深度丨龙湖在前，冰山在后

房企中报深读系列报道之二

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

与下行趋势抗衡，听起来似乎是个没有答案的故事，但如果我们换个视角看，是否就变成了——从阴沉的行业大环境中，寻找另一种向着光明而行的样本，一种穿越周期的示范途径？

半个月前，房地产行业的脆弱一面一股脑倾泻到龙湖身上，遭遇看空、谣言四起、硝烟弥漫、怒意升腾，一场“民营房企的希望”保卫战拉开。

归根结底，真正的敌人，其实是信心缺失。舆论高度关注，放大镜之下，所有人都在好奇，龙湖的财务状况到底怎么样？真的安全吗？怎么做到的？靠什么保证以后还是安全的？

从龙湖的中期业绩和管理层最新发言中，我们尝试拆解答案的几个关键点：难能可贵的战果、雨夜赶长路的筹谋、穿越周期的砝码、另一个秘密武器和那些新的可能性。

营收增56%至948亿元，三道红线全绿、3.99%借贷成本创历史新低、经营性业务收入同比增26%至110.4亿元……几组数据显示，龙湖确实稳住了“示范生”的头衔。

但这背后，并非一时之功，而是龙湖依靠长期的财务自律、守住底线思维、坚持韧性发展换来的，这些关键词，也正是新常态下能够给到行业的有益启发。

每一次挑战都是长期主义者的试金石，面对市场波动与流动性考验，龙湖集团董事会主席吴亚军坦陈，一定要在没有看见冰山之前就早早思考怎么应对，过去数年间，她始终保持了这种思考——“有没有我们看不见的冰山，如果撞上了怎么办”，龙湖团队对行业周期和前方风险也早就做好了充分准备。

经此一役，整个行业对安全和稳健，一定有了新的认知。

难能可贵的战果

市场下行的认知早已经明确，多重挑战之下，龙湖交出了非常难得的数据。

营收和盈利均保持了正向增长。2022年上半年，龙湖实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，归属于股东的核心净利润同比增长6.1%至65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率21.3%，优于行业绝大多数公司。

稳定的利润增长，令龙湖在行业触底时，保持健康的现金流和韧性空间。2022年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元人民币，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。

据龙湖CEO陈序平介绍，17幅新增土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价。他认为，未来土地市场会处于常态化机会，龙湖在策略上将更加聚焦，更加坚定布局在高线城市，不会仅仅为了追求项目数量和在管规模而下沉。

这种清醒的认知，也是龙湖一贯以来的作风。

陈序平表示，龙湖2022年全年计划供货的可售货源达到了4000亿元，但当下的时点上，龙湖不会为了销售规模而做一些被动动作，仍然会重视保持回款安全、资金盘面安全和利润增长，全年不做目标预设，推盘节奏会基于整个集团现金流安全和维持合理利润增长的目标来确定，并根据市场形势做实时动态的调整。

据21世纪经济报道记者了解，截至2022年6 月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2950亿元，面积1759万平方米，为未来的利润持续稳定增长奠定了基础。龙湖方面也透露，其销售额在5月、6月分别环比增长23%、76%，销售回温速度领衔行业。

交付方面，今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。“行业再难、再有挑战，龙湖的交付标准不会有变化。”陈序平说。

雨夜赶长路的筹谋

2021年下半年起，地产行业频繁遭遇“黑天鹅”事件，多家大型房企出现流动性危机，于是，公司评级被下调、融资成本增高、融资渠道不畅、进一步加剧流动性危机……形成了一种恶性循环。

早在危机频繁出现之前，多家房企掌门人都表达了对“提高评级、降低融资成本” 的渴望，希冀通过正循环实现稳健长远发展。

实际上，时刻保持低杠杆、安全现金流，是龙湖内部的铁律。

龙湖早期的内部信中有提到，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。

这条规矩的结果是，龙湖融资成本一直保持低位运行，并呈不断下降的趋势。2022年中报显示，龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%，跟大多数有国字背景的地产公司持平。

负债结构方面，截至报告期末，龙湖平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底基本无偿债压力；现金短债比4.07，连续六年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

正循环的后半部分表现，则更长远。2022年5月，龙湖集团被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

8月16日，7家银行与龙湖集团签订银团贷合约，获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款，性质是可持续发展挂钩可转让定期贷款信贷融资。

龙湖集团CFO赵轶在业绩会上透露：“龙湖与全国多家银行建立了战略级关系，目前从我们与银行的沟通来看，银行对整个地产行业的未来坚定看好，认为行业出清之后会是更好的明天，所以坚决支持高信用房企进行融资。”

