房企中报深读丨扛过偿债高峰，雅居乐告别最难一月

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

再一次，雅居乐上演了奇迹。

2022年8月30日晚间，雅居乐公告称，已将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。这意味着，雅居乐如期完成了8月份最后一笔到期债务的偿还。

至此，雅居乐宣告扛过了今年8月的偿债高峰，累计偿还债务金额超过50亿元。在当前市场销售面尚未回暖的背景下，雅居乐在偿债上能够不懈努力，的确值得行业、投资者及债权人的尊敬。

本月结束以后，雅居乐也能够暂得喘息。公开信息显示，雅居乐下一笔到期的美元优先票据时间是2025年1月，雅居乐有较为充足的时间空间调整债务结构。

与偿债公告同时发布的还有雅居乐的2022年中期财报。尽管主要经营数据受到行业影响转淡，但雅居乐依然是少数仍能够实现正向盈利的民营房企。

今年上半年，雅居乐实现营业收入316.45亿元，同比下降18.0%；归母净利润为24.01亿元，同比下降54.6%。

与此同时，雅居乐仍然保持较高毛利率水平，今年上半年，其整体毛利率录得23.4%，也仍处于行业的较高区间。

财报中的积极信号还来自于财务指标的优化上面。

今年上半年，雅居乐总借贷金额为702亿元，较2021年年末下降16.3%；净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点；短期借贷为131.8亿元，下降了23.6%。

现金流方面，雅居乐持有的现金及银行存款总额为259.3亿元，其中不受限现金为130.19亿元，相较于去年年底有所下滑，但好的转变在于，这部分现金能够勉强覆盖短债。

融资渠道方面，雅居乐的表现也相对优于同行。今年上半年，雅居乐实际贷款利率进一步降至5.59%，不过雅居乐可以动用的银行借贷额度已经所剩不多。财报显示，截至今年上半年，雅居乐未动用的借贷额度仅为38.54亿元。

需要特别强调的是，在中报之后的7、8两个月是雅居乐的偿债高峰期，而随着雅居乐顺利安然度过，其截至目前的实际有息负债规模应该也有相应的缩减。

诚然，雅居乐从财务指标上看虽然也算是民营房企的稳健派，但受限于身份以及之前的经营业绩不够其他龙头民营房企出色，雅居乐在当前的市场环境下，活得也并不轻松。

客观看待，雅居乐能够安然度过偿债高峰，依靠的是管理层的信念和意志，在组织架构上手起刀落果断加之在手的项目普遍比较干净能够顺利出让回流现金，才得以撑到现在。

从销售业绩来看，受到行业信心的冲击，雅居乐的表现也有所回落。今年上半年，雅居乐的预售金额达394.5亿元，同比下滑47.63%，对应预售建筑面积307万平方米。

在投资方面，雅居乐已几近停滞，今年上半年鲜有项目入账。所幸的是，目前雅居乐的土地储备仍相对充沛。

半年报显示，截至2022年6月30日，雅居乐土地储备达4349万平方米。

从区域分布来看，雅居乐在大湾区拥有51个项目，土地储备面积约1055万平方米，占整体土储的24.3%，可满足未来5-6年的开发；在长三角拥有47个项目，土储面积529万平方米，占比12.2%；在海南拥有7个项目，土储达308万平米，占比7.1%。雅居乐在长三角、海南的土储均足够未来3-5年的开发。

经营面受到影响严重叠加偿债关口在前，雅居乐也将保交付作为重要工作。

今年上半年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付，交付总量超过2.7万户、254万平方米。雅居乐表示，下半年公司将继续落实保节点、保底线、保品质，力争完成全年任务。

不过，除了地产主业以外，雅居乐的多元化业务也能够为之未来的发展做一定的支撑。今年上半年，雅居乐多元化收入占比24.9%，同比增加8.1个百分点。其中，物业板块表现突出。

今年上半年，雅居乐的物业服务板块雅生活实现营业收入为76.2亿元，同比增长22.0%；毛利为20.5亿元，同比增长9.5%。

此外，雅生活在管面积及合约面积有所增加，分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。雅生活的第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张，合约面积达5.585亿平方米。

摸爬滚打中活了下来，雅居乐仍然看好房地产行业的未来。

雅居乐在中报中认为，在坚持“房住不炒”的定位下，房地产调控政策不断被晚上，大城市住房问题也重点被解决，为未来的房地产发展定下主基调。在“因城施策”的政策方针下，调控放松持续加码，各地政府逐步放缓调控力度，有利于房地产行业销售复苏。

雅居乐也指出，公司深信坚守以地产为主，多元业务协同发展的运营模式，通过全体员工的努力，整体业务将能够稳步发展，进一步拓展雅居乐全国的品牌知名度，并在竞争激烈的市场中占据一定地位。

雅居乐表示，短期内，其仍将以“稳”字当头，保持公司各项业务稳健发展；中长期方面，雅居乐将更加聚焦核心城市，聚焦地产主业。同时，通过组织变革，在管理上更加扁平和高效。