于共同建立CBD诉源治理机制合作共建框架协议》,积极探索涉疫情房屋租赁合同纠纷的多元化解与诉源治理路径。截至2022年6月底,朝阳法院院一审审结CBD商务区涉疫情房屋租赁合同纠纷397件,案件审结率达98.5%。其中,经委派调解组织及审判组织引导达成调解、和解、撤诉的304件,占全部已结案件的76.5%;判决结案93件,占全部已结案件23.5%。

(作者:王巍 编辑:李玉敏)