值得关注的是，8月25日，龙湖集团发行新一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

以龙湖集团获得“中债增信”债券为开端，优质房企的融资渠道或将进一步拓展，有望一定程度上缓解地产行业融资难题。

此外，截至2022年6月31日，龙湖集团持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普分别保持对公司BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，龙湖集团是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

穿越周期的砝码

房地产行业的发展逻辑已经有了根本变化，开发业务的利润率下滑成为行业常态，规模不再是卓有成效的可依赖路径，反而那些底色是服务和运营的经营性业务，将决定房地产业新阶段的竞争格局。

过去一年间，行业大大小小的聚会上，提及房地产新发展模式，总会有关于龙湖的讨论，开发大潮过去，所有人都注意到了经营性业务的稳健。

半年报中，龙湖实现经营性收入110亿元，同比增长26%。其中，商业投资租金收入为46.5亿元，冠寓租金收入达到11.8亿元，龙湖智创生活空间服务收入约63亿元。

百亿级的收入和高速增幅，显示了穿越周期的潜力。

众所周知，经营性业务有着周期长、成本高、重运营的特点，耕耘多年之后，龙湖这部分业务进入了收获期，目前商业投资、租赁住房、空间服务等业务均已跻身行业头部，开始在收入和利润中担纲重要角色。

截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，整体出租率95.6%，相较于去年同期，商业租金增长26%至46.5亿元。

在“租购并举”的政策支持下，龙湖冠寓去年开始已实现盈利。今年上半年，龙湖冠寓租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

据21世纪经济报道记者了解，自2021年初，龙湖商业启动“轻重并举”的模式已经一年有余，旨在通过输出运营能力，盘活市场上闲置的资产，获取一定的增值收益。未来，轻资产模式将成为龙湖商业完善网格化布局的重要补充。

另一个秘密武器

龙湖智创生活上市之前，对市场来说依然是一尾神秘的大鱼。

赵轶26日表示，龙湖智创生活的上市准备就绪，资料已经准备完毕，但是目前市场情绪不佳，“我们会关注市场，不着急。”

据赵轶透露，龙湖智创生活当下反而把发展的重点转为内生，关注内生的转化率、接管的效率以及毛利率的提升，减少低质量收并购，从上半年数据来看，龙湖智创生活业务运行顺畅。

“未来龙湖智创生活年化收入增长超40%、年化利润增长超50%，完全可行。”赵轶说。

这样的底气并非没有依据。

半年报显示，今年上半年，龙湖智创生活实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33%，3年复合增长率59%，综合毛利率约29%。

截至2022年6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米；商业运营服务板块，运营服务65个购物中心，合计在管面积约620万平方米；此外，已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有更多购物中心，将在未来的五年内开业落地。

在“一个龙湖生态体系”内，龙湖智创生活是协同发展的新着力点。一方面，龙湖智创生活与地产开发、商业投资、租赁住房等业务航道相互协同，通过服务的触点，维系集团与客户群间的联系；另一方面，受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活的物业管理服务和商业运营服务，可以为更多个人、机构客户提供优质、多元的服务。

那些新可能性

除了上述主营业务，龙湖也没放弃对更多新机会的探索，这也是赶在冰山到来之前的一种尝试。

据了解，龙湖同步孵化的新业务涵盖产城、医养等领域。龙湖蓝海引擎是龙湖在城市更新方面的业务，致力于建设面向办公、产业升级、产城融合发展的综合型项目，截至目前，蓝海引擎已在上海、杭州、苏州等地落地多个创新型的典型产城项目。

龙湖的医养业务通过康养服务品牌椿山万树实现， 椿山万树深耕高能级城市核心区域，满足老年人高品质养老需求。目前，已有北京市丰台区皓春里老年公寓、重庆新壹城颐年公寓、成都梵城颐年公寓等项目投入使用。

医疗服务方面，龙湖集团旗下佑佑宝贝品牌，专注于为妇女、儿童提供医疗、健康管理服务，重庆佑佑宝贝妇儿医院开诊三余年，是重庆医科大学附属儿童医院医联体医院。

回应股价波动事件时，吴亚军认为，股价或者PE相对较高的公司难免会遭遇这样的事情，经过这个事件，大家反而对龙湖应该能看得更清楚一些。

龙湖的团队经过这一轮也有变化。吴亚军说，如果行业一直上行，公司也容易养出骄兵悍将，包括管理层也会有一些自以为是的行为，经过这次周期的调整，管理层更加谦逊、勤勉，“行业周期也不一定全是坏事。”