前行的执念。
21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
8月26日下午,绿城中国(03900.HK)举行了2022年上半年业绩发布会。绿城中国交出的这份半年成绩单犹如一股清流,在行业下行周期中,给予了投资者一丝难能可贵的信心。
该公司上半年取得收入647.31亿元人民币(下同),较去年同期增长79.1%;期内利润48.6亿元,较去年同期增长24.3%;归母净利润37.26亿元,较去年同期增长36.7%;新增20个项目,总建筑面积约313万平方米,预计可售货值达731亿元。实现毛利112.33亿元,较2021年同期的79.35亿元毛利增加41.6%,主要是当期物业销售收入规模大幅提升,物业销售毛利增加。
营收与归母净利润实现双位数增长,绿城中国董事会主席张亚东对绿城中国的未来也充满信心,据其对投资者表示,这两项指标未来还会保持两位数增长。并且,张亚东预计,未来三年绿城中国的市场占有率将达到3%。按照他对于中国房地产未来销售额体量维持在12万亿的测算倒推,绿城中国将有机会达到3600亿的销售水平。
增长底气
从业绩会释放的信息来看,张亚东,或者说绿城中国的底气来自于销售与债务两方面:
销售方面,绿城中国已提前锁定3100亿的保守销售目标。2022年上半年,绿城中国已完成1128亿元销售额。今年前7月未经审核的合约销售额为1401亿元。据绿城中国执行董事、副总裁李骏透露,2022年下半年绿城中国预计推出1850亿货值,较上半年增加140%左右;推货量排名前六的城市依次是杭州、西安、北京、宁波、天津、上海等核心一二线城市,合计950亿,预估占比超50%。另外,绿城中国上半年新拓展项目年内预计转化450亿-500亿元左右。若市场回暖,绿城中国或能完成这一保守销售目标,但销售压力也是可以预见的。
债务方面,绿城中国下半年面临的债务压力较小,上半年该公司在资本市场的表现也高于行业平均水平。绿城中国执行总裁耿忠强透露,2022年上半年,绿城中国境内公开发债平均利息成本为3.33%,较2021年同期3.73%,下降40bps;发行金额175.78亿元,较2021年同期124.62亿元,增长41.1%,且增长的都是长期限的。境外债方面,绿城中国在上半年发行了4亿美元绿色债券和增发1.5亿美元高息债,同时清偿并注销了全部境外永续债。
值得一提的是,绿城中国一直进行严格的短债管理,同去年相比,短债绝对值和在总负债中的占比均创新低。截至今年6月末,该公司一年期短债为272亿,占比19.5%,较21年年底320亿,占比25.1%均进一步降低。
据披露,绿城中国下半年公开市场到期债务规模44亿,其中公司债25.61亿、中票19亿。在境外,绿城中国下半年仅有少量银行类贷款794万美元到期,美元债均要到2024年底之后才陆续到期。
仍需努力
行业竞争格局重塑,绿城中国基本面向好,应有机会脱颖而出,成为行业头部企业。但其面临的困难也是显而易见的。
尽管绿城中国管理层强调上半年所拿地块净利润接近10%,但盈利能力仍然有待提升。以绿城中国下半年推盘量较多的一二线城市来看,全面限价导致绿城中国产品、品牌溢价能力等优势持续经受打压,盈利能力相应承压。
绿城中国期内毛利率为17.4%,较2021年同期的22.0%下降4.6个百分点。其中物业销售毛利率16.5%,较2021年同期的21.5%下降5个百分点。
耿忠强表示,上半年结转毛利率17.4%,与2021年全年(18.1%)大体相当;目前交付的项目主要是三年前甚至更早时期拿的地,已售未结项目的毛利率也已经锁定,与当下的结转水平大体相当。
体现盈利能力的另一个重要指标是绿城股东权益比率。2022年中报业绩显示,股东应占利润18.01亿元,同比下降25.5%。与此同时,绿城中国当期少数股东损益大幅增加,且占净利润比例较大。耿忠强解释为汇兑损益的影响,受人民币贬值影响,绿城中国持有的外债确认了11亿的汇兑亏损。另一方面则与上半年结转的项目结构有关,今年结转占比较高的几个项目是合作开发的,如结转占比第一名的义乌万家风华,是2019年8月所拿地块,是四家合作的项目,绿城股比25.8%。绿城中国也认识到,未来只有提高权益比例才是可行的。
这又回到做企业的老话题-提质增效,张亚东对此也留了后手,他在业绩会上宣称,绿城下一步的构架将分重资产与轻资产两部分,一是依托绿城中国的重资产运营,强调聚焦与深耕核心城市、核心地段、核心项目,这是发展的着力点;二是依托于代建平台-绿城管理集团(09979.HK)做项目拓展及品牌输出。
这意味着,绿城中国面临架构调整,将从三级架构变成两级架构的管理模式。从“集团-区域-项目群”的三级架构,弱化区域公司、强化项目群/城市公司,变成“集团-城市公司”的两级架构;由原来的放权到部分收权,完成集团强管控的扁平化架构转变。
“回过头看,我们强调的‘最懂产品’、‘最懂客户’,非常契合行业的要求,正是这样的契合,才有今天好成绩的呈现,我们也相信未来绿城中国在行业发展中会占据更多空间,占据更多优势。”张亚东对于产品的执念,或许才是绿城中国能走更远的基石所在。
(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)
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