物企中报深读｜利润降七成，时代邻里中报里的骨感现实

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

房地产高歌猛进之时，物业管理随之受到资本市场的追捧；可当风停下来，物企却也不得不面对更骨感的现实。时代邻里的2022年中报，正是乘风而起随波而下的典型。

今年上半年，时代邻里实现营业收入约13.12亿元，同比增长约12.9%，与此同时，利润表现却录得较大幅度下滑，其录得毛利为2.98亿元，同比降低14.9%；净利润为4920万元，同比下滑70.5%；归母净利润为3122.2万元，同比大幅下滑79.61%。

这是一个蹊跷的变化曲线。

以物业管理的商业模式，其本质是服务业，在管面积规模确定的前提下，利润率也是相对确定的，不至于有大起大落的表现。今年虽然受到房地产行业整体下行的影响，部分物企业绩有所起伏，但整体变动幅度也并不如时代邻里这么大。

时代邻里在今年上半年的报告期内经历了什么？

在财报中，时代邻里解释称，利润下降的主要原因是整体毛利率下降及计提金融资产减值损失约6250万元。

时代邻里在财报中指出，计提金融资产减值增加了908.1%的原因是，若干客户的信贷风险增加及贸易应收款增加，导致贸易应收款减值拨备的增长所致，但时代邻里没有指出，这部分拨备来自于关联方抑或第三方。

在利润表现方面，时代邻里今年上半年的毛利率的确整体走低，录得22.7%，同比下滑7.4个百分点，时代邻里指出，这是由于物业管理服务规模有所增长，业务结构变化，基础员工薪酬调整，人力成本增加，导致毛利率整体下降。

这其实是一个笼统的说法，只能部分解释时代邻里利润率不佳的部分原因。

拆解来看，可以对时代邻里的业务表现有较为清晰的认知。

事实上，今年上半年，时代邻里毛利率下滑最大的板块来自于非业主增值服务和其他专业服务，其中，非业主增值服务的毛利率跌至6.4%，同比下滑23.7个百分点；其他专业服务的毛利率则录得6.9%，同比下滑14.2个百分点。

时代邻里对非业主增值服务的毛利率暴跌一事解释称，这是由于受中国房地产市场的周期性影响使协销业务收入及毛利率下降。

时代邻里的非业主增值服务多数来自于地产开发和销售的延伸业务。受到房地产行业整体缩表等因素的影响，时代邻里今年上半年的非业主增值服务收入腰斩。

今年上半年，时代邻里的非业主增值服务录得营业收入录得9700万元，去年同期则约为1.7亿元。

从财务报告所发布的数据可知，时代邻里的非业主增值服务主要由协销服务、施工现场服务、开荒清洁服务、城市更新项目服务和房屋中介服务。

其中，协销服务为6908万元，去年同期约为1亿元；开荒清洁业务未披露具体数据，除此以外，城市更新项目服务也从2074万元下跌至860万元，房屋中介业务、施工现场服务也均有一定幅度的变动。

事实上，如时代邻里这般将地产相关的业务装入上市物企中的情况近年来并不罕见。在房地产市场表现好的光景里，这部分业务因其利润率普遍较高，的确也曾经是物企的利润奶牛之一，也一度是市值的推手。

但在当前的市场环境下，这部分业务的难以为继又变成了拖累，这也是物企在业务结构上需要直面的难题。

时代邻里并未披露城市更新项目服务和协销服务来自于关联方的占比有多少，如果占比较高，随着时代中国在城市更新业务上的转向以及整体规模走低的影响，时代邻里这部分业务可能尚未触底。

今年以来，物企的独立性问题一直备受资本市场和投资者关注，这种独立性包括两个部分，一个是业务拓展，另一个则是财务方面。

在业务拓展之上，时代邻里并无过多值得担忧的地方。

截至2022年6月30日，时代邻里在管的第三方开发项目的合约面积(不含城市公共服务项目)为约8210万平方米。管理外拓的第三方物业所产生的收入录得6.04亿元，增长31.2%，占物业管理服务产生的收入的66%。

由于时代中国对之的供给有限，时代邻里上市以来致力于外拓，因而第三方的占比也持续提高，这是一个好的现象。

在应收账款方面，时代邻里应收贸易款项主要来自物业管理服务、非业主增值服务及向时代中国及第三方提供的其他专业服务。于2022年6月30日，时代邻里的应收贸易款为13亿元左右，增加了14.5%，其中来自于关联方的为7.9亿元。

时代邻里认为与收入增长趋势一致，但这一应收账款规模其实相较规模相当的其他物企，是略高的。

对比同期发布财报的其他中型物企，卓越商企服务的营收为18.6亿元，应收账款总计为8.94亿元，结构较为合理，时代邻里的应收账款却高达13亿元，考虑到今年上半年的报告期内其贸易应收账款拨备已经对利润表现带来影响，这部分应收账款未来对之的冲击，仍有待观察。

事实上，从股价的表现上，资本市场对时代邻里的态度早已冷落。截至2022年8月30日收盘，时代邻里收于0.78港元/股，跌幅为4.88%，总市值不过7.69亿港元。

经历过房地产行业以及物业企业价值回归的投资者，过去可能会盲目追高，但如今的情势下，错杀很少见。时代邻里业绩和股价表现，就是最好的写照。