房企中报深读丨有进亦有退，美的置业重整行装再出发

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

作为示范民营房企之一，美的置业的成绩单或多或少是一张微观版的行业晴雨表。

美的置业于2022年8月26日发布2022年上半年财务报表，无论是营收或者利润，均有一定比例的下滑。

公告显示，今年上半年，美的置业实现营业收入约316.63亿元，同比下降4.2%；盈利方面，今年上半年，其实现毛利约56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；归母净利润16.56亿元，同比下降26.5%。

核心运营指标全线下滑，与美的置业的销售结转结构等有关系。

在业绩报告中，美的置业解释营业收入下滑的原因是，其确认销售面积减少以及销售单价降低所致，随之也影响了毛利。此外，美的置业今年上半年管理及咨询服务收入下降也对整体的利润产生了一定的影响。

销售额方面，美的置业随市下行。今年上半年，美的置业连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额400.3亿元，其中合约销售额约为220亿元，同比减少54%。

虽然整体上均在收缩，但美的置业的收缩程度要略高于规模相当的房企，这是由于过去美的置业重仓了不少三四线城市。不过，美的置业已经有意识地在优化城市布局。

从销售比例来看，今年上半年，美的置业的销售额中，长三角和大湾区的合约销售占比超60%。

此外，美的置业在投资端也做了相应的提升。

根据美的置业CFO在2022年8月28日举行的业绩会上透露，今年上半年，美的置业在公开土地市场仅有一宗土地进账；而通过收购而来的项目则有8个，总货值63亿元。

林戈说，“今年上半年美的置业有序推动土储优化，在谨慎之余对存量的土储进行了盘点，退出弱三线和四线城市，收购的项目则是更高量级的城市，主要位于二线城市。”

美的置业所收购的多数是合作项目，由于另一合作方出险，美的置业将收入囊中。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩会上透露，自从去年9月份开始启动合作项目的收并购工作以来，美的置业已经完成了29个项目的股权交易，交易对手方包括花样年、金科、正荣等。

王全辉说，“美的置业的主要收购方向是在我们的战略深耕城市，也即是高能级的城市，比如天津、重庆、佛山、南京等；同时美的置业也退出了一些此前计划要放弃的城市，比如九江、柳州、大理等，不仅实现了城市聚焦，也有利于项目回款。”

一进一退之中，美的置业重置投资链条的决心表露。

事实上，美的置业作为示范房企，其财务指标在今年的行情之下仍保持较好水平，这也是其穿越周期的底气。

截至2022年6月30日，美的置业净负债率进一步下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%；此外，美的置业加权平均融资成本进一步降低22个基点至4.60%。

此外，美的置业在报告期末的现金及银行存款有304.76亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度为1056亿元，虽然现金有所减少，但对比同行，仍然是一个较好的水平。

林戈在业绩会上自信表示，美的置业是少有没有美元债的房企，截至今年上半年，今年累计还清的金额是47.62亿元，一年之内的有息负债余额是135亿元，月均仅需还不到12亿元，整体偿债压力非常小。“我们要做一个进可攻、退可守的样本。”

美的置业早有预见，也做好了相应的提升与应对。

林戈说，美的置业建立了现金流预警机制，在三年前做的是12个月的规划，而今年已经变成了24个月，其中会把收支平衡和信誉因素都纳入考量；在去年行业暴露问题之后，公司更加注重头寸管理，现在管理期限也从12个月延长至18个月。

现金流管理无虞，美的置业未来也会按照自己的节奏，适时出货。林戈说，美的置业坚持量价的平衡，宁可跑慢一点，也不要去把优质的资产无序地甩出去。

这是短期现金流的调整，中长期来看，房地产作为一个已经无限接近于制造业的行业，未来也应该在产品服务上，有相应的提升。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上说，2019年左右隐约感觉到房地产行业有点不健康，体现在供需矛盾上面，土地大量供应而需求在2020年基本见顶往下，因此美的置业也在调整城市结构、在产品、服务和资产质量方面下功夫。

郝恒乐说，未来10年，美的置业绝对看好房地产行业，这是基于永远有需求存在，行业就有未来。未来如果需求结构发生了变化，则会更加注重改善性产品和服务质量，投资、投机的客户会减少，但刚性需求会强劲。

郝恒乐这番发言，比起年初“机会大于挑战”的豪迈，收敛许多。在一个走下坡路的行业，所有选手所面临的赛况必不会有差别，所不同之处只不过是程度的深浅而已。

在这条赛道之上，美的置业因为背靠大树，未来应会是能够在赛场上时常见到的长跑选手。当然，作为资本市场和投资者而言，随着整个行业见顶，美的置业未来的发展规模或许会略有缩减，财务报表短期内的提升或许难以看见。

环境如此，美的置业除了证明自身的稳健和安全以外，其余的暂时都可以放下了。