房企中报深读丨林中二次创业

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

8月31日，旭辉控股集团（00884.HK，简称“旭辉”）公告完成配股融资，募资约6.3亿港元。

旭辉同时表示将如期派发末期股息。该公司认为，在当前市场情况下，储备更多现金，确保公司能够穿越周期。尽管如此，旭辉系股价仍然迎来了大跌：当天旭辉控股收报2港元，跌14.89%；旭辉永升服务（01995.HK）收报4.86港元，跌9.67%。

一般而言，上市公司配股融资意味着股东权益被稀释，从而引发资本市场看空，股价下跌不足为奇。只不过，旭辉在行业发展这一节点上，以配股融资的方式增厚公司资金安全垫，颇有点悲壮的意味。且不论，林氏家族与公司管理层在过去一年，已多次自掏腰包购买自家股票与债券。无论在这一过程中，企业管理层是否降低了财富持有成本，他们与企业共渡难关的心态却是真实的。

旭辉能“撑”到今天，实属不易。“旭辉可以撑到什么时候？”常有业内人士发出这样的灵魂拷问。在债券圈内，有一个说法是，旭辉成为业内优等生，能进入监管层示范房企的名单，是坚持不逾期、不躺平换来的。迄今为止，除了一笔永续债以“跳息”的代价延续之外，旭辉确实做到了境内外融资都处于正常还本付息状态。也因此，旭辉一直被关注。

就在配股融资前一天，旭辉举行了2022年上半年业绩发布会，该公司上半年业绩处于行业中上水平：1-6月，旭辉营业收入297亿元、净利润19亿元。结算毛利率为20.7%，同比持平，且上半年实现740亿回款，经营性现金流为正。

不过，业内人士喊了多年的房地产模式重塑，在财报数据的陨落中可以窥见真相。能令旭辉管理层焦虑的，目前看来只有大幅下跌的归母净利润。期内旭辉归母净利润7.30亿元，同比大幅下降了79.71%。

实际上，旭辉近年来持续压降净负债率，也有计划先用3-4年时间，将净负债率降到50%；再用3-4年将净负债率压降到30%。但旧有的开发模式、行业下行周期的到来，对旭辉的利润侵蚀仍然显而易见。

在业绩发布会上，旭辉除了强调公司资金安全，也谈及正在改善合作权益比。现实情况是，2022年上半年，旭辉股东权益应占核心净利润约人民币18.19亿元，同比下跌45.6%。

尽管旭辉内部有很强的财务纪律，但改变势在必行。

“在这个新旧模式的变革期，旭辉也在重新思考经营理念，旭辉的应对策略就是以全新的姿态拥抱二次创业。”旭辉控股董事局主席林中第一次对外界抛出了这一观点。其实，他最近在内部已不止一次提到二次创业。

与此同时，旭辉已完成组织结构的调整，成立地产开发平台、商业平台、代建平台、职能平台，助力同心圆战略的落地。

对于一家净资产规模千亿的企业而言，二次创业所需要的远不止于一腔热血。1992年开始，干了30年房地产的林中，手中还握有旭辉瓴寓、旭辉建管（代建平台）这两个筹码。旭辉瓴寓是2016年创立的，旭辉建管是2021年才起步的。

从2022年中期业绩公告里可见，对于旭辉瓴寓的业务发展介绍排在了已经上市的旭辉永升服务之后，这是旭辉在长租公寓领域的一个重要抓手。据披露，旭辉瓴寓累计管理的房间数量超过了8万间，稳定期项目实现96%以上的高出租率。近期，旭辉瓴寓首轮募资已取得实质性的进展，首轮募资规模将超过1亿美元。

旭辉还有商业。2022年上半年，旭辉商业收入达到6.6亿，主要来自去年末新开项目贡献。目前旭辉在营14座商业，整体出租率仍保持在92%水平。

相比前两者，旭辉代建业务刚刚起步。2022年上半年，旭辉建管已经拿了29个项目，累计在管35个项目，累计在管的面积超过700万平方米。可售货值达到448亿元，大部分都在一二线城市。并参与地方政府保交付的一些项目。

目前，旭辉代建有5种合作模式，分别是商业代建、政府代建、资本代建、企业定制和管理咨询。代建业务可以并表，从某种程度来看，消解了企业在行业下行周期项目开拓的难度。旭辉也对该项业务寄予了厚望。

此前不久，该公司对外宣布，由集团执行董事陈东彪出任旭辉建管董事长。陈东彪是林中重要的左膀右臂，1989年毕业于同济大学的他，迄今为止有两段时间较长的职业生涯：曾任上海万科房地产有限公司总经理、董事长，后进入旭辉管理层。林中把得力干将放到新业务板块，可见其对代建的重视。

喊出“打破过去”的企业家，有董明珠、黄克兴等等一众实业家。在房地产行业，林中提出二次创业，征途漫漫。