深度丨中南建设的自救与被救

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

身处流动性之困，中南建设（000961.SZ）2022年上半年业绩缩水了。自救，也被救的这半年，中南建设如该公司董事长陈锦石所言，“要稳字当头活下来”。

2022年上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米；建筑业务实现营业收入42亿元，新增项目合同总金额25亿元。

半年内经营规模显著收缩，是这家房企在行情下行周期不得不承担的代价。

尽管销售签约额下滑，经营性现金流入减少，但中南建设围绕“保交楼、稳民生”的经营导向，全力推进来保交付工作。今年1-6月，公司仍完成了3.3万套房屋的交付，“再难我们也始终牢记，保交付是民生，是天大的任务。我们会全力以赴。”中南建设董事兼总经理陈昱含在业绩会上表态。顶着巨大市场压力完成“保交付”，一方面来自于中南建设对经营性支出的腾挪优化，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收。公司预计下半年还要交付8.3万套。

AMC驰援

中南应对挑战的一大努力就是降负债。截至6月末，中南建设有息负债512亿元，比上年末减少109亿元，占总负债的比重持续位于行业最低之列。今年以来公开债无一违约，美元债持续推进交换要约。年内公开市场到期债务仅2亿元；经营活动产生的现金流净额48亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。

但这家企业仍处重重挑战之中，外部形势和内部经营都远远没有回到良性循环的轨道，比如股价不断下跌、大股东被动减持。

“我们深感遗憾和无奈。”陈昱含几乎是脱口而出，正是这份对投资者的歉意，让她更清楚这场自救及与之而来的各方支持对中南建设的重要性。

业绩会上，陈昱含在谈及与华融资产、江苏资产两大AMC机构的合作进展时表示，目前公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。

“AMC参与到房企纾困和转型升级，是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。接下来，公司将在AMC机构及相关主体监管下共同决定资金的具体用途，包括现有项目复工复产、未来项目发展或用来偿还债务等。这些增量资金将有利于增加公司流动性，助力公司转型升级。”陈昱含说。

她还表示，随着政策环境相对放松，当前公司各渠道融资都在进行。除了与华融资产和江苏资产的合作，公司房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都在正常进行。此外，公司股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，一定会努力把握。

另外，针对近期市场传闻的银行间市场交易商协会召集中南等多家民营房企举行座谈会一事，陈昱含也进行了回应。她表示，协会正在探讨通过“中债增”支持民营房企发债融资，中南也在试点之列，相信会有所受益。

卧薪尝胆

在自救与被救过程中，陈昱含对家乡南通市政府尤为感激。她表示，上半年来，中南得到了来自江苏省各级政府的巨大支持，政府特别为公司成立了几个工作专班，在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面所做工作如雪中送炭，帮助企业共渡难关。

展望下半年，陈昱含表示，短期很煎熬，长期有信心。她很清楚，当前行业存在三大突出难点，这也是包括中南建设在内所有房企所面临的困难：第一，风险从供给传导至需求，消费能力、意愿和信心严重受挫，各类政策市场响应还有限；第二，压力从融资扩展到经营，企业生存状况还没有根本改变；第三，企业获得的有效支持还不够。此外，房企的资产处置、股转退出、引战等自救行为在市场下行期和债务困局下进展缓慢。

“项目和企业密不可分，救项目不救企业导致优质项目变劣质，结果可能是项目、企业都救不成。”陈昱含认为这并非个案。

在保交付导向下，房企的预售资金监管进一步趋严，哪怕销售回暖，但资金难以统筹，房企集团层面可动用资金进一步下降，甚至可能出现越强调保交付、需要保交付的项目越多的局面。

在目前的宏观环境下，陈锦石对中南建设的未来发展也偏向于保守。他表示，行业当前还没有触底，“预计还需要半年到一年的时间”。在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。

对于中南建设目前的转型升级进展，他表示，目前中南目标是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。公司内部一直在进行总部班子改革、地产和建筑城市区域公司改革，已经有不同程度的见效。不止华融，政府对公司的支持更大，公司一定会利用各种资源，解决好各种问题。相信渡过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。

面对下半年的行业形势，陈昱含相信监管层一定会采取积极行动，“在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行”。

陈昱含表示，管理层要带头攻坚克难，回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态，把存量项目快速卖出去，把现金拿回来，把房子交好。陈锦石已提出，中南要稳字当头活下来；陈昱含则特别强调，在公司现金流进一步改善前，不会旁顾其他。