兑付超76亿元，千亿房企保卫流动性

记者/ 李惠琳  编辑/ 谭璐

8月30日晚深夜，合景泰富的中报成绩单如期而至。

2022年上半年，合景泰富按权益合并收入为141亿元，同比减少36.7%。核心利润为8.9亿元，期内利润约5亿元，同比下降82.5%。 

房地产市场持续低迷，不少房企业绩承压。合景泰富在公告中也提到影响业绩的因素，包括疫情导致建设进度延迟，置业者信心减弱，平均售价、销售及交付面积下降等。

眼下，业绩不是合景泰富最担忧的事，9月份的偿债关口迫在眉睫，这家千亿房企面临新考验。

保卫流动性

2022年以来，合景泰富一直在偿债的路上奔走。

年初至报告日，累计共兑付76.63亿元，包括境内债券、CMBS及ABS本金，合计59.39亿元，连同境外美元债券2.5亿美元（约17.24亿元人民币）。

在民营房企中，合景泰富是少数尚未违约或延迟支付本息的企业。苦撑至今，家底也不厚。截至2022年6月30日，合景泰富账上现金约222亿元，不受限现金为51.2亿元。

不过，其境内银行贷款、优先票据及境內债合计768亿元，需一年内偿还的有226元，其中124.6亿元是银行贷款。

企业预警通的数据显示，合景泰富当前共有11只存续债券，2只为境内债券，9只为境外债券，总余额约293.66亿元。

9月份是偿债高峰，企业预警通显示，合景泰富将有2笔境外美元债到期，合计9亿美元（约62亿元人民币）。

此外，年内还有一笔12月17日到期的公司债，规模为 8亿元人民币，票面利率6.15%。

除了上述合计70亿的三笔债券，评级机构惠誉指出，从现在至2022年年底，合景泰富还有两笔转为可回售的在岸债券到期，合计35亿元。

“当前，确保流动性是民营房企的重中之重。”合景泰富在财报中强调。

加紧销售回款，稳定基本盘是最基本的操作。今年1-6月，合景泰富预售额为262.28亿元，同比减少53.31%，每平米均价为1.94万元，同比减少200元。

6月开始，行情小幅升温，合景泰富去化速度加快。7月份，预售额为47.61亿元，环比增长1.68%。

截至2022年6月末，合景泰富共拥有177个项目，权益建筑面积约1494万平方米，大湾区、长三角两个地区的土地储备、可售资源占比分别为65%、81%。

“当房地产市场回暖，买家信心重塑后，一二线城市的市场需求较大，反弹速度快，去化能力更强，公司在行业调整期更具对抗风险的韧性。”合景泰富表示。

出售资产变现

作为合景泰富第二增长曲线的商业板块，也贡献了一定现金。

合景泰富已开业投资性项目共45个，包括商场11个、写字楼10个、酒店24个。今年上半年，物业投资租金收入为9.16亿元，小幅增长1.7%，其中商场和写字楼租金收入分别同比增长了25%、16% 。

只是，面对集中到来的债务，楼盘销售和商业板块资金都需要时间。此前，合景泰富主动撤销惠誉、标普的长期信用评级，意味着难以通过公开市场获得融资机会，出售资产套现成为无奈之举。

7月27日晚，合景泰富以13亿港元出售鸿才国际50%股权及股东贷款给龙湖集团。

鸿才国际旗下项目是一个名为香港“尚·珒溋”的住宅，2017年由合景泰富和龙湖以72.3亿港元联合竞得，后由合景泰富操盘，总销售面积约50万平方呎，目前已开发完成。

2021年鸿才国际入账86.3亿港元，税前利润18.7亿港元，至2022年6月末，未经审核的资产总额约34.2亿港元，资产净值约16.2亿港元。目前“尚·珒溋”尚有约13.5万平方呎可售面积。

合景泰富退出项目，预计税后利润为4.895亿港元。“出售事项将提高集团的资产周转率、降低负债比率，并为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入。”

合景泰富在香港地区还有一个大型住宅项目“鸭脷洲”，总建筑面积约76万平方呎，计划打造成顶级豪宅，预计年内上市。公司曾透露，上述两个香港地区项目合计可释放420亿港元的剩余可售货值，是境外资金的有力补充。

合景泰富此前表示，已准备好各项方案应对今年到期的债务。2023年上半年，合景泰富没有到期债务，这意味着，只要顺利度过今年的难关，就有6个月的喘息时间。